Distrito Norte: La Asociación Que Está Impulsando la Infraestructura Urbana al Norte de Asunción

Una alianza entre desarrolladores, educadores y operadores comerciales busca transformar el corredor Luque–Mariano–Limpio en un nuevo eje urbano planificado, integrando infraestructura, servicios y comunidad desde una visión compartida

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Paulina Zavala, propietaria de Maple Bear Surubi’i; Eduardo Pérez, director de Altamira Group; Josefina Robinson, presidenta de Maple Bear Surubi’i; Santiago Lantermino, gerente general de Penta; Andrea Fuks, moderadora; Ernesto Figueredo, presidente de Raíces Real Estate; y Francisco Jorge, CEO de Altius Group Paraguay.

Mientras el crecimiento demográfico y la expansión inmobiliaria avanzan a paso firme sobre los municipios de Luque, Mariano Roque Alonso y Limpio, un grupo de desarrolladores decidió no limitarse a acompañar el fenómeno, sino anticiparse a sus consecuencias. En el marco de la Expo Real Estate Paraguay 2025, se presentó públicamente la Asociación Distrito Norte, una organización sin fines de lucro integrada por actores claves del sector privado que, en vez de competir en solitario, optaron por colaborar en la creación de una nueva centralidad metropolitana al norte de Asunción.

Distrito Norte no es un emprendimiento inmobiliario, ni un desarrollo cerrado con reglas de cohabitación; es una visión compartida sobre cómo ordenar y potenciar un territorio en plena transformación. Su origen se remonta a una serie de conversaciones informales entre empresas como Altamira Group, Altius Group, Raíces Real Estate, Penta y representantes del colegio Maple Bear. Todas operaban en la misma región, muchas veces con productos inmobiliarios similares. Pero al observar el crecimiento simultáneo de sus proyectos, comprendieron que el verdadero desafío no era vender unidades, sino construir un ecosistema urbano integrado.

El diagnóstico era claro: el corredor norte del área metropolitana de Asunción concentraba algunas de las tasas de crecimiento más elevadas del país, pero enfrentaba severas limitaciones en infraestructura, conectividad vial, servicios básicos, acceso a la salud, educación y equipamientos urbanos. Las autoridades locales, si bien conscientes de la necesidad de intervenir, operaban con restricciones presupuestarias que hacían inviable cualquier tipo de planificación urbana a gran escala.

Frente a esta realidad, la Asociación Distrito Norte se constituyó con un objetivo estratégico: alinear los esfuerzos del sector privado, coordinar el diálogo con el sector público y anticipar —mediante inversión y planificación— las condiciones necesarias para consolidar un territorio habitable, inclusivo y funcional. La escala del compromiso es significativa: entre los integrantes de la asociación ya se proyectan más de 6.000 unidades habitacionales y un volumen de inversión estimado en 1.500 millones de dólares.

Uno de los elementos distintivos de Distrito Norte es su enfoque holístico. En lugar de limitarse a desarrollar barrios cerrados aislados entre sí, los miembros promueven una planificación territorial que contemple no solo la vivienda, sino también la vida cotidiana. Esto implica integrar desde el inicio centros educativos, instituciones médicas, espacios comerciales, áreas de entretenimiento, instalaciones deportivas, e incluso soluciones de transporte y formación laboral. La aspiración no es construir ciudades dormitorio, sino entornos urbanos completos, donde el tiempo —el verdadero lujo de esta época— pueda ser vivido con plenitud.

En ese sentido, uno de los hitos más relevantes fue la instalación del colegio Maple Bear en Surubi’i, una decisión estratégica que respondió a una demanda concreta: las familias no se mudarían a la zona si no contaban con una oferta educativa de calidad para sus hijos. A partir de esa lógica, surgieron nuevas alianzas, se consolidaron proyectos residenciales y se diseñaron espacios comerciales con un enfoque de experiencia, rompiendo el molde tradicional del shopping center como contenedor de tiendas para apostar por núcleos urbanos vivos, con gastronomía, cultura, entretenimiento y servicios.

La visión colaborativa no se limita al diseño del espacio privado. En los últimos años, la Asociación también ha impulsado iniciativas directas para acelerar obras de infraestructura pública. Un ejemplo emblemático es la duplicación de la Ruta 025 —acceso clave al Aeropuerto Internacional— cuyo proyecto de ingeniería fue donado por los miembros de la Asociación, permitiendo al Estado licitar rápidamente la obra sin demoras en los procesos técnicos. Del mismo modo, se planifican nuevas conexiones viales, como el corredor que unirá la Ruta 025 con la ciudad de Limpio.

El modelo también se distingue por su relación con el sector público. Consciente de las limitaciones fiscales y administrativas que enfrentan los municipios, la Asociación adoptó un enfoque proactivo para acelerar obras clave. Un ejemplo concreto fue la duplicación de la Ruta 025, arteria esencial para el acceso al aeropuerto. En lugar de esperar años por los procesos de licitación estatal, los miembros donaron el diseño técnico de la obra, permitiendo al gobierno iniciar rápidamente su ejecución. Ese mismo modelo se repite ahora con nuevas conexiones viales que buscan integrar a Limpio con el corredor principal y descomprimir la red existente.

El aporte privado a obras públicas marca un giro en la lógica tradicional de desarrollo urbano en Paraguay. Ya no se trata solo de cumplir con exigencias municipales mínimas, sino de invertir colectivamente en obras estructurales que benefician tanto a los proyectos privados como a las comunidades vecinas. Esta coordinación es también una forma de mitigar asimetrías históricas, donde urbanizaciones cerradas convivían con barrios precarios sin acceso a agua potable, alumbrado público o servicios básicos.

Desde el punto de vista de quienes lideran el proyecto, la prioridad es construir un entorno urbano equilibrado, donde quienes habitan los barrios privados compartan territorio con quienes prestan servicios, trabajan en comercios, enseñan en escuelas o cuidan a los niños. La inclusión, en ese sentido, no es un concepto accesorio, sino un principio de sostenibilidad urbana. Las viviendas, los comercios, las escuelas, los clubes y los espacios públicos deben pensarse juntos, como parte de un todo, no como piezas sueltas de una maqueta.

Esa visión también se apoya en antecedentes regionales. Uno de los referentes del grupo relató su experiencia en Pilar, al norte de Buenos Aires, donde en los años noventa un modelo similar de desarrollo suburbano articulado permitió transformar una zona semi-rural en un verdadero clúster urbano con universidades, hospitales, oficinas corporativas y una red integrada de barrios residenciales. La clave, recordó, fue siempre la misma: infraestructura, coordinación y visión compartida.

El caso paraguayo, sin embargo, tiene sus particularidades. En un país donde la planificación urbana es aún incipiente y los marcos regulatorios están en evolución, proyectos como Distrito Norte desafían las formas tradicionales de construir ciudad. Lo hacen desde el sector privado, pero con una vocación pública explícita. Y lo hacen, además, con una apertura clara hacia nuevas incorporaciones. El grupo fundacional no se plantea como un círculo cerrado, sino como un núcleo inicial dispuesto a integrar a otros actores, tanto desarrolladores como instituciones educativas, clubes deportivos, prestadores de salud o servicios logísticos.

La dimensión del impacto ya es tangible. Se están gestando nuevos polos comerciales como Plaza Norte en Limpio, y se proyectan complejos de usos mixtos en Mariano Roque Alonso. La articulación entre actores se da también a nivel de alianzas: empresas que alguna vez fueron competidoras directas hoy se convierten en socias en centros comerciales, en infraestructura vial o en la planificación de nodos de servicios compartidos.

A futuro, la visión es aún más ambiciosa. El objetivo es consolidar un eje metropolitano descentralizado, conectado, multifuncional y sostenible. Un territorio donde vivir implique más que tener una casa; implique habitar un entorno completo, con oportunidades reales de educación, salud, trabajo y recreación. Un lugar donde los nuevos desarrollos no desplacen a las comunidades existentes, sino que las integren, las escuchen y las fortalezcan.

En definitiva, Distrito Norte representa un nuevo modelo de urbanismo en Paraguay. Uno que no depende exclusivamente del Estado, pero tampoco lo reemplaza. Que no responde únicamente a la lógica del retorno económico, pero tampoco la ignora. Que apuesta por un desarrollo urbano más maduro, más dialogado, y sobre todo, más coherente con el país que queremos construir. Un país donde el crecimiento no sea sinónimo de dispersión, sino de integración inteligente y compartida.