Welche Dokumente werden für den Kauf einer Immobilie in Paraguay benötigt?

Praktischer Leitfaden zu rechtlichen Anforderungen, Dokumentation und dem Verfahren zur Eigentumsregistrierung

Immobilientransaktionen in Paraguay unterliegen einem Rechts- und Registrierungsrahmen, der spezifische Dokumentationsanforderungen für inländische und ausländische Käufer festlegt. Zwar bestehen keine Nationalitätsbeschränkungen für den Erwerb von innerstädtischen Immobilien, jedoch erfordert die Transaktion die Überprüfung der Identität des Käufers, des Rechtsstatus der Immobilie sowie die ordnungsgemäße notarielle Beglaubigung und Registrierung der Übertragung.

Die Kenntnis darüber, welche Dokumente im Prozess involviert sind, ist entscheidend, um sicherzustellen, dass der Vorgang ordnungsgemäß, transparent und in Übereinstimmung mit den geltenden Vorschriften durchgeführt wird.

Einhaltung der SEPRELAD-Vorschriften

Im Rahmen von Immobilientransaktionen unterliegt der Kauf und Verkauf von Immobilien in Paraguay den von SEPRELAD erlassenen Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Notare, Immobilienmakler und andere verpflichtete Stellen müssen Sorgfaltsprüfungen durchführen, um den Käufer zu identifizieren und die rechtmäßige Herkunft der für die Transaktion verwendeten Gelder zu überprüfen.

In der Praxis kann dies die Anforderung von Erklärungen zur Herkunft der Mittel, Belegen wie Verträgen und Einkommensnachweisen sowie in bestimmten Fällen zusätzlicher Informationen bei größeren Transaktionen, ausländischen Käufern oder bestimmten Unternehmensstrukturen umfassen. Diese Anforderungen sind nicht Teil des eigentlichen Registrierungsverfahrens, sondern notwendig, um den geltenden Vorschriften zu entsprechen und die Durchführung der notariellen Urkunde zu ermöglichen.

Die Einhaltung der SEPRELAD-Vorschriften ist mittlerweile ein üblicher Schritt im Kauf- und Verkaufsprozess und sollte als Teil des normalen Dokumentationsprozesses für eine formelle Immobilientransaktion in Paraguay betrachtet werden.

Käuferdokumentation

Ausgangspunkt ist die Identifizierung der Person. Paraguayische Staatsbürger benötigen einen gültigen Personalausweis. Ausländische Käufer können Immobilien mit einem gültigen Reisepass erwerben, ohne einen festen Wohnsitz im Land zu haben. In der Praxis überprüfen Notare die Gültigkeit und den einwandfreien Zustand der Ausweisdokumente zum Zeitpunkt der Transaktion, insbesondere bei Käufern mit Wohnsitz außerhalb Paraguays.

Für den Kauf von Immobilien in Paraguay ist ein Strafregisterauszug nicht zwingend erforderlich. Im Rahmen der Sorgfaltsprüfung und der Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen können jedoch bei bestimmten Transaktionen, insbesondere bei Beteiligung des Finanzsystems, bei ausländischen Käufern oder bei der Prüfung der freien Verfügung über Vermögenswerte, Strafregisterauszüge und/oder Bonitäts- oder Gerichtsberichte angefordert werden.

Üblicherweise wird auch ein Nachweis des Familienstands verlangt, beispielsweise eine Ledigkeitsbescheinigung oder eine Heiratsurkunde, gegebenenfalls mit Apostille, falls diese im Ausland ausgestellt wurde. Dies ist entscheidend für die Festlegung des anwendbaren Güterstands und zur Vermeidung zukünftiger Eigentumsstreitigkeiten.

Rechtsdokumentation der Immobilie

Das zentrale Dokument bei jeder Transaktion ist die Eigentumsurkunde, die ordnungsgemäß beim Generaldirektorat für öffentliche Register eingetragen werden muss. Der Notar ist verpflichtet zu prüfen, ob der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und ob eine lückenlose Eigentumskette besteht.

Darüber hinaus gibt es den Eigentumsnachweis bzw. die Belastungsbescheinigung, die bestätigt, dass die Immobilie frei von Hypotheken, Pfandrechten, einstweiligen Verfügungen oder anderen Beschränkungen ist, die ihren Transfer verhindern würden. Dieser Punkt ist entscheidend: Ein Kauf ohne diese Bestätigung setzt den Käufer erheblichen finanziellen Risiken aus.

Für innerstädtische Grundstücke ist in der Regel zusätzlich ein beglaubigter Katasterplan sowie der Nachweis über die Zahlung der Grundsteuer und der kommunalen Abgaben erforderlich. In manchen Gemeinden verlangt das Notariat ausdrücklich eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit oder eine Schuldenbefreiung als Voraussetzung für die Unterzeichnung der Urkunde.

Verträge und Formalisierung des Kaufs

Bei vielen Transaktionen, insbesondere solchen mit Zahlungsaufschub oder Reservierungen, wird im Vorfeld ein privater Kaufvertrag unterzeichnet , dessen Unterschriften von einem Notar beglaubigt werden. Dieser Vertrag regelt Preis, Zahlungsmodalitäten, Bedingungen und Konditionen, überträgt aber nicht das Eigentum.

Die Übertragung ist nur durch eine notarielle Urkunde wirksam , die vor einem Notar beurkundet und anschließend in den entsprechenden Registern eingetragen wird. Diese Urkunde entspricht dem Eintragungsformular für die Eigentumsübertragung und besiegelt den Kauf rechtlich.

Steuern, Gebühren und Registrierungen

Um die Transaktion abzuschließen, muss der Nachweis über die Zahlung aller mit der Immobilie verbundenen Steuern und Gebühren erbracht werden. Dies umfasst die fristgerechte Zahlung der Grundsteuer und gegebenenfalls spezifischer Gemeindesteuern. Obwohl die Kapitalertragsteuer üblicherweise vom Verkäufer zu tragen ist, sollte der Käufer sicherstellen, dass keine ausstehenden Schulden bestehen, die die Eintragung beeinträchtigen könnten.

Besondere Hinweise für ausländische Käufer

Paraguay gewährt Ausländern und Staatsangehörigen gleiche Rechte beim Erwerb von städtischen und ländlichen Immobilien. Die einzige relevante Einschränkung betrifft ländliche Grundstücke, die sich innerhalb von 50 Kilometern von der Grenze befinden; hierfür ist eine Genehmigung der Exekutive erforderlich.

Der Kauf kann auch ohne physische Anwesenheit im Land erfolgen, indem eine im Ausland ausgestellte Vollmacht verwendet wird, sofern diese ordnungsgemäß apostilliert oder legalisiert ist. Dieses Verfahren wird von regionalen Investoren häufig genutzt.

Ein lokales Bankkonto ist zwar keine gesetzliche Pflicht, erleichtert aber in der Regel Zahlungen, Überweisungen und nachfolgende Transaktionen, insbesondere bei Vermietung oder Weiterverkauf.

Der Erwerb von Immobilien in Paraguay erfordert die Erfüllung einer Reihe von Dokumentationspflichten, um die Rechtsgültigkeit der Transaktion und die ordnungsgemäße Eintragung der Immobilie auf den Namen des Käufers zu gewährleisten. Die Prüfung des Eigentumsnachweises, die Überprüfung von Belastungen, die Formalisierung der Transaktion durch eine öffentliche Urkunde und die Erfüllung der Steuerpflichten sind wesentliche Schritte des Prozesses.

Die Inanspruchnahme professioneller Beratung während des Kauf- und Verkaufsprozesses erleichtert die Einhaltung dieser Anforderungen und trägt dazu bei, die mit der Transaktion verbundenen rechtlichen und registrierungsrechtlichen Risiken zu reduzieren.