Die Transformation des paraguayischen Wohnlebensraums: 30 Jahre Wandel und Trends bis 2052

Die INE-Volkszählung zeigt, dass zwischen 1992 und 2022 der bewohnte Wohnraum schneller wuchs als die Bevölkerung, was einen strukturellen Wandel in der Art und Weise der Besiedlung des Landes und in der Konfiguration seiner Städte markiert.

In den letzten drei Jahrzehnten hat Paraguay einen tiefgreifenden Wandel im Wohnungssektor erlebt, der die Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft widerspiegelte und in mancher Hinsicht sogar übertraf. Daten des Nationalen Statistikinstituts (INE) zeigen, dass die Gesamtzahl der bewohnten Privatwohnungen zwischen 1992 und 2022 von 855.547 auf 1.749.336 Einheiten anstieg. Im gleichen Zeitraum wuchs die Bevölkerung des Landes um 88 %, während die Zahl der bewohnten Wohnungen um mehr als 104 % zunahm. Dieser Unterschied verdeutlicht, dass die Wachstumsrate der Haushalte mit Eigentums- oder Mietwohnungen das Bevölkerungswachstum übertraf, was auf eine fortschreitende Abnahme der Haushaltsdichte und einen verbesserten Zugang zu Wohnraum hindeutet. Es ist wichtig zu betonen, dass sich diese Zahlen auf tatsächlich bewohnte Wohnungen beziehen – also solche, in denen zum Zeitpunkt der Volkszählung mindestens eine Person lebt – und nicht unbedingt auf die Gesamtzahl der verfügbaren oder neu gebauten Wohneinheiten im Land.

Ein Vergleich der Volkszählungen von 1992, 2002, 2012 und 2022 zeigt einen strukturellen Wandel in der Morphologie des bewohnten Wohnungsbestands in Paraguay. 1992 stellten Einfamilienhäuser, die traditionellen „Häuser oder Ranchhäuser“, fast den gesamten Wohnungsbestand dar. Mit 817.137 Einheiten machte dieser Wohnungstyp damals über 95 % des Gesamtbestands aus. Dreißig Jahre später, im Jahr 2022, stieg diese Zahl auf 1.621.209 bewohnte Wohnungen, was einem Anstieg von 98 % entspricht. Obwohl sich die absolute Zahl fast verdoppelte, fiel das Wachstum geringer aus als der Gesamtdurchschnitt des Wohnungsbestands, was einen allmählichen Rückgang des relativen Anteils am Gesamtbestand widerspiegelt. Diese Veränderung bedeutet nicht zwangsläufig einen direkten Ersatz, sondern vielmehr eine Diversifizierung der tatsächlich bewohnten Wohnungstypen, bedingt durch neue Formen der Urbanisierung und den Ausbau des Mehrfamilienhausbaus.

Der Fall bewohnter Wohnungen ist das repräsentativste Beispiel für diesen Wandel. Gab es 1992 lediglich 7.997 bewohnte Einheiten dieser Art, so stieg diese Zahl bis 2022 auf 44.145. Dieser Anstieg um 452 % zählt zu den bedeutendsten Veränderungen in den Volkszählungsdaten und unterstreicht die zunehmende Vertikalisierung in den wichtigsten urbanen Zentren. Asunción und seine Metropolregion konzentrieren den Großteil dieses Wachstums, das durch steigende Grundstückspreise, die Knappheit an verfügbarem Bauland in zentralen Lagen und das Bestreben nach einer effizienteren Nutzung der städtischen Infrastruktur angetrieben wird. Angesichts steigender Grundstückspreise und zunehmender Nachfrage nach strategisch günstigen Standorten etabliert sich das Modell der vertikalen Bebauung als die logischste und nachhaltigste Lösung für paraguayische Städte.

Dieser Prozess ist eng mit einem demografischen und kulturellen Wandel verbunden. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist gesunken, während sich die Muster der Arbeits- und Bildungsmobilität diversifizieren. Insbesondere junge Menschen legen Wert auf die Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen oder Freizeiteinrichtungen und bevorzugen kompaktere und technologisch integrierte Wohnungen. Diese Faktoren formen gemeinsam ein neues Paradigma des urbanen Wohnens: vertikaler, effizienter und besser vernetzt.

Eine weitere bedeutende Veränderung zeigt sich bei den sogenannten „Mietzimmern“, einer kleineren, meist gemieteten Wohnkategorie, deren Anzahl im gleichen Zeitraum um 201 % gestiegen ist. Von 22.735 bewohnten Einheiten im Jahr 1992 stieg sie auf 68.402 im Jahr 2022. Dieser Anstieg steht in engem Zusammenhang mit der Landflucht und der Ausdehnung einkommensschwacher Stadtgebiete, in denen der informelle Mietwohnungsmarkt weiterhin stark vertreten ist. Mietzimmer bieten Familien und Einzelpersonen, die in die Stadt ziehen, eine schnelle und kostengünstige Lösung. Ihr Wachstum spiegelt sowohl den Druck auf das formelle Wohnungsangebot als auch den Bedarf an flexiblen Wohnmöglichkeiten in Gebieten mit hoher Konzentration von Arbeitsplätzen oder Bildungseinrichtungen wider. Die Zunahme von Mietzimmern parallel zum Wachstum von Wohngebäuden verdeutlicht das Nebeneinander zweier unterschiedlicher städtischer Dynamiken. Während der formelle Markt mit zunehmend geplanten, technologisch fortschrittlichen Projekten für einkommensstärkere Bevölkerungsschichten voranschreitet, beschafft sich ein erheblicher Teil der Bevölkerung weiterhin Wohnraum über informelle oder selbstverwaltete Lösungen außerhalb von Kredit- und Stadtplanungsstrukturen.

Die Kategorie „Sonstige private Wohnverhältnisse“, zu der Anbauten, provisorische Unterkünfte und für temporäres oder gemeinschaftliches Wohnen bestimmte Strukturen gehören, verzeichnete ebenfalls ein deutliches Wachstum von 103 % – von 7.678 auf 15.580 bewohnte Einheiten. Obwohl dieses Wachstum absolut gesehen weniger bedeutend ist, verdeutlicht es die Komplexität des Wohnungsmarktes, in dem unkonventionelle Wohnformen auf spezifische Bedürfnisse in Bezug auf Mobilität, Einkommen oder Standort reagieren und mitunter auch auf den Druck der Landknappheit in den Randgebieten von Ballungsräumen.

Statistische Modelle auf Basis von Volkszählungsdaten zeigen, dass Paraguay bei anhaltendem Wachstum bis 2052 zwischen 175.000 und 225.000 bewohnte Wohnungen erreichen könnte. Prognosen zufolge würde dieser Wohnungstyp von 2,5 % des gesamten bewohnten Wohnraums im Jahr 2022 auf 8 % bis 12 % bis Mitte des Jahrhunderts ansteigen. Diese Prognose wird sowohl durch das exponentielle Modell, das von einer Fortsetzung des aktuellen Städtewachstums ausgeht, als auch durch das logistische Modell, das eine moderate Verlangsamung bei Erreichen der Marktsättigung berücksichtigt, gestützt. In beiden Szenarien kommt man zu dem Schluss: Vertikales Wohnen wird kein Phänomen mehr sein, das sich auf die zentralen Viertel von Asunción konzentriert, sondern zu einem strukturellen Bestandteil des Wohnungsbauwachstums des Landes werden.

Bewohnte Häuser und Ranches werden zwar weiterhin absolut zunehmen, jedoch langsamer. Lineare und exponentielle Modelle schätzen, dass es bis 2052 zwischen 2,3 und 3 Millionen bewohnte Wohneinheiten dieser Art geben wird. Dies entspricht einem anhaltenden Wachstum, jedoch mit einem relativen Rückgang ihres Anteils am Gesamtbestand. Proportional wird die Dominanz von Einfamilienhäusern abnehmen, da die urbanen Zentren den Großteil des demografischen und wirtschaftlichen Wachstums aufnehmen. Die Ausdehnung von Randgebieten mit geringer Bebauungsdichte, die in vielen Regionen anhält, wird zunehmend durch die Kosten für Infrastruktur, Verkehr und öffentliche Dienstleistungen eingeschränkt.

Der Kontrast zwischen dem Anstieg der bewohnten Wohnungen um 452 % und dem Bevölkerungswachstum um 88 % verdeutlicht das Ausmaß des Strukturwandels in Paraguay. Das Land entwickelt sich hin zu einem dichteren, vertikaleren Stadtmodell mit stärkerer Ausrichtung auf integrierte Landnutzung, bei dem Flächeneffizienz und die Nähe zu Dienstleistungen zu entscheidenden Wertfaktoren werden. Dieser Prozess verändert nicht nur die physische Struktur der Städte, sondern auch die sozialen, arbeitsmarktbezogenen und wirtschaftlichen Dynamiken, die sie tragen. Das Leben in Hochhäusern führt zu neuen Formen des Zusammenlebens, erfordert eine andere Infrastruktur und stellt die Stadtplanung und die Versorgung mit grundlegenden Dienstleistungen vor beispiellose Herausforderungen.

Der anhaltende Wandel birgt sowohl bedeutende Chancen als auch Herausforderungen. Einerseits ermöglicht die Verdichtung eine bessere Nutzung der bestehenden Infrastruktur, senkt die Transportkosten und fördert ein nachhaltigeres Stadtwachstum. Andererseits erfordert sie präzisere Regelungen, bezahlbare Mietpolitik und Planungsstrategien, die die Lebensqualität in dicht bebauten Gebieten gewährleisten. In diesem Zusammenhang könnte die Konsolidierung moderner Finanzinstrumente wie Investmentfonds, Immobilien-Investmentfonds (REITs) und Verbriefungsmechanismen eine zentrale Rolle für die geordnete Expansion des Wohnungsmarktes spielen und die Lenkung privater Ersparnisse in die langfristige Stadtentwicklung ermöglichen.

Paraguay entwickelt sich in den kommenden Jahrzehnten zu einem Land, das die anhaltende Präsenz traditioneller Wohnformen mit einem rasant wachsenden Mehrfamilienhausbestand verbindet. Einfamilienhäuser bleiben zwar vorherrschend, ihre Dominanz wird jedoch zunehmend durch einen stetig wachsenden Bestand an Wohnungen ausgeglichen. Die Städte der Zukunft – kompakter, vernetzter und nachhaltiger – werden um dieses neue Gleichgewicht herum entstehen. Das Zuhause wird dann nicht mehr nur eine horizontale Erweiterung des Grundstücks sein, sondern Teil einer vertikalen, gemeinschaftlichen und funktionalen Struktur, die eine sich stetig weiterentwickelnde Gesellschaft und ihre Lebensweise widerspiegelt.