El Nuevo Escenario Cambiario Y El Replanteamiento Financiero De La Construcción En Paraguay

La Mayor Profundidad Del Mercado Cambiario Y La Influencia De Factores Financieros Obligan A Replantear La Estructuración De Proyectos

Durante la última década, el mercado inmobiliario paraguayo se desarrolló bajo un supuesto que estaba presente en casi toda modelación financiera: el dólar era la unidad de referencia y, en el largo plazo, tendería a apreciarse frente al guaraní. Los proyectos se presupuestaban en moneda local, pero se pensaban en dólares; las preventas se fijaban en dólares; la rentabilidad se medía en dólares. El tipo de cambio formaba parte del cálculo, pero no era la variable que definía la estructura del negocio.

El movimiento reciente obliga a revisar esa lógica. En 2025 el dólar llegó a cotizar en niveles cercanos a los G. 8.000. Hoy se ubica en torno a los G. 6.400, valores similares a los observados antes de la pandemia. En menos de un año, la apreciación del guaraní superó el 20% respecto a esos máximos. No se trata de una oscilación menor ni de una fluctuación técnica dentro de un rango habitual. Es un desplazamiento lo suficientemente significativo como para alterar los supuestos con los que se estructuraron muchos proyectos.

El impacto no se percibe necesariamente en la obra física, sino en la planilla financiera. El negocio inmobiliario paraguayo presenta un descalce estructural entre moneda de costo y moneda de ingreso. La mayor parte de los costos operativos; mano de obra, contratistas, servicios y una proporción relevante de materiales, se pagan en guaraníes. En cambio, el precio final del producto y la rentabilidad esperada suelen expresarse en dólares. Mientras el dólar se mantenía estable o mostraba una tendencia ascendente, ese descalce funcionaba como una ventaja implícita. Si el tipo de cambio subía gradualmente, el costo medido en dólares tendía a reducirse.

Cuando el movimiento se produce en sentido inverso, la lógica cambia. El mismo presupuesto de obra en guaraníes, convertido a un dólar más bajo, se vuelve más caro en términos de la moneda en la que se mide la rentabilidad. Un proyecto estructurado con un tipo de cambio cercano a G. 8.000 puede encontrar que, con un dólar en torno a G. 6.400, su margen en dólares se comprime sin que haya existido un aumento real en los costos locales. La rentabilidad no se reduce por ineficiencia ni por sobrecostos imprevistos, sino por efecto cambiario.

Más allá de la magnitud del movimiento, lo relevante es lo que sugiere sobre la naturaleza del mercado cambiario. Durante años, el comportamiento del guaraní estuvo fuertemente asociado al ciclo comercial tradicional, particularmente al desempeño del sector agroexportador y a flujos externos relativamente previsibles. Ese patrón permitía proyectar el tipo de cambio con cierta lógica histórica, utilizando tendencias pasadas como referencia razonable para el futuro.

Según un informe publicado por Puente bajo el título “PYG/USD: ¿Nueva normalidad o episodio transitorio?”, durante 2025 el volumen operado en el mercado cambiario comenzó a desacoplarse del flujo comercial tradicional. Meses como julio y diciembre registraron simultáneamente picos de volumen y episodios de mayor volatilidad intradiaria, acompañados de una ampliación de spreads de compra y venta. Esta coincidencia entre mayores montos negociados y ampliación de márgenes sugiere un mercado donde el ajuste de expectativas y el posicionamiento financiero comenzaron a ganar peso relativo frente al flujo estrictamente comercial.

En términos prácticos, lo que muestran estos datos es que el tipo de cambio ya no depende exclusivamente del flujo comercial tradicional. Durante 2025 se observó una recomposición hacia activos en guaraníes, impulsada por decisiones financieras vinculadas a tasas reales y posicionamiento de portafolios. Esa mayor demanda fortaleció al guaraní incluso en períodos donde históricamente predominaba presión depreciatoria. Al mismo tiempo, el aumento de la volatilidad intradiaria refleja un mercado más profundo e integrado, capaz de reaccionar con mayor rapidez a cambios en tasas de interés, expectativas macroeconómicas o movimientos de capital. En otras palabras, el dólar comienza a responder a un conjunto más amplio de variables financieras y no únicamente al calendario agro-exportador.

Para un desarrollador o constructor, esto implica que el tipo de cambio deja de ser una variable pasiva dentro de la planilla financiera y pasa a convertirse en un factor que puede alterar de manera estructural la rentabilidad proyectada. En ese contexto, el desafío no consiste simplemente en anticipar si el dólar subirá o bajará, sino en reconocer que podrían estar cambiando las reglas bajo las cuales se forma el tipo de cambio. La cuestión central es metodológica: cómo modelar financieramente un proyecto cuando los supuestos que guiaron el pasado dejan de ser suficientes para proyectar el futuro.

Hasta ahora, muchos desarrolladores estructuraban sus proyectos proyectando ingresos en dólares, convirtiendo costos en guaraníes al tipo de cambio vigente y calculando la rentabilidad bajo un esquema relativamente lineal, donde el riesgo cambiario no ocupaba un lugar prioritario dentro del análisis de sensibilidad. Ese enfoque resultaba razonable en un entorno donde la trayectoria de la moneda era relativamente estable y las tendencias históricas ofrecían una guía.

La experiencia reciente obliga a revisar esa premisa. Más que incorporar simplemente escenarios de suba o baja del dólar, el sector podría necesitar replantear la manera en que integra el tipo de cambio dentro de su modelo financiero, entendiendo que los factores que inciden en su comportamiento pueden estar evolucionando. Esto implica análisis de sensibilidad más robustos, estructuras de capital con mayor capacidad de absorción y una discusión más explícita sobre la moneda de referencia en contratos y precios.

Además, en un contexto donde Paraguay consolida su grado de inversión y profundiza su integración financiera internacional, es esperable que el mercado cambiario esté cada vez más expuesto a flujos de capital y decisiones de inversión globales. Esta mayor integración puede fortalecer el sistema financiero, pero también implica que el tipo de cambio estará influido por variables adicionales a las puramente comerciales, ampliando el espectro de riesgos que deben contemplarse en la estructuración de proyectos.

Nada de esto supone necesariamente un deterioro estructural del negocio inmobiliario. Un mercado cambiario más profundo y con mayor influencia de variables financieras puede ser una señal de maduración económica. Pero esa maduración implica un cambio en los supuestos operativos. El tipo de cambio deja de ser una variable de fondo y pasa a convertirse en un componente estratégico del diseño financiero de cada proyecto.

Más que un episodio aislado, el movimiento obliga a revisar los supuestos sobre los que se estructuran los proyectos inmobiliarios. Si el tipo de cambio entra en una etapa donde las dinámicas financieras ganan protagonismo frente a las comerciales, la forma de calcular la construcción en Paraguay también deberá adaptarse. En ese escenario, la gestión del riesgo cambiario deja de ser una sofisticación técnica y pasa a convertirse en un componente estructural del diseño financiero de los proyectos.