Qué Diferencia Hay Entre Valor de Mercado, Valor Fiscal y Valor de Reposición

Una guía para entender cómo se determinan los principales valores que rigen el mercado inmobiliario paraguayo.

En el sector inmobiliario, tres conceptos suelen generar confusión entre propietarios, inversores y desarrolladores: el valor de mercado, el valor fiscal y el valor de reposición. Aunque todos refieren al valor de un mismo bien, cada uno responde a finalidades distintas y se determina bajo metodologías específicas. Entender sus diferencias es esencial para interpretar correctamente una tasación, calcular impuestos, definir una póliza de seguro o evaluar el potencial real de una inversión.

El valor de mercado representa el precio estimado al que una propiedad podría venderse en condiciones normales, considerando la oferta y la demanda vigentes. Se establece por comparación con operaciones recientes de inmuebles similares, ponderando factores como ubicación, superficie, tipología, estado constructivo, amenities, entorno urbano y proyección de valorización. Es el valor más dinámico, el que orienta las decisiones de compra y venta, y refleja el pulso real del mercado en cada momento. Para desarrolladores y agentes, constituye una referencia fundamental para fijar precios, evaluar rentabilidad o proyectar retornos futuros.

Por otro lado, el valor fiscal tiene una naturaleza esencialmente administrativa y tributaria. Es el monto determinado por el Estado a través del Servicio Nacional de Catastro (SNC) del Ministerio de Economía y Finanzas, y sirve como base imponible para el cálculo del impuesto inmobiliario y sus adicionales. Este valor, a diferencia del de mercado, no depende de la percepción o de la demanda del bien, sino de parámetros técnicos y normativos que buscan garantizar equidad tributaria entre contribuyentes.

Cada año, el Presidente de la República aprueba mediante decreto el Sistema de Valoración Fiscal de los Inmuebles, establecido por el Servicio Nacional de Catastro. Dicha actualización se realiza tomando como referencia la variación del Índice de Precios del Consumidor (IPC) de los doce meses previos al 1 de noviembre del año anterior. Para 2025, el ajuste fue del 3,6 %, según el informe del Banco Central del Paraguay.

El cálculo del valor fiscal parte de una metodología definida en el Decreto 14.956/1992 y sus posteriores actualizaciones, y considera variables como la superficie del terreno, el tipo de pavimento, la zonificación geoeconómica de cada distrito y las características constructivas de las edificaciones. En el caso de los inmuebles urbanos, la valoración fiscal resulta de la suma de dos componentes: el valor de la tierra (expresado en guaraníes por metro cuadrado, según la zona y el tipo de pavimento) y el valor de las construcciones y mejoras (según categoría y antigüedad). Para los inmuebles rurales, el cálculo se expresa en guaraníes por hectárea, diferenciando suelos agrícolas, pecuarios, agrosilvopastoriles o de prioridad forestal.

Este sistema, aunque no refleja el precio real de venta, cumple un rol estructural dentro de la política tributaria: mantiene actualizado el catastro nacional y permite que los municipios recauden el impuesto inmobiliario con base en criterios uniformes. Sin embargo, debido a que la actualización suele realizarse en base a índices generales y no a precios de mercado, el valor fiscal suele ubicarse muy por debajo del valor comercial efectivo, lo que genera una brecha considerable entre ambos.

El tercer concepto, el valor de reposición, pertenece al ámbito técnico y asegurador. Se refiere al costo actual que tendría reconstruir o reemplazar un inmueble destruido o dañado, utilizando materiales y mano de obra equivalentes a los originales. Este valor no depende de la ubicación ni del comportamiento del mercado, sino de los costos de construcción y equipamiento vigentes. Es un parámetro esencial para definir la suma asegurada en pólizas contra incendio o siniestros, y para determinar depreciaciones en estados contables o estudios de ingeniería de costos.

Este enfoque es esencial para la protección patrimonial, especialmente en edificios corporativos, condominios o desarrollos de alta inversión. Una póliza de seguro correctamente basada en el valor de reposición evita infraseguros y garantiza que, en caso de pérdida total, el propietario pueda reponer su bien en las mismas condiciones. También es utilizado por empresas y fondos de inversión que necesitan reflejar en sus balances el valor técnico de sus activos inmobiliarios, más allá del precio de mercado o de su valor contable histórico.

En síntesis, mientras el valor de mercado indica cuánto vale una propiedad para quien la compra o vende, el valor fiscal establece cuánto debe tributar ante el Estado, y el valor de reposición determina cuánto costaría volver a construirla. Tres perspectivas distintas sobre un mismo activo, que reflejan cómo el mercado, la administración pública y la técnica confluyen en la medición del patrimonio inmobiliario. Comprender sus diferencias no solo evita confusiones contables o tributarias, sino que también permite una gestión más precisa y estratégica del capital inmobiliario en Paraguay.