Gibt es in Asunción ein Überangebot an Immobilien?

Obwohl einige Berichte vor einer möglichen Sättigung des Immobilienmarktes in Asunción warnen, zeigt ein genauerer Blick, dass der Sektor nicht mit einer Überangebotskrise konfrontiert ist, sondern vielmehr einem Reifungsprozess, bei dem der Schlüssel nicht in der Anzahl der Einheiten liegt, sondern in der Qualität der Angebote und ihrer Fähigkeit, auf neue Lebensweisen in der Stadt zu reagieren.

Im Dezember 2024 veröffentlichte Forbes Paraguay einen Artikel mit dem Titel „Risiko eines Immobilienüberangebots: Bauträger könnten Investitionen stoppen “. Darin wurde vor einem potenziellen Überangebot an Neubauten auf dem Markt in Asunción gewarnt und befürchtet, dass diese Situation neue Investitionen in diesem Sektor hemmen könnte. Laut den im Artikel zitierten Daten werden in den nächsten drei Jahren voraussichtlich 289 Gebäude fertiggestellt, was nach Ansicht einiger Analysten zu einer Marktsättigung und einem Rückgang der Rentabilität führen könnte.

Zwar ist es richtig, dass in jedem dynamischen Markt auf das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geachtet werden muss, doch die Annahme eines drohenden, weitverbreiteten Überangebots ist unserer Meinung nach eine einseitige und unvollständige Interpretation der aktuellen Immobiliensituation in Asunción.

Der lokale Kontext, die Nachfragecharakteristika, Veränderungen im Lebensstil der Verbraucher und Paraguays Positionierung auf regionaler und globaler Ebene zeigen, dass der Markt weit davon entfernt ist, sich in einer strukturellen Krise zu befinden.

Wir stehen nicht vor der Gefahr eines unkontrollierten Überangebots, sondern vor einem Prozess der Reifung und Weiterentwicklung, bei dem solide, gut gelegene und gut durchdachte Projekte weiterhin auf Nachfrage stoßen werden, während ein Mangel an Differenzierung einige Entwicklungen benachteiligen könnte, die den neuen Anforderungen weniger gerecht werden.

Im Folgenden geben wir eine andere Perspektive auf den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Asunción.

Um „Überangebot“ zu verstehen, muss man die Qualität analysieren, nicht nur die Quantität

Wenn es um das Risiko eines Überangebots auf dem Immobilienmarkt geht, wird oft ein grundlegender Fehler gemacht: Man geht davon aus, dass alle neuen Einheiten gleichwertig konkurrieren. In reiferen Märkten – und Asunción ist auf dem besten Weg, einer davon zu werden – sind jedoch nicht alle Produkte gleich, und auch nicht alle neuen Angebote haben die gleiche Wirkung.

Die Anzahl der im Bau befindlichen oder kurz vor der Fertigstellung stehenden Gebäude spiegelt nicht automatisch die tatsächliche Nachfragedynamik wider. Es gibt eine natürliche Marktsegmentierung: Ein Premium-Gebäude in strategischer Lage ist nicht dasselbe wie ein Standardgebäude in einem Gebiet mit schlechter Anbindung oder ohne jegliche Dienstleistungen. Ebenso ist eine Immobilie für Investoren, die sofortiges Einkommen suchen, nicht dasselbe wie eine für junge Endnutzer, die Wert auf Annehmlichkeiten, Lage und Lebensqualität legen.

Ein konkretes Beispiel dafür, wie ein Projekt viele Einheiten hinzufügen kann, ohne den traditionellen Markt zu sättigen, ist Marena , ein Immobilienprojekt, das im Herzen der Stadt eine große kristallklare Lagune als zentrale Achse seines Vorschlags einbezieht.

Marena bietet nicht einfach nur Wohnungen an: Es bietet ein völlig neues Wohnkonzept. Das Projekt steht nicht in direkter Konkurrenz zum traditionellen Angebot an Standardwohnungen in Asunción, da es unterschiedliche Ansprüche, Lebensstile und damit auch eine unterschiedliche Nachfrage anspricht. Die hohe Anzahl an Wohneinheiten erhöht nicht das Überangebot in traditionellen Segmenten, sondern schafft ein neues Mikrosegment mit einem bisher nicht auf dem Markt verfügbaren Produkt.

Wenn man von einem absoluten Überangebot spricht, wird diese Art von Innovation ignoriert. Viele Neuentwicklungen überfordern das bestehende Angebot nicht, sondern erweitern die verfügbaren Optionen und reagieren auf Bedürfnisse und Wünsche, die bisher nicht ausreichend berücksichtigt wurden.

Die Herausforderung für Entwickler besteht daher nicht darin, Investitionen wahllos einzuschränken, sondern intelligent zu investieren: Sie müssen die neuen Verbrauchergewohnheiten, die Prioritäten der heutigen Kunden und den tatsächlichen Wert jedes Standorts in einem sich ebenfalls wandelnden städtischen Kontext genau verstehen.

Wir haben diese Debatte bereits erlebt: das Déjà-vu von 2016

Die Sorge um ein vermeintliches Überangebot an Immobilien in Asunción ist nichts Neues. Ich persönlich erlebe gerade ein Déjà-vu. Als 2016 in der Stadt mit dem Bau neuer Bürogebäude begonnen wurde, brachen ähnliche Befürchtungen auf dem Markt aus.

Damals argumentierten viele, dass es in Asunción zu einem strukturellen Überangebot an Gewerbeflächen kommen würde, was die Renditen der Anleger stark beeinträchtigen würde.

Im Dezember 2016 schrieb ich einen Artikel mit dem Titel „Gibt es in Asunción ein Überangebot an Firmenbüros?“ , in dem ich dieses Problem eingehend analysierte. Mein Fazit war eindeutig: Wir standen nicht vor einer allgemeinen Krise, sondern vor einem Prozess der Veränderung und Professionalisierung des Marktes.

Tatsächlich hat sich der Büromarkt, wie die Zeit gezeigt hat, keineswegs kollabiert, sondern positiv entwickelt: Es sind neue Gebiete mit hoher Nachfrage entstanden, die von den Nutzern geforderten Qualitätsstandards sind gestiegen, das Angebot ist professioneller geworden und Asunción hat seine Position als wettbewerbsfähiger regionaler Standort für Unternehmenszentralen gestärkt.

Heute, fast ein Jahrzehnt später, sehen wir, dass sich diese Vorhersagen einer massiven Sättigung nicht nur nicht bewahrheitet haben, sondern dass die Stadt ihr Geschäfts- und Immobilien-Ökosystem sogar gestärkt hat.

Der Markt ist nicht verschwunden: Er hat sich verändert und sein Niveau angehoben.

Dieser Hintergrund lehrt uns etwas Grundlegendes: Immobilienmärkte sind nicht statisch. Sie passen sich an, entwickeln sich weiter und filtern ganz natürlich Projekte heraus, die die Nachfrageveränderungen am besten verstehen und darauf reagieren. Eine vereinfachte Interpretation, die ausschließlich auf der absoluten Anzahl neuer Einheiten basiert, ignoriert die tatsächliche Aufnahmekapazität des Marktes und seine Tendenz, sich durch Qualität, Innovation und Professionalisierung selbst zu korrigieren.

Städtische Verdichtung als Antwort auf die Verkehrsherausforderung in Asunción

2019 veröffentlichte ich einen Artikel mit dem Titel „Der neue Luxus, in Asunción an einem gut gelegenen Ort zu arbeiten“. Darin analysierte ich, wie die strategische Lage von Arbeitsplätzen zu einem entscheidenden Faktor für die Lebensqualität der Bürger wurde. Zunehmende Verkehrsstaus und der Mangel an effizienten öffentlichen Verkehrsmitteln machten die Nähe zum Arbeitsplatz zu einem wahren Luxus.

Asunción steht vor einer strukturellen Herausforderung: der im Vergleich zu anderen südamerikanischen Hauptstädten geringen städtischen Dichte. Diese Zersplitterung zwingt die Bürger, täglich weite Strecken zurückzulegen, was die Autonutzung und damit den städtischen Verkehr verstärkt. Laut offiziellen Daten der paraguayischen Volkszählung von 2022 hat Asunción rund 462.000 Einwohner, während die Metropolregion über 2,3 Millionen Menschen zählt und fast 70 % des nationalen BIP erwirtschaftet.

Die Lösung liegt nicht darin, die Immobilienentwicklung zu stoppen, sondern eine intelligente Verdichtung zu fördern, die es mehr Menschen ermöglicht, in der Nähe ihrer Arbeitsplätze, Schulen und wichtigen Dienstleistungen zu leben. Gut gelegene und umfassend konzipierte Projekte können erheblich dazu beitragen, die Abhängigkeit vom Auto zu verringern, die städtische Mobilität zu verbessern und damit die Lebensqualität der Bürger zu steigern.

Wir sind überzeugt, dass alle Bauprojekte in der Nähe von Arbeitsstätten auch weiterhin eine anhaltende Nachfrage genießen werden. Es geht nicht nur um Komfort, sondern um Lebensqualität. Kürzere Pendelzeiten, weniger Verkehrsstress und mehr Zeit für Familie, Freizeit und Erholung wirken sich direkt auf das Wohlbefinden der Menschen aus. Dieser Trend, der sich bereits in Großstädten weltweit etabliert hat, wird sich auch in Asunción mit der Entwicklung hin zu einem stärker integrierten und effizienteren Stadtmodell verstärken.

Neue Lebensstile und steigende Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Asunción, wie auch in vielen anderen Städten weltweit, verändert sich rasant. Es geht nicht mehr nur um den Erwerb einer Immobilie als Grundbedürfnis oder als traditionelle Investition: Die Menschen suchen zunehmend nach Projekten, die ihnen einen Lebensstil ermöglichen.

Käufer und Nutzer legen heute Wert auf Aspekte, die noch vor wenigen Jahren keine zentrale Rolle spielten: Nähe zum Arbeitsplatz, Annehmlichkeiten, die die Lebensqualität im Alltag verbessern, effiziente Raumgestaltung, Sicherheit, Konnektivität und Zugang zu Dienstleistungen ohne lange Anfahrtswege. Das Konzept der „strategischen Lage“ ist kein Luxus mehr, der nur wenigen vorbehalten ist: Es ist eine echte Notwendigkeit, die den wahrgenommenen Wert einer Immobilie definiert.

In diesem Sinne konkurrieren viele der neuen Bauprojekte in Asunción nicht nur über die Quantität, sondern über das Preis-Leistungs-Verhältnis. Projekte wie Marena , die Natur, erstklassige Annehmlichkeiten und eine erstklassige Lage vereinen, kämpfen nicht um einen Platz in einem Markt, der mit homogenen Angeboten gesättigt ist; sie reagieren auf die wachsende Nachfrage nach besserem Wohnen.

Der Generationswechsel beschleunigt diesen Wandel zusätzlich. Neue Generationen – Millennials und Centennials – legen mehr Wert auf Zeit, Erlebnisse und Wohlbefinden als auf den bloßen Besitz von Wohnfläche. Sie bevorzugen funktionalere und besser gelegene Räume mit Zugang zu Dienstleistungen und Aktivitäten, die zu ihrem Lebensstil passen.

In diesem Zusammenhang verschwindet die Nachfrage nicht: Sie wird neu definiert.

Projekte, die diesen Wandel berücksichtigen, vermeiden nicht nur die Auswirkungen eines vermeintlichen Überangebots, sondern können diese neuen Konsumenten auch besser gewinnen und binden. Den Markt ausschließlich anhand der prognostizierten Stückzahlen zu betrachten, ist ein Fehler. Die wahre Dynamik des Marktes wird nicht durch die Anzahl der vorhandenen Einheiten bestimmt, sondern durch die Anzahl, die tatsächlich auf die neuen Bedürfnisse und Erwartungen der Nutzer eingeht.

Der Markt steht nicht vor einem Zusammenbruch, sondern vor einer Reifung

Die aktuelle Dynamik des Immobilienmarktes in Asunción sollte nicht als Beginn einer Krise, sondern vielmehr als Zeichen der Reife interpretiert werden. Wenn sich ein Markt weiterentwickelt, steigen die Anforderungen: bessere Lagen, besseres Design und ein besseres Wohnerlebnis.

Es reicht nicht mehr aus, einfach nur Quadratmeter zu schaffen: Wir müssen einen echten Mehrwert für den Endnutzer schaffen. Dies wird auch von Investoren, die einen großen Teil des Marktes ausmachen und die Immobilien an diese Endnutzer vermieten oder weiterverkaufen, sehr geschätzt.

Die letztendliche „natürliche Selektion“ von Projekten ist kein Zeichen des Zusammenbruchs, sondern vielmehr ein unvermeidlicher und gesunder Schritt hin zu einem wettbewerbsfähigeren, professionelleren und reaktionsfähigeren Markt.

Projekte, die das neue Verbraucherverhalten nicht berücksichtigen, keinen echten Mehrwert bieten oder nicht strategisch günstig gelegen sind, werden wahrscheinlich vor größeren Herausforderungen stehen. Wer jedoch die Situation richtig interpretiert und auf Qualität, Lage und Lifestyle setzt, wird weiterhin auf eine anhaltende und solide Nachfrage stoßen.

Anstatt uns vor einem vermeintlichen Überangebot zu fürchten, müssen wir uns daher auf die Förderung von Entwicklungen konzentrieren, die die Stadt verbessern, die Nutzung städtischer Flächen optimieren, die Menschen näher an ihre Arbeitsplätze bringen, die Lebensqualität verbessern und zum Aufbau eines effizienteren, vernetzteren und lebenswerteren Asunción beitragen.

Wir stehen keinem gesättigten Markt gegenüber; wir stehen einem Markt gegenüber, der lernt, bessere Entscheidungen zu treffen. Und das ist keine Bedrohung, sondern eine riesige Chance.

Das wirkliche Risiko besteht nicht darin, zu viel zu bauen, sondern darin, ohne Ziel zu bauen.

Wenn Sie mehr über Marena erfahren und diese neue Lebensweise in Asunción erkunden möchten, füllen Sie bitte das Formular aus und ein Vertreter des Entwicklers wird sich mit Ihnen in Verbindung setzen.