Paraguay im Blick auf Lateinamerika: Wie sich Asunción im regionalen Unternehmensmarktzyklus neu positioniert

Ein kleiner Markt, aber einer der am schnellsten wachsenden: Asunción positioniert sich in der Region neu mit neuen Unternehmenszentren, steigenden Preisen und international vergleichbaren Projekten.

Der Büromarkt in Lateinamerika steht 2025 an einem entscheidenden Wendepunkt. Nach Jahren der Anpassung und Umstrukturierung infolge der Pandemie zeigt die Region nun deutliche Anzeichen eines neuen Wachstumszyklus mit dynamischerer Flächenaufnahme, sich erholenden Preisen und einer Nachfrage, die Qualität, Nachhaltigkeit und betriebliche Effizienz wieder in den Vordergrund stellt. Laut dem „ Latin America Office Market Report“ von JLL , der dieser Analyse zugrunde liegt, haben die wichtigsten Hauptstädte des Kontinents die Korrekturphase hinter sich gelassen und treten nun in eine Phase ein, die durch verstärkten Wettbewerb zwischen den Teilmärkten, die Konsolidierung strategischer Zentren und eine erneute Wertschätzung von Arbeitsräumen als Instrument zur Gewinnung von Talenten gekennzeichnet ist. Obwohl Unternehmen ihre Portfolios stabilisieren, hat das neue Angebot mit der Erholung der wichtigsten Indikatoren noch nicht vollständig Schritt gehalten, was zu einer Verlangsamung des Baubeginns neuer Projekte in der gesamten Region geführt hat.

Fast jeder vierte Quadratmeter Bürofläche befindet sich in Mexiko-Stadt. Rechnet man die beiden nächstgrößten Märkte, São Paulo und Santiago, hinzu, so decken diese 50 % des gesamten Büroflächenangebots der Region ab. Die Nettoflächenaufnahme stieg im Jahresvergleich um 50 %, vor allem getrieben durch die Märkte in São Paulo und Mexiko-Stadt. In nahezu allen untersuchten Hauptstädten ist ein klarer Trend erkennbar: Die Rückkehr ins Büro ist in der gesamten Region ein etablierter Prozess. Der Wettbewerb dreht sich heute darum, welche Gebäude das beste Nutzungserlebnis bieten und wie die einzelnen Unternehmen ihr Immobilienportfolio nutzen, um Talente zu gewinnen. Gleichzeitig verzeichnen die lateinamerikanischen Märkte weiterhin einen allmählichen Rückgang der Leerstandsquoten, was auf eine gesteigerte Nachfrage und die Auslastung der verfügbaren Flächen hindeutet.

In diesem anspruchsvollen regionalen Kontext stellt Paraguay einen Sonderfall dar. Mit einem Bestand von lediglich 278.000 m² zählt Asunción zu den kleinsten, aber gleichzeitig zu den am schnellsten wachsenden Märkten der Region. Laut einem Bericht von JLL werden zwischen 2025 und 2026 28.000 m² hinzukommen, was 11 % des aktuellen Bestands entspricht. Projekte in fortgeschrittener Planung könnten das Angebot in den nächsten fünf Jahren um mindestens weitere 70.000 m² erhöhen. Diese proportionale Wachstumsrate positioniert Paraguay vor einigen etablierten Märkten, die bereits mit stabilisierten Beständen und geringerem Wachstumspotenzial operieren.

Neben dem Größenunterschied besteht auch ein geografischer Unterschied. Während Städte wie Santiago, Bogotá und Mexiko-Stadt über weitverzweigte Netze konsolidierter Teilmärkte verfügen, ist Asunción nach wie vor stark konzentriert: 88 % des Immobilienbestands befinden sich in Aviadores del Chaco und Villa Morra. Der Markt zeigt jedoch bereits Anzeichen eines Übergangs zu einem breiteren Zyklus. Neue Entwicklungen verlagern sich nach Westen, und es entstehen technisch anspruchsvollere Projekte, darunter das erste von Norman Fosters Studio entworfene Bürogebäude vor Ort. Diese Expansion und Diversifizierung markieren einen Wendepunkt in Asuncións Stadt- und Unternehmensstruktur, die sich zunehmend den Wachstumsmustern annähert, die bisher nur in Großstädten zu beobachten waren.

Die Preise spiegeln diesen Wandel wider. Im Jahresvergleich verzeichnete Asunción den größten Anstieg der Mieten für Büroflächen der Klasse A in der gesamten Region: ein Wachstum von 23,6 % – von 14,8 USD/m²/Monat auf 18,3 USD/m²/Monat. Damit liegt die paraguayische Hauptstadt über Städten mit etablierten Märkten wie Lima, Rio de Janeiro und San José und nähert sich den Werten an, die für Premium-Lagen in Bogotá, Guadalajara oder sogar Santiago typisch sind. Dies ist eine bemerkenswerte Positionierung für eine Stadt, deren Markt bis vor wenigen Jahren primär über den Preis und weniger über differenzierende Merkmale konkurrierte.

Gleichzeitig bietet die Region entscheidende Chancen, die auch Auswirkungen auf Paraguay haben. Der ungedeckte Bedarf an flexiblen Arbeitsräumen hat in Lateinamerika bereits 2,3 Millionen Quadratmeter erreicht – ein Zeichen dafür, dass Flexibilität sich von einer rein taktischen Lösung zu einem festen Bestandteil von Unternehmensportfolios entwickelt hat. Nachhaltige Gebäude verzeichnen ihrerseits 12 % höhere Auslastungsraten und 8 bis 15 % höhere Mieten als herkömmliche Immobilien. Dies verdeutlicht die klare Präferenz für Produkte, die die Betriebskosten senken und das Wohlbefinden der Mitarbeiter verbessern. Die technologische Integration, insbesondere in den Bereichen Zutrittskontrolle, Energieeffizienz und intelligente Services, festigt sich in reiferen Märkten als Wettbewerbsvorteil – eine Lücke, die Asunción schneller schließen kann als Städte mit älteren Beständen.

Die Leerstandsquote offenbart zudem einen strukturellen Unterschied zugunsten Paraguays. Während Rio de Janeiro weiterhin eine Verfügbarkeit von fast 29 % aufweist, pendelt Buenos Aires bei etwa 18 %, Mexiko-Stadt übersteigt 19 % und Santiago stabilisiert sich knapp unter 9 %, herrscht in Asunción ein ausgeglicheneres Umfeld ohne Anzeichen eines Überangebots. Die Nachfrage hält mit der Neubauproduktion Schritt. Das Fehlen eines großen Bestands an veralteten Wohnungen – eine zentrale Herausforderung in Märkten wie São Paulo, Bogotá oder Lima – ermöglicht es Paraguay, sich auf den Ausbau seines modernen Angebots zu konzentrieren, ohne massive Restrukturierungs- oder Abwertungsprozesse in Kauf nehmen zu müssen.

Die regionale Analyse liefert zudem strategische Empfehlungen für Unternehmen mit Präsenz oder Interesse in Paraguay. Erstens sollten Hybridmodelle geprüft werden, die dedizierte Flächen in Kernmärkten mit flexiblen Lösungen in Sekundärmärkten kombinieren und so eine operative Expansion ohne die Bindung großer fester Flächen ermöglichen. Zweitens ist eine geografische Konsolidierung zu priorisieren, da Standorte mit besserer Vernetzung und höherer Verfügbarkeit von Fachkräften deutlich höhere Auslastungsraten aufweisen. Drittens sollten Nachhaltigkeit und Technologie als zentrale Entscheidungsgrundlagen integriert werden, da ihre Auswirkungen auf Produktivität, Energieeffizienz und Betriebskosten bereits messbar sind und in allen analysierten Märkten einen klaren Wettbewerbsvorteil darstellen.

Die Prognose für 2025–2027 deutet auf anhaltendes Wachstum in der gesamten Region hin, allerdings mit unterschiedlicher Dynamik zwischen etablierten Märkten, die sich in einem Erneuerungs- und Modernisierungsprozess befinden, und aufstrebenden Märkten, in denen neue Angebote von Anfang an nach internationalen Standards entwickelt werden. Paraguay gehört aufgrund seiner Größe und seines Entwicklungsstands eindeutig zur zweiten Kategorie: ein junger, agiler Markt mit Wachstumspotenzial und einer Projektqualität, die nicht länger aus einer Randposition mit der Region konkurriert, sondern als Akteur agiert, der sein eigenes Modernisierungsmodell festigt.

Dieser Artikel basiert auf Daten aus dem JLL-Bericht „Latin America Office Market Report - November 2025“, der 15 Unternehmensmärkte in der Region analysiert.