El Registro Unificado Nacional Entrará En Vigencia El 14 De Enero Y Marcará Un Punto De Inflexión En La Seguridad Jurídica Inmobiliaria

Las claves normativas, técnicas y operativas de la implementación del RUN, el nuevo Código Único de Identificación Catastral Registral y su impacto en la seguridad jurídica del mercado inmobiliario.

La entrada en vigencia del Registro Unificado Nacional (RUN) constituye uno de los cambios estructurales más relevantes del sistema jurídico–inmobiliario paraguayo en décadas. A través de un proceso normativo compuesto por dos Acordadas complementarias de la Corte Suprema de Justicia, dictadas en diciembre de 2025, el país inicia una transformación profunda en la forma en que se identifican, registran y publicitan los inmuebles y los derechos reales asociados a ellos.

Este nuevo esquema no introduce una simple actualización administrativa. Supone una reconfiguración integral del sistema registral y catastral, con impacto directo sobre la seguridad jurídica, la trazabilidad de la propiedad, la eficiencia de los trámites y la previsibilidad necesaria para un mercado inmobiliario cada vez más complejo y sofisticado.

El proceso se apoya en dos instrumentos normativos: por un lado, la Acordada Nº 1824/2025, que establece las disposiciones generales para la implementación del Registro Unificado Nacional; y por otro, la Acordada Nº 1823/2025, que aprueba el Reglamento Técnico Catastral Registral que regula su funcionamiento operativo. Juntas, conforman el nuevo marco institucional del registro inmobiliario paraguayo.

Cabe señalar que este reglamento técnico ha sido aprobado con carácter provisorio por el plazo de un año, computado desde el 14 de enero de 2026, y se encuentra compuesto por 231 artículos. Esta modalidad responde a una lógica de implementación gradual y ajuste operativo, permitiendo consolidar el nuevo sistema a partir de la experiencia práctica de su primer año de funcionamiento, sin afectar su vigencia ni su obligatoriedad.

La Acordada Nº 1824/2025 cumple el rol de norma marco. Es la que materializa la aplicación de la Ley Nº 7.424/2025, creando formalmente el Registro Unificado Nacional como órgano técnico y administrativo dependiente del Poder Judicial, bajo la superintendencia directa de la Corte Suprema de Justicia.

El Poder Judicial asume un rol central no solo en la resolución de conflictos, sino en la gestión integral del sistema registral y catastral, absorbiendo y reorganizando funciones que históricamente se encontraban dispersas entre distintas dependencias. El RUN integra, bajo una misma estructura, las competencias vinculadas a los registros públicos, el catastro nacional y los aspectos técnicos de identificación territorial de los inmuebles.

Esta centralización responde a una debilidad estructural largamente señalada por el sector inmobiliario: la falta de coherencia entre catastro y registro, la duplicidad de datos y la ausencia de una identificación única que permita vincular de forma inequívoca un inmueble con su situación jurídica.

La Acordada establece, además, las bases organizativas, financieras y tecnológicas del RUN, definiendo su estructura básica, la gestión de tasas judiciales, la administración presupuestaria y la obligación de mantener un sistema de información actualizado, público y accesible a través del portal institucional del Poder Judicial.

Uno de los elementos más relevantes introducidos por la Acordada Nº 1824 es la creación del Código Único de Identificación Catastral Registral (CUICR), que se asignará a cada inmueble del país, ya sea urbano o rural, público o privado.

El CUICR se concibe como una herramienta de identificación unívoca, diseñada para eliminar ambigüedades históricas en la individualización de parcelas. El código integra información geográfica, parcelaria y registral en una sola estructura alfanumérica, permitiendo identificar con precisión la ubicación, la configuración y el tipo de inmueble, así como su vinculación con el registro de derechos.

La transición hacia el CUICR no se plantea como una regularización masiva e inmediata del stock inmobiliario existente, sino como un proceso progresivo, gradual y no disruptivo, diseñado para preservar la continuidad jurídica y evitar la paralización del sistema registral.

El CUICR se incorpora en el marco de los trámites que ingresan al Registro Unificado Nacional. Cada vez que un inmueble es objeto de un acto registral, ya sea una inscripción, anotación, modificación, rectificación o cancelación, el sistema procede a asignar o validar el código correspondiente, integrando la información catastral y registral disponible.

Este enfoque implica que la transición se produce acompañando la dinámica natural del mercado inmobiliario, sin exigir reinscripciones generales, nuevas mensuras automáticas ni la revisión masiva de títulos existentes. Los inmuebles que no registran movimientos continúan siendo plenamente válidos, y conservan sus identificadores históricos hasta que eventualmente ingresen al sistema a través de un nuevo trámite.

Durante este período, el CUICR coexiste con los identificadores tradicionales. El nuevo código no invalida ni sustituye la información previa, sino que la consolida y la ordena, preservando la cadena histórica de identificación, uno de los aspectos más sensibles desde el punto de vista de la seguridad jurídica.

La asignación del CUICR es, además, centralizada y administrativa. No es generada por el propietario ni por el profesional interviniente, sino por las áreas técnicas del RUN. La Dirección de Catastro es responsable de los identificadores geográficos y parcelarios, mientras que la Dirección de Registro de Inmuebles asigna el identificador registral. Esta distribución de competencias busca garantizar uniformidad, evitar discrecionalidades y asegurar consistencia técnica en todo el territorio nacional.

Desde la perspectiva inmobiliaria, este cambio es estructural. La identificación única reduce el riesgo de superposiciones, errores de mensura, inconsistencias entre planos y títulos, y conflictos derivados de descripciones imprecisas, que han sido históricamente una fuente de litigios y demoras en operaciones de compraventa, financiamiento y desarrollo inmobiliario.

La implementación del RUN se apoya en un sistema tecnológico integrado que articula el Sistema de Gestión Registral (SIGRE) con las plataformas del Poder Judicial para la liquidación y pago de tasas. La Acordada establece reglas claras para la tramitación electrónica, la habilitación de usuarios profesionales y la estandarización de la documentación digital.

Los trámites deberán cumplir requisitos técnicos precisos en cuanto a formatos, resolución, peso de archivos y criterios de legibilidad, incorporando estándares que buscan asegurar la calidad de la información ingresada al sistema. En casos excepcionales, se prevén mecanismos alternativos con fiscalización posterior, pero siempre preservando la trazabilidad del proceso.

Este enfoque tecnológico no se limita a acelerar trámites. Introduce un modelo de control, uniformidad y transparencia, con impacto directo en la previsibilidad de los tiempos registrales y en la reducción de discrecionalidades operativas.

Mientras la Acordada Nº 1824 define la arquitectura institucional del sistema, la Acordada Nº 1823/2025 cumple una función distinta pero esencial: aprueba el Reglamento Técnico Catastral Registral del Registro Unificado Nacional, que regula en detalle el funcionamiento cotidiano del sistema.

Este reglamento técnico establece, de forma exhaustiva, los procedimientos para la presentación, calificación, inscripción y publicidad de los actos registrales. Define los requisitos formales y materiales de la documentación, los plazos de despacho, los criterios de prioridad registral y las modalidades de corrección, rectificación o cancelación de asientos.

Asimismo, regula con precisión el régimen de publicidad registral, diferenciando certificados, informes y copias de asientos, y estableciendo los efectos jurídicos de cada uno. Esta sistematización resulta clave para reducir interpretaciones ambiguas que históricamente generaron conflictos en operaciones inmobiliarias complejas.

El reglamento también incorpora un régimen detallado de recursos administrativos frente a observaciones o calificaciones negativas, estableciendo instancias claras y plazos definidos, lo que introduce mayor previsibilidad para profesionales y usuarios del sistema.

Otro aspecto central del nuevo marco normativo es la creación del Registro de Agrimensores y Topógrafos, de carácter habilitante y obligatorio para el ejercicio profesional en todo el territorio nacional.

El nuevo sistema registral no deja fuera uno de los instrumentos más utilizados por el mercado inmobiliario: el boleto de compraventa, tanto en desarrollos de propiedad horizontal como en loteamientos. El Registro Unificado Nacional mantiene y refuerza el Registro Especial para Boletos de Compraventa, integrándolo al sistema general sin alterar su naturaleza jurídica.

La inscripción del boleto continúa cumpliendo su función esencial de otorgar publicidad y oponibilidad frente a terceros a un derecho personal, sin que ello implique la constitución de un derecho real ni la equiparación al dominio. El RUN no modifica esta lógica, pero la ordena dentro de una estructura más coherente y trazable.

En el caso de unidades en propiedad horizontal, el boleto se registra vinculado al inmueble matriz y, cuando corresponde, a la unidad proyectada o futura, aun cuando esta no cuente todavía con finca individualizada. En este punto, el CUICR permite una identificación más precisa dentro del sistema, reduciendo ambigüedades contractuales y fortaleciendo la trazabilidad de los derechos.

En los loteamientos, el régimen es similar. El boleto se inscribe asociado al inmueble mayor y al lote proyectado conforme al plano aprobado, sin que ello implique la creación inmediata de una finca independiente. El nuevo sistema permite que esta vinculación quede claramente registrada y luego conectada, sin quiebres, con la individualización definitiva del lote.

La integración del registro de boletos al RUN mejora sustancialmente la continuidad documental entre la etapa contractual y la registración del derecho real definitivo, algo especialmente relevante en desarrollos de mediana y gran escala, donde la preventa constituye una herramienta central de financiamiento.

La Acordada Nº 1824 regula los requisitos de inscripción, la vigencia quinquenal de la matrícula, los procesos de revalidación y un régimen disciplinario detallado, que coloca a estos profesionales bajo la superintendencia de la Corte Suprema de Justicia.

Desde el punto de vista del mercado inmobiliario, este régimen tiene un impacto directo en la confiabilidad del sistema. Los planos, mensuras y documentos técnicos constituyen la base sobre la cual se construyen títulos, desarrollos y garantías. Elevar los estándares técnicos y éticos de estos profesionales refuerza la solidez del sistema en su conjunto.

La implementación del Registro Unificado Nacional no es un cambio inmediato ni exento de desafíos operativos. Sin embargo, su alcance estructural es innegable. La integración de catastro y registro, la identificación única de inmuebles, la digitalización de procesos y el fortalecimiento del control profesional sientan las bases para una mejora sustancial de la seguridad jurídica inmobiliaria.

Para desarrolladores, inversores y entidades financieras, este nuevo esquema puede traducirse en menores costos de análisis legal, mayor claridad en la estructuración de proyectos y una reducción de riesgos asociados a la informalidad o a la inconsistencia de la información registral.

El nuevo sistema, sin embargo, no elimina de manera inmediata los conflictos históricos, ni corrige por sí solo títulos mal confeccionados, descripciones defectuosas o problemas de origen dominial que forman parte del acervo inmobiliario del país. El RUN introduce herramientas para ordenar, identificar y prevenir nuevos conflictos, pero no sustituye los procesos de saneamiento jurídico cuando estos resultan necesarios.

El impacto real del nuevo esquema dependerá, en gran medida, de una implementación sostenida en el tiempo, de la adecuada capacitación de los operadores del sistema y de la consistencia institucional en la aplicación de los criterios técnicos y registrales. Solo bajo estas condiciones el Registro Unificado Nacional podrá consolidarse como una verdadera mejora estructural y no como una reforma meramente formal.

Lo que resulta indiscutible es que el Registro Unificado Nacional introduce una lógica distinta: más integrada, más técnica y más previsible. En un país donde la propiedad inmobiliaria constituye uno de los principales vehículos de ahorro, inversión y desarrollo urbano, este cambio representa un paso estructural hacia un mercado más ordenado, transparente y profesional.