Entre Cifras y Barreras: Por Qué el Sistema Financiero Aún No Impulsa el Desarrollo Inmobiliario

Banco Central del Paraguay (BCP)

El panorama del crédito para el rubro inmobiliario en Paraguay se encuentra en una fase de estabilidad con matices de cautela, según refleja la Encuesta de Situación General del Crédito correspondiente al primer trimestre del 2025, elaborada por el Banco Central del Paraguay (BCP). Actualmente, los préstamos hipotecarios representan apenas el 1,8% del Producto Interno Bruto (PIB), un porcentaje considerablemente inferior al promedio de América Latina, donde oscila entre el 5% y el 10%. Aunque el entorno macroeconómico sigue siendo favorable para el otorgamiento de préstamos al sector privado —con un 73,91% de las entidades encuestadas considerándolo propicio—, ciertos factores estructurales limitan el dinamismo del financiamiento inmobiliario.

La encuesta muestra que la percepción sobre el crédito destinado a construcción y vivienda se ha mantenido estable. En el caso de la construcción, el 69,57% de los encuestados respondió que no hubo variación en los últimos tres meses, mientras que solo el 17,39% indicó un aumento y un 13,04% reportó una disminución. Para el sector vivienda, el 60,87% indicó estabilidad, el 30,43% reportó crecimiento y un 8,70% disminución .

Este comportamiento evidencia una situación más compleja: si bien el entorno macroeconómico se percibe como favorable, la dinámica del crédito en el sector inmobiliario sigue siendo limitada. Más que una resiliencia frente a la volatilidad, lo que se observa es una estabilidad contenida, marcada por barreras estructurales que dificultan una expansión sostenida del financiamiento, tanto para desarrolladores como para compradores finales.

Mirando hacia el futuro inmediato, las expectativas sobre el crédito al sector inmobiliario continúan en una zona de moderado optimismo. El 65,22% de los encuestados cree que el crédito para construcción no cambiará en el siguiente trimestre, mientras que apenas el 26,09% estima que aumentará y un 8,70% espera una contracción. En cuanto a vivienda, el 82,61% considera que el crédito se mantendrá igual, y solo el 17,39% proyecta una mejora.

Este dato resulta especialmente relevante: si bien las condiciones macroeconómicas generales pueden parecer estables, no se observa una expectativa clara de crecimiento en el crédito para costrucción ni para préstamos hipotecarios. Esto sugiere que las restricciones no necesariamente provienen del lado de la oferta financiera, sino más bien de factores como la limitada bancarización, los bajos niveles de formalidad laboral que dificultan el acceso al crédito, y una demanda que todavía se mueve con cautela ante los costos de endeudamiento.

El análisis de los criterios utilizados por los prestamistas para conceder créditos también arroja luces sobre las limitaciones actuales. El flujo de caja del proyecto es el factor más considerado (28,26%), seguido por los resultados operativos recientes de la empresa (19,57%) y la actividad económica del cliente (18,84%) . Esto implica que los proyectos inmobiliarios deben demostrar no solo viabilidad técnica, sino también retornos predecibles en el corto y mediano plazo.

En el caso de los rechazos de solicitudes de crédito, el historial crediticio fue el motivo más citado (34,21%), seguido por dudas sobre la situación financiera del solicitante (32,46%) y la falta de información financiera (25,44%) . Esta última barrera es particularmente significativa en proyectos inmobiliarios de nuevos actores o emprendedores sin historial bancario consolidado.

Otro hallazgo relevante es la desigualdad en el acceso al crédito. Mientras que el 86,96% de los encuestados considera que las grandes empresas acceden con facilidad, apenas un 17,39% cree que lo hacen las familias que buscan créditos personales o hipotecarios. Las microempresas también enfrentan un panorama adverso, con un 52,17% de percepción de acceso bajo .

Esto revela una necesidad urgente de generar instrumentos financieros más adaptados a los distintos perfiles de solicitantes, especialmente en segmentos medios y bajos que alimentan la demanda de vivienda.

Cuando se preguntó a las entidades qué condiciones serían necesarias para aumentar el crédito en general, tres respuestas se destacaron: mejor información sobre los prestatarios (26,09%), proyectos de inversión rentables (15,94%) y disminución de las tasas activas (15,22%) . La calidad del dato y la percepción de riesgo siguen siendo variables clave para destrabar recursos.

En cuanto a la concesión de créditos a largo plazo —esenciales para el desarrollo inmobiliario—, las principales dificultades señaladas fueron la escasez de depósitos de largo plazo (39,13%), la falta de garantías adecuadas(26,09%) y la falta de proyectos de largo plazo (17,39%) . Esto indica que la estructura actual del sistema financiero aún no está preparada para soportar un flujo robusto y continuo hacia desarrollos con horizontes temporales más largos sin un rediseño en la arquitectura del fondeo.

Más allá de las percepciones inmediatas y coyunturales, el verdadero desafío del crédito inmobiliario en Paraguay reside en la estructura del sistema financiero, que aún no cuenta con las condiciones necesarias para sostener un ciclo virtuoso de expansión en este rubro. La escasa disponibilidad de fondos de largo plazo —una de las principales barreras señaladas por las entidades financieras— evidencia una desconexión entre las necesidades del sector inmobiliario y las fuentes de financiamiento tradicionales. Mientras que los proyectos inmobiliarios requieren plazos extensos y tasas estables para alcanzar su maduración económica, la mayoría de los depósitos bancarios en el país son de corto plazo, generando un descalce que desincentiva el otorgamiento de créditos hipotecarios o a desarrolladores.

A esto se suma la baja penetración de instrumentos de fondeo estructurado, como los títulos hipotecarios, bonos corporativos ligados al desarrollo inmobiliario o vehículos de inversión colectiva. Si bien existen mecanismos legales que permiten su implementación —como los fideicomisos financieros o las FIBRAS—, su adopción aún es incipiente y está limitada por la falta de profundidad del mercado de capitales local, la escasa cultura bursátil y un marco regulatorio que todavía no promueve con fuerza este tipo de innovaciones.

Otro componente clave es la informalidad laboral, que limita el acceso al crédito hipotecario para una gran parte de la población. Aunque la tasa de bancarización ha crecido en los últimos años, gran parte de los ingresos de las familias paraguayas no se registran de forma documental, lo que dificulta que cumplan con los requisitos de solvencia exigidos por las entidades financieras. Esto deja fuera del sistema formal a segmentos que, en términos reales, tienen capacidad de pago, pero no pueden demostrarla bajo los criterios actuales.

Por último, el enfoque de evaluación crediticia sigue estando centrado mayoritariamente en el perfil histórico del solicitante y no en el potencial futuro de sus ingresos o del proyecto inmobiliario. Esto afecta especialmente a emprendedores, desarrolladores nuevos o familias jóvenes, que muchas veces no cuentan con garantías tradicionales o historial bancario sólido, pero sí con ideas viables, ingresos crecientes o proyectos con alto valor urbanístico.

Si Paraguay quiere realmente escalar su mercado inmobiliario y ampliar el acceso a la vivienda, deberá repensar su arquitectura financiera: impulsar fondos de fondeo de largo plazo, fortalecer la información crediticia, dinamizar el mercado de capitales y adaptar sus políticas regulatorias para acompañar nuevas realidades sociales y productivas.