Expensas de un Departamento: Qué Son y Quién Debe Pagarlas

Una guía para entender qué gastos cubren, cómo se calculan y qué responsabilidades tienen propietarios e inquilinos en Paraguay.

Las expensas permiten cubrir el funcionamiento, mantenimiento y conservación de los espacios y servicios comunes de un edificio. Aunque normalmente se cobran todos los meses, no todos los gastos tienen la misma naturaleza ni necesariamente deben ser asumidos por la persona que ocupa el departamento.

La cuestión se vuelve especialmente importante cuando la unidad está alquilada. ¿Debe pagar el propietario o el inquilino? En Paraguay, la respuesta depende del tipo de gasto, del reglamento de copropiedad y de lo establecido en el contrato de alquiler.

¿Qué son las expensas?

Las expensas son las contribuciones que se recaudan entre las unidades de un edificio para financiar los gastos que benefician o resultan necesarios para la propiedad común.

Pueden incluir, entre otros conceptos:

• Limpieza de pasillos, escaleras y áreas comunes.

• Seguridad, portería o recepción.

• Electricidad y agua de las áreas compartidas.

• Administración del edificio.

• Mantenimiento periódico de ascensores.

• Jardinería y cuidado de espacios exteriores.

• Mantenimiento de bombas, portones y equipos contra incendios.

• Seguro del edificio.

• Reparaciones en fachadas, terrazas, techos o instalaciones comunes.

• Formación de fondos de reserva.

Las expensas no constituyen el precio de un servicio individual, sino reembolsos destinados a cubrir los gastos comunes del edificio, según señaló la entonces Subsecretaría de Estado de Tributación (SET), actualmente integrada a la DNIT.

¿Cómo se determina cuánto paga cada departamento?

El Código Civil paraguayo establece que los gastos necesarios para conservar y utilizar las partes comunes, prestar servicios de interés común y realizar las innovaciones aprobadas deben ser soportados por los propietarios en proporción al valor de sus respectivas unidades, salvo que exista un acuerdo diferente.

Por tanto, no necesariamente todos los departamentos pagan la misma suma. El cálculo puede considerar el valor o porcentaje asignado a cada unidad dentro del edificio.

Cuando una instalación sirve a los propietarios en diferente medida, el Código permite que el gasto se distribuya en proporción al uso que cada uno pueda hacer de ella. La forma concreta de calcular las contribuciones debe encontrarse en el reglamento de copropiedad y administración.

Este reglamento debe establecer obligatoriamente las bases y proporciones utilizadas para distribuir los gastos comunes. También debe regular la administración, las asambleas, el uso de las áreas compartidas y las facultades del administrador.

Expensas ordinarias y extraordinarias

El Código Civil paraguayo no presenta una lista cerrada que clasifique cada concepto como expensa ordinaria o extraordinaria. Sin embargo, en la administración de edificios se utiliza esta división para distinguir los gastos habituales de aquellos vinculados con obras, mejoras o intervenciones de mayor importancia.

Expensas ordinarias

Son los gastos recurrentes necesarios para que el edificio funcione normalmente. Por ejemplo:

• Limpieza.

• Seguridad o portería.

• Honorarios de administración.

• Electricidad de espacios comunes.

• Mantenimiento periódico de ascensores.

• Jardinería.

• Recolección de residuos.

• Insumos de limpieza.

• Revisiones periódicas de equipos y sistemas.

Son gastos relacionados principalmente con el uso cotidiano del edificio y los servicios que reciben sus ocupantes.

Expensas extraordinarias

Son desembolsos especiales que no forman parte del funcionamiento mensual habitual o que responden a obras relevantes, mejoras o renovación de bienes comunes. Algunos ejemplos son:

• Reparaciones estructurales.

• Renovación completa de la fachada.

• Sustitución integral de un ascensor.

• Impermeabilización general de la terraza.

• Cambio de cañerías principales.

• Instalación de un generador.

• Construcción de una piscina, gimnasio u otro nuevo espacio común.

• Grandes obras de adecuación o modernización.

• Fondos especiales destinados a una intervención importante.

El Código Civil atribuye a la asamblea de propietarios la aprobación del presupuesto anual y de su distribución, así como las decisiones sobre obras de mantenimiento extraordinario.

La clasificación no debería depender únicamente del nombre colocado en la liquidación. Una obra de gran magnitud no se convierte automáticamente en un gasto ordinario porque la administración la presente bajo esa denominación. Debe analizarse qué trabajo se realizó, por qué fue necesario y si corresponde al funcionamiento cotidiano o a la conservación y valorización permanente del inmueble.

¿Quién debe pagar las expensas?

Frente a la copropiedad, el responsable del pago es el propietario, conforme al artículo 2140 del Código Civil. Esta obligación se mantiene aunque el departamento esté alquilado.

En la práctica, muchos propietarios incluyen las expensas ordinarias dentro del precio del alquiler y pagan directamente a la administración. Otros contratos establecen que el inquilino debe abonarlas por separado; pero, si este incumple, el dueño continúa siendo responsable ante el edificio.

Las expensas extraordinarias normalmente corresponden al propietario, porque financian reparaciones importantes o mejoras que conservan el valor del inmueble.

Por eso, el contrato debe aclarar si las expensas están incluidas, quién realizará el pago y cómo se distribuirán los gastos extraordinarios.

¿Qué ocurre cuando no se pagan las expensas?

Las expensas deben seguir pagándose aunque el departamento esté vacío. Si el inquilino debía abonarlas y no lo hizo, la administración puede reclamar el pago al propietario.

Algunos reglamentos internos restringen temporalmente a los morosos el uso de amenities no esenciales, como la piscina, el gimnasio o el quincho. Estas medidas no deberían impedir el ingreso al departamento ni el acceso a servicios esenciales.

Además, el Código Procesal Civil establece que la deuda por expensas constituye un título ejecutivo, por lo que la administración puede reclamar judicialmente su cobro.

Por eso, el propietario debería verificar periódicamente que la unidad se encuentre al día, incluso si el pago fue delegado al inquilino o a una inmobiliaria.

Qué revisar antes de comprar o alquilar

Antes de adquirir un departamento, conviene solicitar:

• El reglamento de copropiedad.

• La última liquidación de expensas.

• Una constancia de que la unidad no mantiene deudas.

• El presupuesto anual del edificio.

• Información sobre fondos de reserva.

• Actas recientes de asamblea.

• Detalles sobre obras extraordinarias aprobadas o previstas.

• Datos sobre morosidad de otras unidades.

Antes de alquilar, el contrato debería indicar claramente:

• Si las expensas están incluidas en el precio.

• Quién paga las expensas ordinarias.

• Quién asume las extraordinarias.

• Cómo se comunica un aumento.

• A quién debe entregarse el comprobante de pago.

• Qué sucede con las multas ocasionadas por el ocupante.

Una obligación que debe estar claramente documentada

Las expensas son indispensables para mantener el edificio operativo, seguro y en condiciones adecuadas. Sin embargo, la falta de información o una liquidación poco detallada puede generar conflictos entre propietarios, inquilinos y administradores.

Como regla básica, el propietario responde ante la copropiedad. En una relación de alquiler, el inquilino puede asumir los gastos ordinarios cuando así se haya acordado, mientras que las obras extraordinarias y las inversiones que quedan incorporadas al inmueble normalmente corresponden al propietario.

La mejor prevención consiste en revisar el reglamento, exigir liquidaciones detalladas y dejar por escrito qué conceptos pagará cada parte.