Fundamentos Reales de un Mercado en Expansión: Más Allá del Relato Alarmista

El crecimiento urbano de Asunción responde a una lógica económica concreta, con marcos regulatorios sólidos y un perfil de inversión que desmiente los prejuicios externos.

La reciente publicación del diario La Nación de Argentina, titulada “Rascacielos, crisis de vivienda y sospechas de lavado: el dinero argentino alimenta un boom de desarrollos en Paraguay”, propone una lectura alarmista del mercado inmobiliario paraguayo, anclada más en impresiones que en datos. Desde una óptica externa y simplificada, la nota intenta construir un paralelismo entre crecimiento urbano, flujo de capitales y prácticas sospechosas. Sin embargo, al examinar el fenómeno con mayor profundidad, se revela una realidad mucho más compleja y, sobre todo, más profesionalizada de lo que se sugiere.

Paraguay no solo ha avanzado de forma significativa en materia de regulación financiera y prevención del lavado de activos, sino que también ostenta uno de los índices más bajos de riesgo en la región. Según el Basel AML Index —que compila información de organismos como el GAFI, el Banco Mundial y Transparencia Internacional— Paraguay registró en 2024 un puntaje de riesgo de 5, una baja respecto al 5,07 del año anterior, consolidando una tendencia descendente desde 2017. Dentro del contexto latinoamericano, el país figura entre los mejor posicionados en este indicador, lo cual desmiente categóricamente cualquier sugerencia de descontrol o permisividad institucional.

La evolución regulatoria ha sido contundente. Aunque el sector inmobiliario fue considerado sujeto obligado desde 2007, no fue sino hasta la Resolución 94/2019 de la SEPRELAD que se definió con precisión quiénes debían cumplir con los requisitos de prevención: inmobiliarias, corredores, desarrolladores, comisionistas. Esta normativa fue ampliada de forma aún más estructurada en 2020, con la Resolución 201, que introdujo exigencias de manuales de cumplimiento, auditoría, políticas KYC y reportes obligatorios. Desde entonces, el sector pasó a estar fuertemente supervisado, con un régimen de sanciones que ha golpeado sobre todo a quienes no se adaptaron rápidamente a estas exigencias. Hoy en día, las inmobiliarias son el segundo grupo más numeroso de sujetos obligados en la SEPRELAD, solo detrás de las organizaciones sin fines de lucro, lo que confirma el grado de formalización y control que rige sobre esta actividad.

Frente a ello, sorprende la liviandad con la que se emiten juicios en la nota argentina. Una afirmación particularmente llamativa es la que sugiere la existencia de una burbuja inmobiliaria en Asunción. No es la primera vez que se anuncia su inminencia: desde 2011 circulan pronósticos similares, todos desmentidos por la evolución sostenida —aunque no descontrolada— del mercado. El crecimiento en Asunción tiene lógica y fundamentos. Un ejemplo claro es el modelo de plusvalía en preventa. Muchos desarrolladores venden unidades en pozo a valores menores que los de mercado, y el inversor obtiene una ganancia al momento de la entrega. Ese margen de valorización no es producto de una burbuja especulativa, sino de un esquema lógico de captación de capital durante la obra. Además, si la zona donde se construye mejora su infraestructura, servicios y conectividad, ese capital sigue creciendo.

De hecho, al hablar con numerosos agentes inmobiliarios en Asunción, la percepción generalizada es que, si bien existe oferta de departamentos terminados tanto en venta como en alquiler, no es tan abundante ni tan fácil de encontrar como podría suponerse desde afuera. Muchos productos con buena ubicación, diseño atractivo y precios razonables tienden a absorberse rápidamente, sobre todo en zonas con infraestructura consolidada o donde se concentra la demanda de jóvenes profesionales, parejas o extranjeros que buscan vivir cerca de sus centros de actividad. Esto también explica por qué ciertos edificios nuevos muestran una alta rotación o incluso listas de espera para determinadas tipologías.

Por otro lado, no toda la oferta inmobiliaria tiene el mismo comportamiento. Hay edificios de lujo que aún tienen unidades disponibles incluso años después de su finalización, lo cual no necesariamente responde a una sobreoferta estructural general, sino que a una demanda naturalmente más acotada. El segmento de lujo implica departamentos de mayor metros cuadrados, con precios por metro cuadrado por encima del promedio, y cuya clientela potencial —clase alta local o internacional— suele preferir viviendas unifamiliares. En cambio, edificios semilujo, mejor ubicados, con unidades más compactas, bien diseñadas y con una relación precio-calidad más ajustada, muestran altos niveles de ocupación e incluso reventa activa.

Pero lo que probablemente más distorsiona la percepción externa es el fenómeno de los departamentos aparentemente desocupados por la noche. A simple vista, un edificio con pocas luces encendidas puede parecer vacío, pero esa observación no resiste un análisis serio. Muchas viviendas están efectivamente ocupadas, pero la luz encendida en el living o la habitación principal no siempre es visible desde la calle. Cortinas blackout, vidrios espejados, balcones techados o interiores con disposición hacia patios internos impiden esa observación directa. En otros casos, las unidades se destinan a alquiler temporario o están en fases de ocupación normal, especialmente en edificios recién entregados.

El perfil del comprador extranjero también cambia la lectura. Muchos argentinos, bolivanos y brasileños compran departamentos en Paraguay como resguardo de capital, dadas las condiciones macroeconómicas de sus países de origen. Esto no implica desuso ni improductividad, sino una lógica de diversificación patrimonial. Además, muchos de estos departamentos se alquilan mediante plataformas como Airbnb o Booking, con rotación variable según la temporada, o están simplemente en pausa entre contratos de alquiler. En un contexto de crecimiento demográfico y urbanización, la vacancia momentánea no puede interpretarse como sinónimo de falla estructural del mercado.

La periodista argentina también omite otro dato crucial: los bienes incautados por causas relacionadas al lavado de activos en Paraguay son mayoritariamente casas, estancias, terrenos baldíos o propiedades rurales. Según los registros públicos de remates de la SENABICO, apenas dos departamentos ubicados en edificios antiguos del microcentro fueron subastados en los últimos años. El peso inmobiliario dentro del universo de bienes incautados es marginal, lo que debilita la tesis de que los desarrollos verticales de Asunción serían el vehículo preferido para operaciones ilícitas.

En lugar de seguir reproduciendo miradas externas basadas en generalizaciones o prejuicios, es momento de asumir una conversación más rigurosa sobre el futuro urbano de Asunción. El mercado inmobiliario paraguayo no es perfecto, pero está lejos de ser una anomalía latinoamericana. Su crecimiento responde a fundamentos claros: macroeconomía estable, baja carga impositiva, inflación controlada, una clase media en expansión, y un ecosistema de desarrolladores que —con matices— ha profesionalizado cada vez más su propuesta.

Paraguay no es tierra de especuladores. Es tierra de oportunidades, sí, pero también de reglas que se han ido consolidando, con un Estado más presente y un sector privado que, en muchos casos, busca hacer las cosas bien. Y si hay algo que sí necesita el sector, no son alertas sin fundamento, sino más análisis serios, más datos y más periodismo económico de calidad.