Hipotecas Divisibles: El Régimen que Argentina Ya Reglamentó y que Paraguay Debería Replicar

Una herramienta jurídica y financiera que transforma el acceso al crédito, moderniza el desarrollo inmobiliario y plantea un modelo replicable para Paraguay.

El Gobierno Nacional argentino, a través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, reglamentó de manera oficial la aplicación de las hipotecas divisibles, una herramienta legal y financiera pensada para facilitar el acceso al crédito, dinamizar el desarrollo inmobiliario y reducir el déficit habitacional mediante la formalización del financiamiento de proyectos en obra. Esta medida reglamenta el Decreto 1017/2024, que introduce un nuevo paradigma: el de permitir que un inmueble aún no subdividido pueda ser hipotecado y, posteriormente, al ser dividido en unidades funcionales o parcelas, se distribuya proporcionalmente tanto el crédito como la garantía entre los futuros adquirentes.

Esta figura representa un salto cualitativo en la estructuración financiera de desarrollos inmobiliarios y responde a un objetivo claro: liberar el potencial del crédito hipotecario como motor de crecimiento urbano y acceso a la vivienda. En un país donde la informalidad, la desconfianza y los mecanismos tradicionales han limitado durante décadas la bancarización del sector inmobiliario, el régimen de hipotecas divisibles se instala como una vía concreta para destrabar el financiamiento estructurado.

La pregunta que naturalmente se plantea desde Paraguay es directa: ¿por qué no adoptar una herramienta similar en nuestro país, donde los desafíos estructurales son muy similares, pero los marcos normativos y registrales aún no están alineados con las nuevas realidades del mercado?

Una hipoteca divisible es, en esencia, una garantía real que se constituye sobre un inmueble aún no subdividido —por ejemplo, un edificio en obra— y que, al momento de la escrituración de las unidades individuales, se divide jurídicamente junto con la propiedad del inmueble. De este modo, el crédito hipotecario originalmente otorgado al desarrollador o propietario se fracciona en créditos individuales, y cada comprador asume la porción correspondiente de la deuda garantizada con su propia unidad. La figura es especialmente útil en desarrollos multifamiliares, barrios cerrados, proyectos de propiedad horizontal o urbanizaciones.

El nuevo régimen argentino permite constituir esta hipoteca divisible en el acto de otorgamiento inicial, o bien estructurar una hipoteca común sujeta a división futura, con efectos simultáneos al momento de la transferencia dominial de cada unidad. Esta última alternativa es clave para flexibilizar las operaciones.

Además, se habilita la inscripción registral de boletos de compraventa sobre unidades futuras, en folios especiales vinculados a la hipoteca madre, lo que otorga seguridad jurídica y trazabilidad a las operaciones de preventa. El régimen también regula el derecho real de superficie, la afectación a propiedad horizontal y la documentación técnica necesaria para operar dentro de este esquema.

Tradicionalmente, una hipoteca en un inmueble indiviso impedía al desarrollador escriturar por partes a menos que cancelara íntegramente la deuda. Esto creaba un cuello de botella: ni se podía escriturar sin pagar todo, ni se podía pagar todo sin escriturar (y cobrar). Este dilema forzó a muchos desarrolladores a trabajar con estructuras poco transparentes —cesiones de derechos, contratos privados, fideicomisos no estandarizados— que dificultaban el acceso al crédito formal y elevaban el riesgo para todas las partes.

Con las hipotecas divisibles, el modelo se invierte: la deuda y la garantía acompañan a cada unidad, facilitando que el desarrollador transfiera la propiedad sin cancelar el préstamo completo, siempre que el comprador asuma su parte de deuda o la cancele por anticipado. El desarrollador se libera de su responsabilidad en la medida en que transfiere cada unidad con su porción de deuda asumida, y el banco pasa a tener múltiples deudores parciales, con garantías individualizadas.

Una vez que se concreta la compra de la unidad, el comprador asume su porción individual de deuda dentro del fideicomiso o estructura financiera del proyecto. Esto implica que el nuevo propietario no paga el valor total de la unidad al contado, sino que asume una deuda hipotecaria asociada exclusivamente a ese departamento. Esa hipoteca, ya segregada del resto del conjunto edilicio, pasa a estar registrada a su nombre y respaldada por la unidad que adquirió. Es decir, no hay una hipoteca única sobre todo el edificio, sino una por cada unidad que se activa al momento de la transferencia.

Lo interesante del modelo es que esa deuda puede ser estructurada de manera flexible. Aunque el préstamo original del desarrollador haya sido a corto o mediano plazo —por ejemplo, a tres años— el comprador final puede refinanciar su porción en condiciones propias: convertir el valor correspondiente de su unidad en un crédito hipotecario de largo plazo, a 20 o 25 años, con cuotas mensuales ajustadas a su capacidad de pago.. Esto permite convertir un esquema de financiación corporativa en una solución de acceso al crédito habitacional para personas físicas.

El financiamiento puede estructurarse bajo distintos sistemas de amortización (francés, alemán, entre otros), y los términos —tasa, moneda, plazos— pueden ser renegociados en función del perfil del comprador. Además, el deudor puede, con posterioridad a la compra, acudir a otra entidad financiera y realizar una subrogación de hipoteca o incluso cancelar la deuda existente y constituir una nueva en mejores condiciones. Este nivel de portabilidad y flexibilidad es impensable en modelos tradicionales de preventa, donde las unidades se pagan al contado o mediante cuotas directas al desarrollador, sin respaldo bancario ni instrumentos líquidos que permitan apalancamiento.

La clave de este modelo radica en que abre la puerta a una mayor bancarización del proceso inmobiliario y habilita esquemas de acceso al crédito que no dependen de la solvencia del desarrollador, sino del comprador final. Además, genera productos financieros más transparentes, con garantías registradas individualmente, lo que mejora la trazabilidad de la deuda y potencia su eventual titularización. En este contexto, la implementación de hipotecas divisibles se presenta como un paso hacia la modernización del crédito inmobiliario y la construcción de un ecosistema más dinámico y seguro para todas las partes involucradas.

Es importante aclarar que este régimen no aplica a desarrollos sin financiamiento bancario. No es un instrumento para proyectos financiados únicamente con capital propio o preventas. Para que exista una hipoteca divisible, debe existir una hipoteca, y por ende, un préstamo otorgado con garantía real sobre el inmueble.

Sin ese crédito, no hay nada que dividir. Lo que permite la nueva figura es que ese crédito hipotecario no quede atado a la totalidad del inmueble de forma indivisible, sino que pueda fraccionarse jurídica y registralmente. En otras palabras, es un esquema que habilita una nueva forma de financiar obras con respaldo bancario, no un reemplazo del financiamiento tradicional.

En Paraguay, la mayoría de los desarrollos inmobiliarios de escala media y alta no se financian mediante préstamos bancarios tradicionales. El modelo predominante se basa en una combinación de capital propio del desarrollador, preventas realizadas en etapa de pozo o construcción, y, en algunos casos, fideicomisos privados. Los bancos, por su parte, suelen mostrarse reticentes a otorgar créditos para la construcción, prefiriendo financiar la compra de unidades ya terminadas por parte de personas físicas.

Las razones son múltiples: falta de un marco normativo claro, debilidad en los registros, alta informalidad, dificultad para registrar preventas con valor jurídico y la imposibilidad de dividir garantías hipotecarias. En este escenario, el desarrollador que decide tomar un crédito bancario se encuentra con un obstáculo: no puede escriturar ni transferir unidades mientras exista una hipoteca global sobre el inmueble, salvo que cancele la totalidad de la deuda.

Este esquema no solo desalienta el financiamiento bancario, sino que obliga a los actores a operar en un entorno informal o a depender exclusivamente de capital propio, lo que limita la escala, eleva el riesgo y desalienta la inversión extranjera institucional.

La adopción de una figura similar a la que ya rige en Argentina permitiría abrir una nueva etapa en la profesionalización del desarrollo inmobiliario en Paraguay, con impactos positivos en múltiples frentes:

• Mayor acceso al crédito bancario: los bancos podrían otorgar préstamos con respaldo hipotecario que luego se dividen entre múltiples adquirentes, con menor exposición y mayor liquidez.

• Facilitación de las escrituraciones: el desarrollador podría transferir unidades sin necesidad de cancelar toda la hipoteca, al tiempo que el comprador asume su parte de la deuda con total claridad jurídica.

• Reducción de la informalidad: se eliminaría la necesidad de operar con cesiones privadas o contratos que no ofrecen seguridad ni trazabilidad.

• Atracción de fondos institucionales: la posibilidad de estructurar garantías escalables y registradas facilitaría la llegada de capitales institucionales, tanto nacionales como internacionales.

• Fortalecimiento del régimen de preventas: la inscripción de boletos y contratos con efecto frente a terceros consolidaría un canal formal para financiar obras en etapa de ejecución, con menor riesgo para compradores y entidades financieras.

En definitiva, Paraguay necesita dar el paso hacia un sistema jurídico más robusto, que acompañe la evolución natural del mercado. La implementación de las hipotecas divisibles —junto con un régimen de inscripción de boletos y contratos futuros, tal como el Decreto 1017/2024 de Argentina— permitiría un salto cualitativo que impactaría directamente en el crecimiento urbano, la transparencia de las operaciones y la bancarización del sector.