Impuesto A La Construcción En Asunción: Qué Es, Cuánto Cuesta Y Cómo Se Calcula En 2026

Antes de iniciar una obra en Asunción, el propietario debe abonar a la Municipalidad el denominado Impuesto a la Construcción. El tributo no consiste en una tarifa fija por metro cuadrado: se calcula sobre el valor de la obra y su monto final depende de factores como la superficie, el tipo de proyecto, su destino y la categoría asignada a la construcción. En 2026, además, la Municipalidad modificó los valores mínimos utilizados para determinar su base de cálculo.

El desarrollo inmobiliario en Asunción está sujeto a una serie de costos que comienzan mucho antes de la ejecución física de una obra. Entre ellos se encuentra el Impuesto a la Construcción, un tributo municipal que grava la ejecución de nuevas construcciones, ampliaciones, refacciones y otras intervenciones realizadas dentro de los límites de la capital.

Su aplicación se encuentra prevista en la Ley N.º 881/81, que establece el régimen tributario de la Municipalidad de Asunción, y reglamentada actualmente por la Ordenanza General de Tributos Municipales N.º 198/25 para el ejercicio 2026. La normativa establece que las obras ejecutadas dentro del municipio están sujetas a autorización municipal y al pago del Impuesto a la Construcción.

Esto significa que no se trata de un impuesto anual comparable al Impuesto Inmobiliario, sino de un tributo vinculado directamente a la realización de una obra y a su correspondiente autorización municipal. La ejecución de una construcción sin el permiso correspondiente no elimina la obligación tributaria y, además, puede dar lugar a las sanciones previstas por la normativa.

Cómo se calcula realmente el Impuesto a la Construcción

Uno de los puntos que puede generar mayor confusión es que el valor establecido por la Municipalidad por metro cuadrado no constituye directamente el impuesto que debe pagar el desarrollador. Ese valor sirve para determinar la base imponible mínima sobre la cual posteriormente se aplica el porcentaje correspondiente.

En términos simplificados, el cálculo puede expresarse de la siguiente manera:

Valor de la obra = superficie construida × costo reconocido por m²

Impuesto a la Construcción = valor de la obra × alícuota correspondiente

La base para determinar el impuesto es el valor de la obra consignado en la planilla de costos presentada ante la Municipalidad. Sin embargo, la Ley N.º 881/81 establece que ese valor no puede ser inferior al resultante de los precios unitarios promedio fijados anualmente por ordenanza. De esta manera, los valores municipales funcionan como un piso de referencia para determinar la base sobre la cual posteriormente se aplica la alícuota correspondiente.

Es justamente allí donde adquiere importancia la tabla de “Precios Unitarios”. En lugar de fijarlos directamente en guaraníes, la normativa los expresa como una determinada cantidad de jornales mínimos diarios por unidad, generalmente por metro cuadrado y, según el tipo de obra, por metro cúbico o metro lineal.

El pago tampoco necesariamente se realiza íntegramente al momento de presentar el proyecto. La Ley establece que el 20% del impuesto estimado debe abonarse con la presentación de la solicitud de permiso, mientras que el saldo debe pagarse dentro de los 60 días posteriores a la notificación de aprobación. El permiso para iniciar la obra se otorga una vez abonada la totalidad del impuesto.

Qué Cambió En 2026

La estructura originalmente aprobada para 2026 diferenciaba los edificios en altura en varias categorías. Los proyectos de más de 100 metros tenían asignado un valor de 39,804289 jornales por m²; aquellos de entre 30 y 100 metros, 33,170241 jornales; y los comprendidos entre 13,50 y 30 metros, 30,045508 jornales por m².

Esta estructura generó cuestionamientos por parte de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI), que en diciembre de 2025 solicitó revisar el incremento del impuesto y las disposiciones que encarecían los edificios en función de su altura. Como parte del análisis presentado posteriormente ante la Municipalidad, el gremio tomó como referencia un edificio de departamentos de 25 niveles, 85 metros de altura y 14.877,28 m² de construcción, para el cual estimó un costo de construcción de G. 3.015.562 por m². La propia Unidad de Tasaciones y Liquidaciones de la Municipalidad señaló posteriormente que, bajo los parámetros de la Ordenanza N.º 198/25, el valor alcanzaba G. 3.698.600 por m², aproximadamente un 20% por encima del costo presentado en el análisis.

Luego del análisis realizado por Obras Particulares y otras dependencias municipales, la Junta Municipal aprobó la Ordenanza N.º 218/26, que modificó los precios unitarios para 2026 y, fundamentalmente, eliminó las distintas franjas que incrementaban progresivamente el valor de referencia de los edificios de mayor altura.

La escala vigente quedó establecida de la siguiente manera:

Tipo de construcción	Jornales mínimos diarios por unidad
Edificios con desarrollo vertical mayor a 13,50 m	27,040957
Edificios con desarrollo vertical menor o igual a 13,50 m	21,402248
Dos niveles con techo de hormigón armado	17,328308
Dos niveles con techo de tejas	16,818750
Dos niveles con techo de chapas	16,103522
Un nivel con techo de hormigón armado	15,812228
Un nivel con techo de tejas	14,299506
Un nivel, techo de chapas y cerramiento	11,232087
Galpones y tinglados abiertos	8,173064
Piscinas	11,984251
Veredas	0,960351
Murallas	3,601319
Demoliciones y modificaciones internas	5,110673
Canchas deportivas	7,666011
Estudios de prevención y protección contra incendios	1,292780

Fuente: Ordenanza Municipal N.º 218/26. Los valores se expresan por m², salvo piscinas (m³) y murallas (metro lineal), conforme a las unidades establecidas por la normativa.

Para los desarrollos inmobiliarios en altura, el cambio más relevante fue la unificación de todas las construcciones superiores a 13,50 metros bajo un único parámetro de 27,040957. La modificación implica una reducción del 10% frente al valor originalmente previsto para edificios de entre 13,50 y 30 metros, de aproximadamente 18,5% para aquellos de entre 30 y 100 metros y de alrededor del 32,1% para las construcciones que superan los 100 metros. De esta manera, la revisión tuvo un impacto proporcionalmente mayor sobre los proyectos de mayor altura.

La categoría del edificio también modifica cuánto se paga

Determinar el valor de la obra constituye solamente la primera parte del cálculo. Sobre esa base debe aplicarse posteriormente el porcentaje correspondiente al tipo y categoría de construcción.

Para los edificios de departamentos destinados a vivienda o de habitación multifamiliar, la Ley N.º 881/81 establece alícuotas diferentes según la categoría de la construcción. Los edificios clasificados como económicos tributan el 0,5% del valor de la obra; los medianos, el 1,2%; los considerados buenos, el 2,2%; y los de lujo, el 3,5%. Esta clasificación resulta especialmente relevante porque, una vez determinada la base imponible, la categoría asignada al proyecto define el porcentaje que finalmente se aplica para calcular el impuesto.

La categoría no depende de la denominación comercial del proyecto, sino de una clasificación técnica realizada a partir de sus características constructivas y equipamientos. La Municipalidad asigna puntajes a elementos como la estructura, mampostería, cubierta, pisos, aberturas, revestimientos, accesorios sanitarios y equipamientos adicionales, entre ellos ascensores, piscinas, gimnasios, sistemas de climatización y estacionamientos en subsuelo.

Por ejemplo, dentro de edificios residenciales multifamiliares, una puntuación de hasta 16 corresponde a la categoría económica; entre más de 16 y 35, mediana; entre más de 35 y 65, buena; y por encima de 65 puntos, de lujo. Esto hace que dos edificios con la misma superficie puedan terminar pagando montos diferentes de Impuesto a la Construcción.

Cuánto puede representar en un edificio de 10.000 m²

Un ejemplo permite dimensionar mejor el funcionamiento del sistema.

Supongamos un edificio residencial de más de 13,50 metros y 10.000 m² de superficie construida. Bajo la Ordenanza 218/26, el parámetro municipal aplicable es de 27,040957 jornales mínimos diarios por cada metro cuadrado.

Una vez convertido ese parámetro a guaraníes y multiplicado por los 10.000 m², se obtiene el valor municipal de referencia de la construcción. Si, a modo de ejemplo, el proyecto queda clasificado como un edificio residencial multifamiliar de categoría “buena”, sobre la base imponible resultante se aplica una alícuota del 2,2%. Si fuese considerado “de lujo”, la alícuota ascendería al 3,5%.

Además, existen tratamientos particulares que pueden modificar sustancialmente la base. Un caso especialmente relevante para edificios es el de los estacionamientos, ya que la normativa contempla que las superficies destinadas a este uso sean tasadas, para efectos del impuesto, al 50% del valor correspondiente, bajo las condiciones previstas por el Plan Regulador.

Un costo que cambia según el proyecto

El sistema explica por qué no existe una única respuesta a la pregunta de cuánto cuesta el Impuesto a la Construcción por metro cuadrado en Asunción. La superficie constituye solamente una de las variables. La altura determina actualmente qué precio unitario municipal corresponde, mientras que el uso, las características constructivas y la puntuación obtenida determinan posteriormente el porcentaje aplicado sobre el valor de la obra.

Un edificio residencial, un complejo de oficinas, un restaurante, un hotel o una vivienda unifamiliar pueden estar sujetos a alícuotas diferentes aun cuando presenten valores de construcción similares. La Ley N.º 881/81 establece porcentajes específicos según el destino y la categoría de cada obra. En las viviendas unifamiliares, por ejemplo, las alícuotas van desde el 0,3% para las construcciones económicas hasta el 3% para las consideradas de lujo, mientras que en los edificios residenciales multifamiliares oscilan entre el 0,5% y el 3,5%. Los edificios comerciales, oficinas, hoteles y otras tipologías cuentan, a su vez, con sus propias escalas.

La modificación introducida durante 2026 resulta especialmente relevante para el mercado inmobiliario de Asunción porque eliminó la estructura que establecía costos unitarios progresivamente superiores para edificios de más de 30 y 100 metros. La nueva disposición volvió a concentrar a todos los proyectos superiores a 13,50 metros en una única categoría y fijó para ellos un parámetro de 27,040957 jornales por m², además de reducir los valores correspondientes a las demás tipologías constructivas.

De esta manera, el Impuesto a la Construcción debe entenderse como un porcentaje aplicado sobre el valor reconocido de la obra, y no simplemente como una tasa fija sobre los metros cuadrados construidos. Para los desarrolladores, conocer esta diferencia resulta fundamental al momento de estructurar el presupuesto de un proyecto, ya que la categoría finalmente asignada, el uso del inmueble y la composición de las superficies pueden generar diferencias significativas en el monto que deberá abonarse antes de obtener la autorización municipal para construir.