JLL: Paraguay Tiene el Mercado Industrial Más Pequeño de Latinoamérica, pero Uno de los Mayores Potenciales de Crecimiento

El mercado de centros logísticos del área metropolitana de Asunción alcanza actualmente 283.000 m², el menor stock entre las principales ciudades de la región. Sin embargo, factores como la energía competitiva, la maquila, el nearshoring y la estabilidad macroeconómica posicionan al país como uno de los mercados con mayor potencial de expansión.

El mercado inmobiliario industrial y logístico paraguayo continúa siendo uno de los más pequeños de América Latina, aunque distintos indicadores muestran que se encuentra en una etapa temprana de desarrollo y con un importante potencial de crecimiento durante los próximos años.

Así lo señala un reciente relevamiento de JLL, que analiza la evolución del mercado industrial corporativo en Paraguay y lo compara con los principales mercados latinoamericanos. De acuerdo con la consultora, el área metropolitana de Asunción cuenta actualmente con 283.000 metros cuadrados de centros logísticos corporativos, el menor stock entre las ciudades relevadas en la región.

El informe distingue cuatro segmentos dentro del mercado industrial: parques industriales, centros logísticos, centros de distribución y plantas industriales. Mientras los parques industriales reúnen múltiples empresas dentro de un mismo predio dotado de infraestructura común, los centros logísticos corresponden a desarrollos especulativos concebidos para albergar varios inquilinos y destinados principalmente al negocio de alquiler de espacios.

Pese a su reducido tamaño, el mercado viene registrando un crecimiento acelerado. Desde 2015, el stock de centros logísticos aumentó 245%, mientras que la cantidad de parques industriales se duplicó, alcanzando actualmente 25 desarrollos, de los cuales el 84% se concentra entre los departamentos Central y Alto Paraná. El valor promedio de alquiler de los centros logísticos se ubica actualmente en torno a USD 5,6 por metro cuadrado al mes.

La comparación regional refleja la diferencia de escala existente respecto a otros mercados. Mientras ciudades como São Paulo, Ciudad de México o Monterrey cuentan con varios millones de metros cuadrados de infraestructura logística, Asunción permanece al final del ranking con un stock considerablemente menor. Según JLL, la superficie promedio de los centros logísticos paraguayos alcanza los 18.000 m², con una antigüedad promedio de 13 años y unidades modulares cercanas a los 1.000 m². Además, el 34% del stock nacional se encuentra localizado en Mariano Roque Alonso, consolidando a esta ciudad como el principal polo logístico corporativo del país.

El informe sostiene que el crecimiento del mercado industrial dependerá no solamente de la inversión privada, sino también del desarrollo de infraestructura pública capaz de acompañar la expansión del aparato productivo.

En ese sentido, recuerda que Paraguay ocupa la posición 86 a nivel mundial en el Índice de Calidad de Infraestructura para el Comercio y Transporte elaborado por el Banco Mundial, con un puntaje de 2,5, situándose por debajo de varios países de la región. La consultora considera prioritario fortalecer la infraestructura vial, ferroviaria, aeroportuaria, portuaria y energética para sostener el crecimiento del sector industrial y logístico.

A pesar de estos desafíos, JLL identifica diversos factores que podrían acelerar la expansión del mercado durante los próximos años.

Entre ellos destaca el bajo costo de la energía eléctrica en Paraguay, considerado uno de los más competitivos de América Latina para industrias intensivas en consumo energético; la estabilidad macroeconómica; el bajo nivel de desarrollo relativo del mercado, que ofrece espacio para nuevos proyectos; el creciente interés de desarrolladores e inversores internacionales; y la tendencia global hacia la relocalización de cadenas de suministro mediante estrategias de nearshoring.

La consultora también identifica varios sectores con capacidad de generar nueva demanda de infraestructura industrial, entre ellos la maquila, la agroindustria, la logística regional, la industria química vinculada a proyectos como el amoníaco verde y nuevas actividades intensivas en energía, como los centros de datos.

Si bien el potencial de crecimiento es elevado, uno de los principales desafíos para el mercado paraguayo será acompañar esa demanda con desarrollos de mayor escala.

Mientras que en mercados más maduros de la región son habituales el promedio de unidades modulares que superan los 30.000 o incluso 50.000 metros cuadrados, el mercado paraguayo continúa desarrollándose con superficies considerablemente menores. Esto implica que el próximo ciclo de expansión requerirá inversiones significativamente superiores a las realizadas hasta ahora y una demanda empresarial capaz de absorber activos logísticos de gran tamaño.

De acuerdo con el análisis de JLL, Paraguay todavía dispone de un amplio margen para sofisticar su mercado industrial. El desafío será transformar las ventajas competitivas del país, como la energía, la estabilidad macroeconómica y el régimen de maquila, en una demanda sostenida que permita desarrollar una nueva generación de infraestructura logística de escala regional.