La última década ha presenciado cambios extraordinarios en todas las industrias de Paraguay, incluyendo el sector inmobiliario. A pesar de ser una industria en la que nada ocurre de la noche a la mañana, también ha experimentado un desarrollo significativo en muchos aspectos. Si tuviéramos que resumir lo que ha ocurrido en los últimos 10 años en este sector en una frase, sería "crecimiento en la curva de experiencia". Es decir, la industria ha adquirido una gran cantidad de conocimiento que ha permitido obtener mejores resultados y reducir costos.
En primer lugar, es importante destacar que Paraguay ha reunido todas las condiciones necesarias para el desarrollo de una industria que requiere tanta previsibilidad, como lo es la industria inmobiliaria. Cuando consideramos un proyecto inmobiliario, estamos hablando de plazos de 3 o 4 años para su finalización, y en este sentido, la estabilidad macroeconómica de Paraguay, las bajas tasas de inflación, el tipo de cambio estable y el acceso al crédito a tasas razonables han favorecido en gran medida el desarrollo del sector en estos últimos años. Siempre decimos que en Paraguay podemos realizar un flujo proyectado a 5 años con una alta certeza de que se cumplirá, lo cual no ocurre en países vecinos, a pesar de su importancia para tomar decisiones de inversión.
Las crisis en Argentina, Brasil y España, junto con la saturación del mercado en Uruguay y ciertos rasgos de inestabilidad a largo plazo en Chile, han llevado a que muchos inversores miren a Paraguay, especialmente a Asunción, como un destino para posibles inversiones. Todos estos desembarcos han impulsado fuertemente la industria, y se han sumado inversores locales que, aunque no hayan sido jugadores históricos en la industria, al notar una disminución significativa de las tasas de interés en los depósitos a plazo en los bancos, han decidido buscar alternativas y apostar por la inversión en proyectos inmobiliarios.
Volviendo a la frase "la curva de experiencia lograda", podemos afirmar que esto se ha evidenciado de manera notable en las empresas constructoras. Hace 10 años, se encontraban grandes diferencias de precios entre las empresas al cotizar, ya que las más conservadoras y con mejor reputación se cubrían ante posibles "sorpresas" que pudieran afectar el margen estimado que esperaban obtener al llevar a cabo un proyecto. Hoy en día, todas cotizan de manera similar, y uno puede permitirse trabajar con empresas de primera línea en todos los proyectos que emprende.
Los desarrolladores también han adquirido mucho conocimiento a la hora de definir los productos a desarrollar. Han logrado apuntar mejor al mercado objetivo, definir con mayor precisión el nivel de acabado valorado por el mismo y elegir las ubicaciones correctas. Hace una década, no nos sorprendía que desarrolladores llegaran a Paraguay con un proyecto diseñado para Miami y proyectaran replicarlo, sin modificaciones, en Santa Teresa. Sin embargo, hoy en día hemos aprendido que en Paraguay, muchas personas con el poder adquisitivo para invertir en un departamento de USD 300,000 o más tienen un nivel de vida que generalmente "no cabe" en un departamento. Este es un estilo de vida arraigado que llevará tiempo cambiar.
Los inversores también han aprendido mucho en esta década. En un principio, al disminuir significativamente las tasas de los Certificados de Depósito a Plazo (CDA) en el sistema financiero, muchas personas comenzaron a considerar la compra de inmuebles en construcción para luego alquilarlos. En un primer momento, a estos inversores se les generó una gran expectativa, prometiéndoles tasas muy ambiciosas, pero con el tiempo se demostró que, aunque no eran las tasas mencionadas inicialmente, eran excelentes en comparación con las ofrecidas por los bancos en los depósitos a plazo fijo. Este período también ha hecho que los inversores tomen conciencia y valoren la plusvalía de los inmuebles a lo largo del tiempo, ya que no solo la tasa de un CDA es inferior a la renta que genera un inmueble, sino que cuando uno deposita un determinado monto en un CDA, retira el mismo importe al vencimiento. Sin embargo, en el caso de los inmuebles, al ser la tierra un bien que no puede replicarse, tiende a aumentar su valor con el tiempo, y este aumento de valor debe sumarse a la rentabilidad que finalmente recibe el inversor.
Los inversores también han aprendido a definir en qué tipo de inmueble quieren invertir, ya que no todas las inversiones inmobiliarias son iguales ni tienen la misma tasa de retorno. No es lo mismo invertir en residencias para alquiler que invertir en oficinas corporativas para alquiler. Durante la última década, cada inversor ha comenzado a definir en qué segmento se siente más cómodo para obtener rentabilidad sin generar trabajo adicional.
Finalmente, no podemos dejar de mencionar el sólido sector financiero de Paraguay que ha respaldado el crecimiento de la industria de bienes raíces. Los bancos también han ganado experiencia, definiendo la mejor ecuación de apalancamiento para los desarrolladores y proporcionando créditos a largo plazo. Esto ha sido fundamental, no solo por el apoyo recibido que ha permitido el crecimiento, sino también por haber apoyado con cautela sin generar una "burbuja inmobiliaria", como ha ocurrido en muchos otros mercados.
Por último, no solo se ha brindado apoyo a los desarrolladores, sino que el crédito hipotecario al consumidor final ha sido fundamental para generar ventas y hacer crecer el sector. Es cierto que aún queda un largo camino por recorrer para que este crédito alcance niveles importantes y llegue a una mayor parte de la población, pero no podemos dejar de reconocer todo lo avanzado hasta la fecha. Hoy existen opciones para financiar a tasas muy razonables en moneda local con plazos de hasta 20 años.