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Todo lo que Necesitas Saber sobre el Fideicomiso Inmobiliario en Paraguay: Conceptos y Funcionamiento


Fidecomiso

En 1996, la Ley N° 921 "De Negocios Fiduciarios" fue promulgada, estableciendo un marco legal para el negocio fiduciario en Paraguay. Bajo esta ley, el fideicomiso ocurre cuando una persona, denominada Fiduciante, entrega uno o más bienes especificados a otra, llamada Fiduciario, con el propósito de que los administre o enajene en beneficio propio o de un tercero, denominado Fideicomisario o Beneficiario.


El fideicomiso, una herramienta crucial en el ámbito inmobiliario, implica una serie de responsabilidades y consecuencias, especialmente para el Fiduciario, quien puede asumir la propiedad de los bienes fideicomitidos. Las entidades financieras y bancarias suelen actuar como Fiduciarios o Beneficiarios en estos contratos, lo que destaca la importancia de comprender las implicaciones legales y financieras asociadas.


En el contexto de los Fideicomisos de Garantía, las empresas financieras o bancarias suelen actuar como Beneficiarios, utilizando los bienes transferidos como garantía para créditos. Por ejemplo, un banco puede otorgar un préstamo a un individuo para la compra de un inmueble, asegurando el crédito mediante un Fideicomiso de Garantía donde el inmueble adquirido se transfiere al Fiduciario, pero el uso se reserva para el deudor.


La transferencia de propiedad en los fideicomisos da lugar a la formación de un patrimonio autónomo, afectado al cumplimiento de la finalidad establecida por el Fideicomitente. Estos bienes fideicomitidos no pueden ser embargados por otros acreedores del Fiduciario, lo que proporciona una protección adicional para los beneficiarios.


La ley establece deberes indelegables para el Fiduciario, incluida la protección y defensa de los bienes fideicomitidos. En el caso de los Fideicomisos de Garantía, se requiere que el Fiduciario realice actos conservatorios para preservar los bienes. Además, el Fiduciario tiene una obligación derivada de la buena fe para cuidar los bienes bajo su custodia.


En cuanto a los derechos de uso de los bienes fideicomitidos, la ley permite que el Fideicomitente los utilice bajo ciertas condiciones, aunque en caso de ejecución de la garantía fiduciaria, estos derechos se pierden y los bienes deben entregarse al Fiduciario.


En los fidecomisos para desarrollo inmobiliario, algunos constituyentes contribuyen con el capital necesario, otros con el terreno donde se llevará a cabo el proyecto, algunos con el diseño y planificación, y otros con la ejecución de la construcción. Todos ellos participan en las ganancias en proporción a su aporte, generando así un sistema equitativo de beneficios.


La coordinación y estructuración del fideicomiso recaen en una fiduciaria, que actúa como un intermediario imparcial en el proceso. Por ley, solo ciertas entidades, como bancos o sociedades fiduciarias, pueden asumir este papel. La fiduciaria no participa en las ganancias del proyecto, pero es responsable de dar forma al fideicomiso, administrar los fondos y supervisar la ejecución de las obras según lo planificado.


La autonomía del patrimonio del fideicomiso garantiza que los bienes transferidos estén protegidos contra cualquier embargo derivado de deudas del fiduciario o los constituyentes. Este patrimonio autónomo tiene como único propósito garantizar el cumplimiento de la finalidad establecida en el fideicomiso, que es el desarollo inmobiliario, brindando seguridad a todos los involucrados.


La fiduciaria asegura que los fondos entregados se utilicen exclusivamente para el proyecto determinado, con informes regulares sobre el progreso del mismo. Los incrementos en el valor del proyecto se integran al patrimonio autónomo, actualizando así el valor de la garantía de manera continua.


Los riesgos asociados al negocio fiduciario son asumidos tanto por el fideicomitente como por los desarrolladores. Los terceros interesados en adquirir una unidad inmobiliaria financian el proyecto desde su inicio, realizando pagos a la fiduciaria, quien transfiere la propiedad una vez que se ha completado el pago total.


El esquema del fideicomiso permite la sustitución del constructor original en caso de que este se encuentre imposibilitado a terminar la obra, garantizando la finalización del proyecto y la entrega de las unidades terminadas a los compradores anticipados.


En conclusión, el fideicomiso representa una herramienta fundamental en el panorama legal y financiero de Paraguay desde la promulgación de la Ley N° 921 en 1996. Su uso se ha extendido en diversos sectores, particularmente en el ámbito inmobiliario, donde desempeña un papel crucial en la compra de inmubeles y en la realización de proyectos de construcción y desarrollo.


Es importante destacar que el negocio fiduciario implica una serie de complejidades legales y financieras que requieren un profundo entendimiento. Por ello, se recomienda encarecidamente a todas las partes involucradas en un fideicomiso, ya sean fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios o desarrolladores, que busquen asesoramiento legal adecuado antes de proceder.

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