Aumenta el Interés por Propiedades en el Centro Histórico de Asunción

Cristina Aquino y Florencia Gismondi, asesoras de C21 Wilson-Chihan, analizan el renovado dinamismo del Centro Histórico y comparten una mirada desde la experiencia directa sobre cómo el interés privado, los incentivos fiscales y las políticas públicas comienzan a transformar el corazón de la capital.

Durante décadas, el Centro Histórico de Asunción fue un territorio suspendido entre la memoria y el olvido. Epicentro de la vida política, cultural y comercial del país durante gran parte del siglo XX, la zona fue perdiendo vitalidad a medida que los polos de desarrollo se desplazaron hacia Recoleta, Villa Morra, Carmelitas, Las Lomas y las nuevas centralidades del eje corporativo. Sin embargo, en el último año, el relato comenzó a cambiar. La combinación de precios aún competitivos, incentivos fiscales, nuevos proyectos públicos y privados y la llegada de inversores con una mirada de largo plazo está devolviendo protagonismo a un sector que concentra buena parte del patrimonio arquitectónico y simbólico de la capital.

El movimiento no es masivo, pero sí consistente. Agentes que trabajan de manera constante en la zona señalan un aumento progresivo de consultas, visitas y operaciones cerradas en propiedades con valor patrimonial, así como un mayor interés en esquinas estratégicas y edificios con potencial de reconversión. El perfil del comprador es cada vez más definido: extranjeros provenientes de Europa, Norteamérica y Oceanía, así como paraguayos que vivieron fuera del país y que reconocen en el centro una oportunidad de inversión con sentido histórico, cultural y financiero. Este público busca inmuebles con carácter, fachadas originales y elementos arquitectónicos que conserven la esencia de la Asunción antigua, al mismo tiempo que valoran la posibilidad de integrarlos a proyectos contemporáneos como hoteles boutique, aparthoteles, espacios gastronómicos o unidades para renta temporal.

La venta de casonas históricas recientemente restauradas, como la denominada Casa Alegra, gestionada por Florencia Gismondi, muestra cómo una estrategia bien estructurada puede traducirse en resultados concretos. En este caso, la propiedad, completamente renovada pero conservando más del noventa por ciento de sus materiales originales, se comercializó en apenas dos días, luego de un análisis de mercado que alineó su valor al rango real que pagan los compradores por metro cuadrado en la zona. Este tipo de operaciones demuestran que, cuando el precio es competitivo y el producto está bien posicionado, la demanda responde con rapidez, incluso en un mercado que durante años estuvo rezagado.

Hoy, el precio del terreno en el Centro Histórico se ubica, según relevamientos de agentes inmobiliarios, entre 230 y 330 dólares por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación. Se trata de niveles sensiblemente inferiores a los de zonas como Villa Morra o Ykua Satî, pero con una proyección de valorización que crece en la medida en que avanza el proceso de reactivación urbana. En este sentido, uno de los principales desafíos sigue siendo la diferencia entre el precio de lista y el valor efectivo de venta. Las propiedades que se ofertan muy por encima del rango de mercado tienden a permanecer durante años sin movimiento, mientras que aquellas que se ajustan al valor real encuentran compradores dispuestos a cerrar operaciones en plazos cortos.

El costo de restaurar una casona patrimonial es elevado, sobre todo cuando se respetan los elementos originales y las técnicas constructivas de la época. Sin embargo, este tipo de inversiones atrae a un perfil de comprador que no busca únicamente rentabilidad, sino también identidad. En muchos casos, se trata de personas con experiencia internacional, interesadas en habitar o reconvertir espacios que transmiten historia y autenticidad.

Paralelamente, los movimientos más recientes también incluyen la compra de edificios antiguos y propiedades en esquina para destinarlos a vivienda temporal o desarrollos de pequeña escala, un segmento en el que Cristina Aquino ha concretado varias operaciones relevantes en los últimos años. La escasez de departamentos modernos en el centro genera una oportunidad clara para los inversores que puedan ofrecer unidades accesibles orientadas a funcionarios públicos, profesionales jóvenes o estudiantes que trabajan o estudian en la zona. Según estimaciones de agentes locales, más de seis mil personas ingresan y salen del casco histórico a diario por motivos laborales, pero la oferta habitacional es prácticamente inexistente. En consecuencia, proyectos que combinen restauración y construcción nueva pueden encontrar un nicho rentable y con fuerte impacto urbano.

El interés de los compradores se ve reforzado por el nuevo contexto regulatorio. La Municipalidad de Asunción aprobó una reducción histórica de impuestos inmobiliarios de hasta el cincuenta y dos por ciento para propiedades ubicadas dentro del perímetro del Centro Histórico que conserven o restauren sus fachadas originales. La medida, que abarca aproximadamente 685 hectáreas, representa un cambio estructural en la política urbana de la capital y busca incentivar la inversión privada en un sector donde los costos de mantenimiento son elevados y las cargas fiscales habían desalentado durante años la rehabilitación patrimonial. Este beneficio fiscal ya está en vigor y constituye uno de los motores más relevantes para la reactivación del área central, replicando estrategias que demostraron éxito en otras capitales latinoamericanas, donde la preservación arquitectónica se convirtió en catalizador de nuevos desarrollos urbanos y turísticos.

A la par de los incentivos, se registran intervenciones públicas que, aunque lentas, comienzan a tener efecto. El préstamo del Banco Interamericano de Desarrollo destinado a la revitalización del casco histórico, los planes de cableado subterráneo y mejora de veredas impulsados por la Oficina de la Primera Dama, y la colaboración de la Secretaría de Cultura y el Ministerio de Obras Públicas en la recuperación de museos y edificios emblemáticos forman parte de un proceso más amplio de renovación urbana. También el sector privado empieza a jugar un rol protagónico, con iniciativas en el entorno del Puerto de Asunción y la Costanera a cargo de desarrolladoras como G5Pro, que prevén reconvertir antiguas áreas industriales en nuevos polos de vivienda, cultura y entretenimiento.

Algunos desarrolladores inmobiliarios también se encuentran activamente en la búsqueda de terrenos dentro del perímetro histórico, especialmente para proyectos de desarrollo vertical. En las últimas semanas se registraron adquisiciones de propiedades de gran porte por parte de grupos privados importantes que no solo perciben el atractivo del nuevo esquema impositivo, sino también el impulso generado por las inversiones públicas en infraestructura, revitalización del espacio urbano y restauración del patrimonio arquitectónico. El sector privado, tanto local como extranjero, comienza así a posicionarse estratégicamente en el corazón de la capital, anticipando un proceso de revalorización progresiva del área central que podría consolidarse en los próximos años.

Pese al renovado interés, el centro todavía enfrenta desafíos estructurales. La limpieza urbana sigue siendo una preocupación recurrente entre los residentes y comerciantes. Si bien se implementaron nuevos contenedores y sistemas de recolección, la falta de conciencia ciudadana y la insuficiente coordinación entre autoridades y vecinos impiden resultados sostenibles. La percepción de inseguridad también persiste, sobre todo en sectores donde la presencia policial, lejos de transmitir tranquilidad, refuerza la sensación de riesgo. Sin embargo, quienes viven o trabajan en el centro coinciden en que la vida urbana ha mejorado visiblemente, principalmente durante los fines de semana, cuando las calles se llenan de familias, eventos culturales y actividades gastronómicas.

La ecuación de inversión en el Centro Histórico de Asunción combina variables económicas, patrimoniales y emocionales. Por un lado, el mercado ofrece precios aún bajos respecto al resto de la ciudad y oportunidades de adquisición en ubicaciones privilegiadas. Por otro, la restauración de inmuebles patrimoniales permite acceder a un tipo de activo escaso, con valor simbólico y cultural difícil de replicar. A esto se suma un entorno de políticas públicas orientadas a la reactivación y una tendencia global hacia el rescate de los centros históricos como espacios de identidad, turismo y convivencia urbana.

Si las condiciones de regulación, infraestructura y seguridad continúan mejorando, el centro podría consolidarse en los próximos tres a cinco años como uno de los sectores más dinámicos de la capital. Para los desarrolladores con capacidad de intervención arquitectónica, para los inversores con visión de mediano plazo y para los ciudadanos que buscan reconectar con la historia viva de Asunción, el momento de volver a mirar hacia el corazón de la ciudad parece haber llegado. El Centro Histórico, con su mezcla de pasado y futuro, emerge nuevamente como un territorio de oportunidades, donde la memoria urbana puede transformarse en valor económico y donde la belleza de lo antiguo vuelve a ser sinónimo de futuro.