Entrevista a Francisco Jorge, CEO de Altius Group Paraguay

Francisco Jorge, CEO de Altius Group Paraguay, es arquitecto de formación y cuenta con una extensa trayectoria en el desarrollo y gerenciamiento de proyectos inmobiliarios e infraestructura a gran escala en América Latina. Si bien ejerció como arquitecto de manera directa hasta finales de los años 90, desde 1999 orientó su carrera hacia la gestión estratégica de obras, liderando equipos multidisciplinarios y coordinando inversiones de alto impacto en empresas como Aeropuertos Argentina 2000 y la desarrolladora TGLT, donde estuvo a cargo de proyectos emblemáticos como Forum Puerto Norte en Rosario, Argentina.

En 2018, se asoció con el grupo Altius Península para fundar inicialmente Altius Argentina, aunque fue en Paraguay donde el modelo de negocio encontró terreno fértil para consolidarse. Hoy, Altius Group Paraguay se posiciona como un actor clave en el desarrollo urbano local, con una apuesta enfocada en la calidad constructiva, la planificación de comunidades y la incorporación de modelos sostenibles.

En esta entrevista, Francisco reflexiona sobre los desafíos de entrar a un nuevo mercado, el valor del trabajo asociativo entre desarrolladores, la necesidad de avanzar en políticas de crédito hipotecario e infraestructura, y su visión sobre el crecimiento urbano y las oportunidades que ofrece Paraguay para inversores tanto locales como extranjeros.

¿Cómo fue que Altius Group descubrió Paraguay y qué los motivó a invertir inicialmente en el país?

Principalmente nos atrajo la estabilidad y el crecimiento económico constante. Yo había trabajado, como consultor, en algunos proyectos en Paraguay y ya veía muchas ventajas con el mercado en Argentina, donde todo es complejo y hay mucha incertidumbre, por ejemplo, uno nunca sabe si es mejor vender en dólares, si es mejor vender en pesos o de que manera se ajusta tu producto a la inflación.

El grupo Altius, desde Uruguay, miraba a Paraguay con buenos ojos. Durante el año 2019 profundizamos en el mercado, conociendo los actores principales: constructores, inmobiliarias, desarrolladores y bancos para conocer mejor el mercado.Entonces, nos gusta mucho, uno: entender bien el mercado antes de comprar el primer terreno, digamos. Y después, nos gusta que, cuando uno aterriza en un mercado que no es el propio, asociarse con gente creíble, con buenos socios locales. Y eso hicimos para nuestro primer proyecto, More del Sol, que fue una tierra que compramos en diciembre del 2019.

Tuvimos una alianza estratégica con Emmanuel Oviedo y la gente de Keller Williams para todo el tema de la comercialización. Otra alianza estratégica con Gómez Abente para el tema de la construcción. Este es un proyecto de Carlos Ott, un arquitecto internacional, pero incorporamos un estudio local, que era César Aquino, para que nos dé una mano para tropicalizar un poquito lo que estábamos haciendo. Y nuestro estudio jurídico: Ferrer.

Bueno, nos rodeamos de gente creíble local, y creo que fue parte de la razón del éxito comercial que tuvo este proyecto.

Con cinco proyectos en Paraguay y el primero ya inaugurado en Asunción, ¿cómo evalúan actualmente el mercado inmobiliario en el país?

Yo lo que pienso es que es un mercado que se ha ido sofisticando en los últimos cinco años, desde que aterrizamos nosotros. Creo que nosotros colaboramos un poco a ese levantamiento de la vara.

Me acuerdo cuando hicimos nuestro showroom, nuestra sala de ventas de More del Sol. Metimos una sala de ventas muy linda y muy bien preparada, pusimos un departamento modelo para replicar exactamente lo que después se iba a hacer en el edificio. Entonces, la gente podía tocar los materiales, sentarse en un sillón para entender el living, para entender cómo iban a ser esos espacios.

Desde Altius, implementamos estrategias innovadoras como las unidades modelo completamente equipadas, donde los clientes pueden experimentar de primera mano la calidad y diseño de nuestros proyectos. Esto marcó un antes y un después en la manera de comercializar desarrollos inmobiliarios en Paraguay, estableciendo un nuevo estándar en la experiencia de compra.

Y creo que lo que está pasando hoy es que esos pequeños desarrolladores que se juntaban —tres o cuatro amigos— para hacer un edificio, que había por todos lados, eso se va a ir achicando, ese tipo de desarrollador. Y van a quedar los grandes jugadores, que ya hay varios en Paraguay y a muchos les va muy bien.

Es como que vemos un mercado de menos jugadores, porque el mercado es limitado. Menos jugadores, pero grandes. Y ahí nosotros participar y competir en ese mercado.

¿Cuál ha sido el mayor desafío para Altius Group al invertir en Paraguay y cómo lo han superado?

El mayor desafío al llegar a Paraguay fue construir credibilidad en el mercado. Desde el inicio, nos rodeamos de socios estratégicos y aseguramos que cada proyecto reflejara los más altos estándares de calidad.

La entrega de nuestro primer edificio fue clave para consolidar esa confianza. Muchos clientes nos dijeron: 'el edificio es mejor de lo que imaginaba', lo que nos permitió demostrar con hechos, y no solo con promesas, que en Altius la calidad es una realidad.

Esto nos ha permitido vender con mayor facilidad los proyectos siguientes, ya que los compradores pueden ver y experimentar lo que entregamos. Nuestra mejor carta de presentación es lo que ya construimos.

En tu opinión, ¿qué aspectos del sector inmobiliario deberían mejorarse, ya sea a través de legislación, políticas públicas o acciones por parte de los desarrolladores?

Bueno, hay uno que es claro, que es el tema del crédito hipotecario. Lamentablemente, eso achica el mercado. Hoy, el mercado inmobiliario lo mueven los inversores, no lo mueven los usuarios finales. Y los inversores no son tantos. Entonces, estamos muchos proyectos peleando por la misma cantidad de inversores.

Cuando vos ampliás ese embudo, digamos, hacia lo que es el usuario final —que normalmente hoy no te puede comprar porque no tiene 100 mil dólares para comprar un departamento—, esa persona termina siendo nuestro usuario final igual, porque le alquila al inversor que compra. Pero si esa persona, en vez de alquilar, pudiera comprar, el mercado se ampliaría muchísimo.

Entonces, desde el lado de las políticas públicas, claramente el tema del crédito hipotecario necesita un acompañamiento para poder bajar las tasas y permitir que mucha más gente pueda calificar para comprar un departamento.

Después hay muchos temas de infraestructura, donde Asunción tiene bastante déficit. Ha crecido mucho Paraguay, pero no tanto la infraestructura de Paraguay. Entonces, las rutas, las calles, las veredas, la energía eléctrica, los desagües, que las calles se inunden, etcétera, son cosas que atentan un poco contra el desarrollo y contra el interés de que vengan inversores extranjeros a invertir cuando tenés ese tipo de deficiencias.

¿Hay algo que estés viendo actualmente en el mercado uruguayo, a través de Altius, que te gustaría replicar en Paraguay? ¿Alguna tendencia que creas que podría adaptarse o tener potencial en el mercado paraguayo?

A ver, hay varios. En Uruguay funcionan muy bien determinadas exenciones impositivas que implementa el Estado. Por ejemplo, la ley de vivienda promovida fue un éxito y permitió el desarrollo de algunas áreas de Montevideo que se estaban deteriorando. También hay leyes relacionadas con las grandes inversiones que te permiten acceder a determinadas ventajas impositivas o financieras. Funciona muy bien el tema del financiamiento bancario, que acá es más difícil.

Nosotros igual no nos podemos quejar, porque particularmente en todos nuestros proyectos tenemos un banco atrás, porque es la manera en la que trabaja nuestro grupo. Pero, por ahí, a pequeños desarrolladores les cuesta mucho más acceder a un crédito de construcción.

También, por ejemplo, nosotros que estamos con el proyecto suburbano de Los Pingos, vemos la necesidad de mejorar las vías de acceso a Asunción. Una de las cosas que queremos hacer en esa zona es incorporar infraestructura de servicios: educativos, de salud, etc., que permita que la gente quiera quedarse a vivir ahí. Que no sea una rutina de ir y volver todos los días a la mañana para trabajar y a la tarde para volver, con todo lo que eso implica en cuanto a las horas pico de tráfico, etc.

Otra de las cosas que tratamos de hacer con nuestros proyectos es mejorar un poco la ciudad. Y creo que estaría bueno que la municipalidad pueda incentivarlo, que es esto de lograr que haya menos autos. ¿Cómo se logra eso? Incentivando la peatonalidad. A nosotros nos encanta construir cerca de centros comerciales, de centros de oficinas, para que la gente pueda desplazarse caminando.

Pero, por ejemplo, uno se encuentra con algunas reglamentaciones que castigan a un proyecto si tiene un basamento comercial. Si es un proyecto de vivienda y tiene un basamento comercial, por ahí tenés menos edificabilidad que si hacés solo vivienda. Ese tipo de ajustes creo que son muy importantes. Al revés: yo creo que lo que debería hacer la municipalidad es incentivar los usos mixtos, que las plantas bajas sean comercios, para que no tengas que agarrar el auto para ir a comprar algo al supermercado o para ir a comer.

Entonces, que tengas abajo un restaurante o un supermercadito es algo que ayuda. A nosotros, en el primer terreno donde hicimos More del Sol, nos encantó que está a dos cuadras del Shopping del Sol, que tiene enfrente un café, que tiene servicios cerca. Pero, por ejemplo, en este proyecto hubiésemos querido hacer un zócalo comercial, y hubiera estado espectacular que esta esquina fuera comercial. No pudimos hacerlo.

Dado que Altius Group desarrolla distintos tipos de proyectos como barrios cerrados, complejos de usos mixtos y residencias en altura, ¿cómo determinan qué tipo de desarrollo y en qué ubicación realizar su siguiente proyecto?

Nos encantan los usos mixtos, creemos que el futuro es ese. Además de Central, el proyecto que vamos a lanzar el mes que viene es de usos mixtos también. Creo que, justamente, el hecho de construir los proyectos cerca de los centros comerciales ya lo convierte automáticamente en un uso mixto, por más que no lo tengas en tu propio edificio. Ese es uno de los componentes que nos gusta en nuestros proyectos y hacia dónde vamos.

Después, también hay proyectos como Nostrum Trinidad, que tiene más que ver con un área residencial muy fuerte en Asunción, como es Mburucuyá. Pero buscamos las mejores zonas de Asunción. O sea, no entraríamos en un proyecto en una zona que no nos convence mucho, pero que tiene un terreno muy barato. Preferimos hacer pocos proyectos, pero muy exitosos, que hacer muchos proyectos por sumar, en general. Entonces, le dedicamos mucho tiempo a la elección del terreno, ya sea porque es la mejor zona para vivir o por este componente de usos mixtos que te digo.

En su momento, elegimos Los Pingos porque, a diferencia de otras opciones, ya contaba con una comunidad consolidada, un factor clave en un desarrollo suburbano. Su ubicación junto al Club Centenario, CURDA y el Club de Exalumnos del San José nos permitió integrarlo a un entorno donde las personas ya viven, practican deportes y disfrutan de una vida social activa. Esta conexión con comunidades establecidas refuerza el valor del proyecto y su atractivo para futuros residentes.

Hablamos mucho, hicimos mucho hincapié en el tema del colegio. Por eso impulsamos mucho el colegio Maple Bear, que ya se inauguró, porque lo que queremos es venderle a usuarios finales que se enamoren de ese lugar como lugar para vivir, por la calidad de vida.

Entonces, vemos que estas cosas que están pasando en Asunción, que tienen que ver con la densificación y la verticalización, lo que hacen es que la gente que toda su vida vivió en casas, hoy en Asunción ya tiene cada vez más difícil vivir así. Porque los terrenos se valorizaron muchísimo. Donde antes podías tener una casa, ahora se puede hacer un edificio. Y eso hace que el costo de la tierra suba.

Entonces, el que quiere vivir el estilo de vida que vivía hace 10 o 20 años —vivir en una casa, con verde, con espacio— se va a ir yendo hacia afuera. La idea es que seguir yendo para afuera no sea solo un loteo, donde el cliente se compra el terreno y se hace una casa, sino que tenga los servicios necesarios para no tener que entrar todas las mañanas a Asunción.

Recientemente se anunció la creación de la Asociación Distrito Norte, de la cual Altius Group Paraguay forma parte. Al mismo tiempo, la empresa también integra el Barrio Mariscal, una asociación de empresas en el barrio Recoleta que busca potenciar la zona. Viendo el éxito del Barrio Mariscal, que hoy es una de las áreas con mayor demanda residencial en Asunción, ¿cómo consideras que este tipo de asociaciones impulsan el interés de inversores y el desarrollo urbano?

Yo creo mucho en el trabajo asociativo. Yo, personalmente, no veo al que está haciendo un edificio a dos cuadras como un competidor, sino como alguien que me va a ayudar a valorizar la tierra, el barrio en el que estamos. Y creo que, por ejemplo, con lo del Distrito Norte, uniendo fuerzas se pueden conseguir muchas cosas. Y trabajando mucho con el sector público para mejorar las vías de comunicación, para generar un sistema de transporte público que pueda facilitar el acceso. Es mucho más fácil así, que si lo intenta hacer un desarrollador solo, al que además te van a mirar como “este lo único que quiere es hacer su negocio”.

Me parece que es mucho más fuerte el tema de juntarse para mejorar y levantar una zona. Algo que creo que pasa acá en Asunción —no sé si es algo que te diste cuenta— es que es muy difícil identificar un barrio. Por ejemplo, creo que el trabajo que se está haciendo en Barrio Mariscal es muy importante, porque vos decís Villamorra o Recoleta, y no es todo igual. Hay una cuadra que es muy linda, otra que es muy fea. Una está asfaltada, otra empedrada. Una tiene casitas, otra tiene casas viejas o algo medio demolido… y es el mismo barrio.

Entonces, por eso es muy importante tratar de juntarse y crear algo que mejore todo el barrio. Ponerse de acuerdo: esta calle debería ser peatonal, esta debería estar asfaltada o empedrada. En lo del Distrito Norte, por ejemplo, definir dónde ubicar un centro de salud, cuál es el lugar ideal para ponerlo, cuáles son los centros de servicios que debería tener toda esa zona.

Me parece que estos esquemas asociativos son un win-win para todos: para los particulares, o sea el sector privado, y para el sector público. Porque el sector privado, creo, tiene que colaborar con el sector público para que las cosas realmente se puedan hacer.

¿Qué le dirías a un inversor extranjero que está considerando Paraguay como un destino de inversión inmobiliaria?

Le diría que Paraguay es un mercado con oportunidades de inversión impresionantes, especialmente en real estate. Su estabilidad macroeconómica, incentivos fiscales y crecimiento sostenido lo convierten en un destino estratégico para inversores internacionales. Si bien no es un mercado masivamente conocido en el hemisferio norte, los inversores que analizan sus indicadores y tendencias encuentran en Paraguay un lugar con gran potencial de valorización.

Y le diría a ese inversor que venga a Paraguay, porque hay muchísimas oportunidades. No solo en el Real Estate, sino en muchas otras oportunidades de negocio.

¿Cómo ves la evolución del mercado inmobiliario en Paraguay en los próximos 5 a 10 años? ¿Cuáles crees que serán los principales desafíos y oportunidades para el sector?

Va a seguir creciendo Asunción. Creo que va a haber una migración de gente desde el Gran Asunción hacia Asunción, y de Asunción hacia el Gran Asunción. Va a haber como un intercambio. Veo una Asunción con cada vez más gente joven, y también veo un crecimiento fuerte en los próximos cinco años del segmento medio-bajo en el mercado inmobiliario. Hay muchos buenos proyectos y jugadores que están desarrollando propuestas que van a permitir a este segmento —que es el que más está creciendo en Paraguay— acceder a una vivienda, supliendo un poco lo que por ahí las políticas públicas todavía no están cubriendo, con financiamientos propios, etc.

Pero sí, creo que en estos próximos cinco años el mercado va a seguir creciendo. Y con esta selección natural que creo que va a terminar pasando, donde los pequeños jugadores que no hacen algunas cosas de manera eficiente van a ir quedando en el camino. Pero sí, va a seguir creciendo. Y no le tengo miedo. Hay muchos desarrolladores que le tienen miedo al mercado y se preguntan: “¿hasta cuándo va a seguir creciendo esto?”. Yo creo que va a seguir.

Porque Asunción es la capital de un país en crecimiento, y además es una ciudad que tiene muy pocos habitantes en comparación con otras capitales de Latinoamérica. Entonces, todavía tiene espacio para seguir creciendo. Hay algunos sectores que todavía no se han disparado y que me parece interesante que lo hagan. Nosotros estamos tratando de armar algún proyecto de ese tipo.

Creo que se vienen algunos proyectos de hotelería, porque Asunción tiene un déficit muy grande de camas, de hoteles. Ahí hay un espacio interesante. Y también creo que sigue habiendo lugar para crecer en el tema corporativo, en el tema de oficinas. Esa es un poco la visión que yo veo. Hoy todavía hay muchas empresas que están trabajando en casas, y tarde o temprano, por un tema de eficiencia, de crecimiento, o por el costo que representa el terreno o la casa donde están ahora, van a terminar migrando hacia edificios de oficinas. Algunos ya se están construyendo, otros están por venir. Pero me parece que hotelería y oficinas son dos sectores que necesitan desarrollarse más. Lo que más se ve hoy son departamentos, pero estos dos rubros creo que tienen mucho potencial.

Y otro punto importante —que no tiene que ver directamente con lo que venía diciendo— es que esperamos que a fin de año ya tengamos un avance importante en uno de nuestros proyectos, Los Pingos. Vamos a tener avances significativos con los edificios de amenities, la laguna llena, y todo eso creo que va a cambiar un poco la visión que tiene hoy el mercado paraguayo de lo que significa vivir fuera de la ciudad. Va a ser un proyecto muy innovador y muy distinto a lo que hoy se ve en el mercado.

Nuestro objetivo es seguir desarrollando proyectos innovadores que redefinan la forma de vivir en Paraguay, apostando por el desarrollo sostenible y la integración urbana.