¿Existe Realmente una Sobreoferta Inmobiliaria en Asunción?

Aunque algunos informes advierten sobre una posible saturación del mercado inmobiliario en Asunción, una lectura más profunda revela que el sector no enfrenta una crisis de sobreoferta, sino un proceso de maduración, donde la clave no está en la cantidad de unidades, sino en la calidad de las propuestas y su capacidad de responder a nuevas formas de habitar la ciudad.

En diciembre 2024, Forbes Paraguay publicó un artículo titulado “Riesgo de sobreoferta inmobiliaria: desarrolladores podrían frenar inversiones”, el cual alerta sobre el posible exceso de unidades nuevas en el mercado de Asunción y advierte que esta situación podría desalentar nuevas inversiones en el sector. Según datos citados en la nota, se prevé la entrega de 289 edificios en los próximos tres años, lo cual, para algunos analistas, podría derivar en una saturación del mercado y una disminución de la rentabilidad.

Si bien es cierto que todo mercado dinámico requiere atención a los equilibrios entre oferta y demanda, plantear una visión de inminente exceso de oferta generalizada resulta, en nuestra opinión, una lectura parcial e incompleta de la realidad inmobiliaria actual de Asunción.

El contexto local, las características de la demanda, los cambios en el estilo de vida de los consumidores y el posicionamiento de Paraguay en el escenario regional y global muestran que el mercado está lejos de estar en una situación de crisis estructural.

Más que un riesgo de exceso de oferta descontrolado, lo que enfrentamos es un proceso de maduración y sofisticación, donde los proyectos sólidos, bien ubicados y bien pensados seguirán encontrando demanda, mientras que la falta de diferenciación sí podría penalizar algunos desarrollos menos ajustados a las nuevas exigencias.

A continuación, compartimos una mirada distinta sobre el momento actual del mercado inmobiliario en Asunción.

Entender la “sobreoferta” requiere analizar la calidad, no solo la cantidad

Cuando se habla de riesgo de sobreoferta en el mercado inmobiliario, suele cometerse un error básico: asumir que todas las unidades nuevas compiten entre sí de manera homogénea. Sin embargo, en mercados más maduros — y Asunción está en camino a ser uno de ellos — no todo producto es equivalente, ni toda nueva oferta tiene el mismo impacto.

La cantidad de edificios en construcción o próximos a ser entregados no refleja, por sí sola, la dinámica real de la demanda. Existe una segmentación natural del mercado: no es lo mismo un edificio premium en una ubicación estratégica, que un desarrollo genérico en una zona con baja conectividad o sin servicios. Tampoco es lo mismo una unidad pensada para inversores que buscan renta inmediata, que una diseñada para usuarios finales jóvenes que priorizan amenities, ubicación y calidad de vida.

Un ejemplo concreto de cómo un proyecto puede sumar muchas unidades sin saturar el mercado tradicional es Marena, un desarrollo inmobiliario que incorpora, en pleno corazón urbano, una laguna cristalina de grandes dimensiones como eje central de su propuesta.

Marena no ofrece simplemente departamentos: ofrece un concepto de vida completamente diferente. El proyecto no compite de manera directa con la oferta tradicional de departamentos estándar en Asunción, porque apela a otro tipo de aspiraciones, otro estilo de vida y, en consecuencia, otro tipo de demanda. El hecho de que incorpore muchas unidades no significa que aumente la sobreoferta en los segmentos tradicionales; significa que crea un nuevo microsegmento, con un producto que no existía previamente en el mercado.

Hablar de sobreoferta en términos absolutos ignora este tipo de innovaciones. Muchos desarrollos nuevos no saturan lo existente, sino que amplían las opciones disponibles, respondiendo a necesidades y deseos que hasta ese momento no estaban bien cubiertos.

Por eso, el desafío para los desarrolladores no es frenar la inversión indiscriminadamente, sino invertir con inteligencia: entendiendo a fondo los nuevos hábitos de consumo, las prioridades del cliente actual y el valor real de cada ubicación en un contexto urbano que también está evolucionando.

Ya vivimos este debate: el déjà vu de 2016

Esta preocupación por un supuesto exceso de oferta inmobiliaria en Asunción no es nueva. Personalmente, siento un claro déjà vu. En 2016, cuando comenzaron a entregarse nuevos edificios de oficinas corporativas en la ciudad, surgió una alarma muy similar en el mercado.

En ese momento, muchos sostenían que Asunción enfrentaría una sobreoferta estructural de espacios corporativos y que esto afectaría gravemente la rentabilidad de los inversores.

En diciembre de 2016 escribí un artículo titulado “¿Existe una sobreoferta de oficinas corporativas en Asunción?”, donde analizaba esta cuestión en profundidad. Mi conclusión era clara: no estábamos frente a una crisis generalizada, sino frente a un proceso de cambio y profesionalización del mercado.

De hecho, como demostró el tiempo, lejos de colapsar, el mercado de oficinas evolucionó positivamente: se consolidaron nuevas zonas de alta demanda, aumentaron los estándares de calidad exigidos por los usuarios, se profesionalizó la oferta, y Asunción reforzó su posicionamiento como plaza regional competitiva para sedes corporativas.

Hoy, casi una década después, vemos que aquellas predicciones de saturación masiva no solo no se cumplieron, sino que la ciudad fortaleció su ecosistema empresarial e inmobiliario.

El mercado no desapareció: se transformó y elevó su nivel.

Este antecedente nos enseña algo fundamental: los mercados inmobiliarios no son estáticos. Se adaptan, evolucionan y filtran naturalmente los proyectos que entienden y responden mejor a los cambios en el comportamiento de la demanda. Una lectura simplista basada solo en números absolutos de nuevas unidades ignora la capacidad de absorción real del mercado y su tendencia a corregirse a través de la calidad, la innovación y la profesionalización.

La densificación urbana como respuesta al desafío del tráfico en Asunción

En 2019, publiqué un artículo titulado “El nuevo lujo de trabajar en un lugar bien ubicado en Asunción”, donde analizaba cómo la ubicación estratégica de los espacios de trabajo se estaba convirtiendo en un factor determinante para la calidad de vida de los ciudadanos. La creciente congestión vehicular y la falta de alternativas de transporte público eficiente estaban transformando la proximidad al lugar de trabajo en un verdadero lujo.

Asunción enfrenta un desafío estructural: su baja densidad urbana en comparación con otras capitales sudamericanas. Esta dispersión obliga a los ciudadanos a recorrer largas distancias diariamente, incrementando el uso del automóvil y, por ende, la presión sobre el tráfico urbano. Según datos oficiales recopilados en el censo paraguayo de 2022, Asunción cuenta con aproximadamente 462.000 habitantes, mientras que su área metropolitana supera los 2,3 millones de personas, concentrando cerca del 70% del PIB nacional.

La solución no radica en frenar el desarrollo inmobiliario, sino en promover una densificación inteligente que permita a más personas vivir cerca de sus lugares de trabajo, estudio y servicios esenciales. Proyectos bien ubicados y diseñados con una visión integral pueden contribuir significativamente a reducir la dependencia del automóvil, mejorar la movilidad urbana y, en consecuencia, elevar la calidad de vida de los ciudadanos.

Estamos convencidos de que todos los desarrollos que estén cerca de los centros donde la gente trabaja seguirán teniendo demanda sostenida. No se trata simplemente de conveniencia: se trata de calidad de vida. Acortar los tiempos de traslado, disminuir el estrés del tráfico y ganar más horas para la familia, el ocio o el descanso tiene un impacto directo en el bienestar de las personas. Esta tendencia, que ya se ha consolidado en las principales ciudades del mundo, también terminará de afianzarse en Asunción a medida que evolucionemos hacia un modelo urbano más integrado y eficiente.

Nuevos estilos de vida y demanda emergente

El comportamiento de la demanda inmobiliaria en Asunción, como en muchas otras ciudades del mundo, está cambiando aceleradamente. Ya no se trata solo de adquirir una propiedad como necesidad básica o inversión tradicional: cada vez más, las personas buscan proyectos que les ofrezcan un estilo de vida.

Hoy, los compradores y usuarios valoran aspectos que hace apenas unos años no estaban en el centro de la decisión: cercanía al lugar de trabajo, amenities que mejoren la calidad de vida diaria, diseño eficiente de los espacios, seguridad, conectividad y acceso a servicios sin necesidad de largos desplazamientos. El concepto de “ubicación estratégica” ya no es un lujo reservado a unos pocos: es una necesidad real que define la percepción de valor de una propiedad.

En este sentido, muchos de los nuevos desarrollos en Asunción no compiten simplemente en cantidad, sino en propuesta de valor. Proyectos como Marena, que integran naturaleza, amenities de primer nivel y una localización privilegiada, no están luchando por un lugar en un mercado saturado de oferta homogénea; están respondiendo a una demanda emergente que busca vivir mejor.

Además, el cambio generacional está acelerando esta transformación. Las nuevas generaciones — millennials y centennials — priorizan el tiempo, la experiencia y el bienestar por encima de la simple posesión de metros cuadrados. Prefieren vivir en espacios más funcionales y mejor ubicados, con acceso a servicios y actividades que se integren a su ritmo de vida.

En este contexto, la demanda no desaparece: se redefine.

Y los proyectos que entiendan este cambio no solo no sufrirán el impacto de una supuesta sobreoferta, sino que estarán en mejores condiciones de capturar y fidelizar a estos nuevos consumidores. Mirar el mercado solo desde el número de unidades proyectadas es un error de enfoque. Lo que define la verdadera dinámica del mercado no es cuántas unidades existen, sino cuántas responden genuinamente a las nuevas necesidades y expectativas de los usuarios.

El mercado no enfrenta un colapso, enfrenta una maduración

La dinámica actual del mercado inmobiliario en Asunción no debe interpretarse como el inicio de una crisis, sino como una señal de maduración. Cuando un mercado evoluciona, lo hace exigiendo más: mejor ubicación, mejor diseño, mejores experiencias de vida.

Ya no basta con construir metros cuadrados: hay que construir valor real para el usuario final. Esto también será muy valorado por los inversores, los que representan una gran porción del mercado, los cuales le alquilarán o revenderán a esos usuarios finales.

La eventual “selección natural” de proyectos no es un signo de colapso, sino un paso inevitable y saludable hacia un mercado más competitivo, más profesional y más orientado a las verdaderas necesidades de la gente.

Proyectos que no entiendan los nuevos comportamientos del consumidor, que no agreguen valor real o que no estén estratégicamente ubicados, probablemente enfrentarán mayores desafíos. Pero aquellos que interpreten correctamente el momento — y apuesten por calidad, ubicación y propuesta de vida — seguirán encontrando demanda sostenida y sólida.

Por eso, más que temer una supuesta sobreoferta, debemos concentrarnos en impulsar desarrollos que mejoren la ciudad, que optimicen el uso del suelo urbano, que acerquen a las personas a sus lugares de trabajo, que eleven la calidad de vida, y que contribuyan a construir una Asunción más eficiente, conectada y habitable.

No estamos ante un mercado saturado: estamos ante un mercado que está aprendiendo a elegir mejor. Y eso, lejos de ser una amenaza, es una enorme oportunidad.

El verdadero riesgo no es construir demasiado. Es construir sin propósito.

Si te interesa conocer más sobre Marena y explorar esta nueva forma de vivir en Asunción, completá el formulario y un representante de la desarrolladora se pondrá en contacto con vos.