La Transformación del Hábitat Residencial Paraguayo: 30 Años de Cambio y las Tendencias hacia 2052

El Censo del INE revela cómo, entre 1992 y 2022, las viviendas ocupadas crecieron a un ritmo mayor que la población, marcando un cambio estructural en la forma de habitar el país y en la configuración de sus ciudades.

Durante las tres últimas décadas, Paraguay atravesó una transformación habitacional profunda que acompaña, y en algunos aspectos supera, la evolución de su población y de su economía. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que entre 1992 y 2022 el número total de viviendas particulares ocupadas pasó de 855.547 a 1.749.336 unidades. En ese mismo periodo, la población del país creció un 88 %, mientras que la cantidad de viviendas habitadas lo hizo en más de un 104 %. Esta diferencia revela que el ritmo de crecimiento de los hogares con vivienda propia o alquilada fue superior al del aumento poblacional, lo que sugiere una disminución progresiva de la densidad por hogar y una expansión del acceso a espacios habitacionales. Es importante subrayar que estas cifras se refieren a viviendas efectivamente ocupadas, es decir, aquellas donde reside al menos una persona al momento del censo, y no necesariamente al total de unidades disponibles o construidas en el país.

La comparación entre los censos de 1992, 2002, 2012 y 2022 también deja ver un cambio estructural en la morfología del parque habitacional ocupado en Paraguay. En 1992, la vivienda unifamiliar, la tradicional “casa o rancho”, representaba casi la totalidad del conjunto de viviendas habitadas. Con 817.137 unidades en aquel momento, esta tipología concentraba más del 95 % del total. Treinta años después, en 2022, esa cifra ascendió a 1.621.209 viviendas ocupadas, lo que equivale a un incremento del 98 %. Si bien el número absoluto casi se duplicó, el crecimiento fue inferior al promedio general del conjunto habitacional, lo que refleja una pérdida gradual de participación relativa dentro del total. Este cambio no implica necesariamente una sustitución directa, sino más bien una diversificación de los tipos de vivienda efectivamente habitadas, impulsada por nuevas formas de urbanización y por el avance de la construcción multifamiliar.

El caso de los departamentos o pisos ocupados es el fenómeno más representativo de esta transición. En 1992 existían apenas 7.997 unidades habitadas de este tipo; en 2022, la cifra llegó a 44.145 viviendas ocupadas. El incremento del 452 % constituye una de las variaciones más significativas dentro del registro censal y pone en evidencia el proceso de verticalización que se está consolidando en los principales centros urbanos. Asunción y su área metropolitana concentran la mayor parte de este crecimiento, alimentado por la valorización del suelo, la escasez de terrenos disponibles en zonas centrales y la búsqueda de mayor eficiencia en el uso de la infraestructura urbana. A medida que el costo del suelo urbano se eleva y la demanda de localización estratégica aumenta, el modelo de desarrollo vertical se posiciona como la respuesta más lógica y sostenible para las ciudades paraguayas.

Este proceso también está vinculado a una transformación demográfica y cultural. El tamaño promedio de los hogares ha disminuido, mientras que los patrones de movilidad laboral y educativa se diversifican. Los jóvenes, en particular, tienden a priorizar la proximidad a los lugares de trabajo, estudio o esparcimiento, y a preferir viviendas más compactas y tecnológicamente integradas. Estos factores convergen para dar forma a un nuevo paradigma de vivienda urbana: más vertical, más eficiente y más conectado.

Otro elemento de cambio significativo se observa en las llamadas “piezas de inquilinato”, una categoría de vivienda de menor tamaño, usualmente alquilada, que aumentó un 201 % en el mismo periodo. Pasaron de 22.735 unidades ocupadas en 1992 a 68.402 en 2022. Este incremento está estrechamente relacionado con los procesos de migración del campo a la ciudad y con la expansión de sectores urbanos populares donde la informalidad en el mercado del alquiler sigue siendo alta. Las piezas de inquilinato funcionan como una solución de acceso rápido y de bajo costo para familias o personas que se incorporan a la vida urbana, y su crecimiento refleja tanto la presión sobre la oferta formal como la necesidad de alojamiento flexible en zonas con alta concentración de empleo o educación. La expansión de las piezas de inquilinato, en paralelo al crecimiento de los edificios residenciales, refleja la coexistencia de dos dinámicas urbanas distintas. Mientras el mercado formal avanza con proyectos cada vez más planificados, tecnificados y orientados a segmentos de mayor poder adquisitivo, una parte significativa de la población continúa accediendo a la vivienda a través de soluciones informales o autogestionadas, fuera de los circuitos de crédito y planificación urbana.

La categoría denominada “otra vivienda particular”, que incluye anexos, viviendas improvisadas y construcciones con destino habitacional temporal o compartido, también creció de manera notable, pasando de 7.678 a 15.580 unidades ocupadas, lo que representa un aumento del 103 %. Su evolución, aunque menos voluminosa en términos absolutos, constituye un indicio de la complejidad del mapa habitacional, donde las formas no tradicionales de vivienda responden a necesidades específicas de movilidad, ingresos o ubicación, y a veces también a fenómenos de presión sobre la disponibilidad de suelo en las periferias metropolitanas.

Cuando se observan las tendencias de largo plazo, los modelos estadísticos elaborados a partir de los censos muestran que, si las tasas de crecimiento se mantienen, Paraguay podría alcanzar entre 175.000 y 225.000 departamentos ocupados hacia el año 2052. Según las proyecciones, este tipo de vivienda pasaría de representar el 2,5 % del total habitacional ocupado en 2022 a entre un 8 % y un 12 % a mediados de siglo. Esta proyección está respaldada tanto por el modelo exponencial, que asume una continuidad del ritmo actual de crecimiento urbano, como por el modelo logístico, que considera una desaceleración moderada a medida que se alcanza un punto de saturación del mercado. En ambos escenarios, la conclusión es coincidente: la vivienda vertical dejará de ser un fenómeno concentrado en los barrios céntricos de Asunción para convertirse en un componente estructural del crecimiento habitacional del país.

Las casas o ranchos ocupadas, en cambio, continuarán aumentando en número absoluto, aunque a un ritmo más lento. Los modelos lineales y exponenciales estiman que en 2052 habrá entre 2,3 y 3 millones de viviendas habitadas de este tipo, lo que supone un crecimiento sostenido pero con una reducción relativa en su peso dentro del total. En términos proporcionales, el predominio de la vivienda unifamiliar tenderá a diluirse a medida que los centros urbanos absorban la mayor parte del crecimiento demográfico y económico. La expansión periférica de baja densidad, aunque persistente en muchas localidades, enfrentará crecientes limitaciones vinculadas al costo de infraestructura, transporte y servicios públicos.

El contraste entre el aumento de 452 % en el número de departamentos ocupados y el 88 % en la población total permite dimensionar el alcance del cambio estructural que atraviesa el país. Paraguay avanza hacia un modelo urbano más denso, más vertical y más orientado a la integración de usos, donde la eficiencia del suelo y la cercanía a los servicios se convierten en factores determinantes de valor. Este proceso no solo modifica la forma física de las ciudades, sino también las dinámicas sociales, laborales y económicas que las sostienen. La vida en altura introduce nuevas pautas de convivencia, demanda una infraestructura diferente y plantea desafíos inéditos para la planificación urbana y la gestión de servicios esenciales.

La transición en curso implica oportunidades y retos de gran magnitud. Por un lado, la densificación permite aprovechar mejor la infraestructura existente, reducir los costos de transporte y promover un crecimiento urbano más sostenible. Por otro, exige regulaciones más precisas, políticas de alquiler accesible y estrategias de planificación que garanticen la calidad de vida en entornos de alta densidad. En este contexto, la consolidación de instrumentos financieros modernos , como los fideicomisos de inversión, las sociedades administradoras de fondos inmobiliarios (SAFI) y los mecanismos de titulización, podría jugar un papel central en la expansión ordenada del mercado residencial, permitiendo canalizar el ahorro privado hacia el desarrollo urbano de largo plazo.

El Paraguay de las próximas décadas se perfila, así, como un país que combina el arraigo de la vivienda tradicional con una expansión acelerada de la tipología multifamiliar. La vivienda unifamiliar seguirá siendo predominante, pero su hegemonía se verá progresivamente equilibrada por un parque de departamentos en crecimiento sostenido. Las ciudades del futuro, más compactas, conectadas y sostenibles, se construirán en torno a este nuevo equilibrio, donde el hogar dejará de ser únicamente una extensión horizontal del terreno y pasará a formar parte de una estructura vertical, colectiva y funcional, reflejo de una sociedad que evoluciona junto con su forma de habitar.