Las Nuevas Modificaciones al Plan Regulador de Asunción y el Nuevo Rol del Eje Vía Férrea

Las modificaciones introducen el Eje Vía Férrea como nuevo corredor habitacional y establecen un régimen de alturas diferenciado sobre la Avenida Primer Presidente, con el objetivo de densificar de manera planificada y priorizar la vivienda.

Asunción se encuentra en un proceso de redefinición de su Plan Regulador. En septiembre de 2025, la Comisión de Planificación, Urbanismo y Ordenamiento Territorial de la Junta Municipal presentó un paquete de modificaciones que busca responder a los desafíos actuales del crecimiento de la capital. El documento contiene dos ejes centrales: la creación de un nuevo corredor urbanístico denominado Eje Vía Férrea y la actualización de los indicadores y límites de altura en sectores estratégicos como la Avenida Primer Presidente.

La novedad más sustantiva de 2025 es la incorporación del Capítulo 11 – Eje Vía Férrea, que delimita un corredor a ambos frentes de la traza ferroviaria entre avenidas Brasilia y Dr. Felipe Molas López, con el objetivo explícito de priorizar el uso habitacional y admitir el uso mixto en proporción acotada para no competir volumétricamente con la vivienda. La propuesta, tramitada con dictamen del Consejo del Plan Regulador y parecer técnico de la Dirección General de Desarrollo Urbano, fue elevada para publicación y recepción de comentarios de la ciudadanía conforme al régimen del Art. 464, el 26 de septiembre de 2025 (Nota ME/Nº 1.722/2025).

En términos normativos, el Eje Vía Férrea propone un coeficiente de edificabilidad 6 y una tasa de ocupación 75%, con altura hasta agotar el área edificable. El régimen de usos habilita viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, conjuntos habitacionales, hotel y apart hotel; los edificios habitacionales y de hotelería pueden incorporar comercios/servicios y equipamientos como usos complementarios, y depósitos de pequeña escala sólo como apoyo, con límites y exigencias de maniobra interna. La vivienda tiene prioridad explícita sobre cualquier otro uso y se fijan condiciones ambientales para evitar molestias al entorno. En materia de implantación, se define retiro de 3 metros, 1 módulo de estacionamiento cada 3 unidades en el uso habitacional y apart hotel, y la obligación de ubicar el estacionamiento fuera del área de retiro y dentro del predio. Además, se prohíbe aplicar en este eje el incentivo de reducción de estacionamientos del Art. 443, cerrando una vía de bonificación que en otros sectores sí opera.

Como herramienta de estímulo, el proyecto incorpora un beneficio urbanístico: hasta 40% de incremento del coeficiente aplicable exclusivamente a programas de uso habitacional, con costos y límites a ser calculados bajo los arts. 445.1 y 445.2 ya vigentes. Es decir, la plusvalía normativa no es incondicionada ni apalanca usos no residenciales; busca, en cambio, apalancar producción de vivienda cerca de un corredor urbano estratégico que hoy subutiliza su potencial.

La propuesta también ajusta los parámetros urbanísticos generales aplicables a las principales avenidas. Ahora la tasa de ocupación se fija en un 70% para viviendas unifamiliares y bifamiliares, mientras que los edificios multifamiliares, los usos mixtos y los condicionados podrán ocupar hasta un 60% de la superficie del terreno. Los retiros también quedan reforzados: seis metros sobre avenidas y tres metros sobre calles, con la exigencia de que al menos un 60% de esa superficie esté parquizada o forestada. Se permite que una franja de hasta seis metros del retiro pueda ser destinada a estacionamiento descubierto, pero únicamente si no interfiere con áreas de ensanche. En los lotes de esquina se introduce una lógica de equilibrio: uno de los frentes deberá mantener retiro de tres metros, mientras que en el otro se admite edificar sobre la línea municipal, aunque solo hasta una altura de doce metros o cuatro niveles. A partir de ese punto, la edificación deberá volver a retirarse.

La otra pieza clave de esta actualización se encuentra en la Avenida Primer Presidente. Esta arteria, que concentra cada vez más interés inmobiliario, pasa a tener un régimen de altura diferenciado según los tramos. En algunos sectores la altura vuelve a ser libre, determinada únicamente por el área edificable del lote, lo que abre la puerta a desarrollos de gran escala en función de la superficie del terreno. En cambio, en el tramo intermedio entre las calles Crnel. Facetti, Agricultor Paraguayo y Marcelo Onieva, se establece un límite máximo de cinco plantas, preservando la escala barrial de una zona más residencial. De este modo, la avenida combina segmentos de densidad alta con otros de transición controlada, lo que representa un cambio respecto a esquemas más homogéneos que regían anteriormente, donde la altura era prácticamente ilimitada a lo largo de todo el corredor.

En síntesis, la ciudad avanza hacia un urbanismo de precisión: actualizar reglas donde ya había tracción de mercado y, en paralelo, activar un eje nuevo con un set de incentivos y restricciones calibradas para multiplicar vivienda en un corredor que puede integrar barrios hoy desconectados.