Opciones de Financiamiento para la Vivienda en Paraguay: Del Crédito Estatal al Financiamiento en Pozo

En Paraguay, el acceso a una vivienda propia se sostiene en un abanico de mecanismos de financiamiento que van desde programas estatales de la AFD hasta préstamos de la banca y propuestas directas de desarrolladoras.

En Paraguay, el acceso a una vivienda propia cuenta con distintos mecanismos de financiamiento que buscan atender a diversos perfiles de familias y niveles de ingreso. Desde programas estatales articulados a través de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), hasta préstamos con fondos propios de bancos y desarrolladoras, el abanico de opciones es amplio y responde tanto a necesidades de primera vivienda como a alternativas de inversión o refacción de inmuebles ya existentes.

El sistema financiero ha canalizado ₲ 8,39 billones en préstamos para vivienda, equivalentes a US$ 1.130 millones. Este volumen representa alrededor del 2,6 % del PIB nacional, una proporción relevante que pone en perspectiva el peso de la vivienda dentro de la economía paraguaya. Sin embargo, aunque el crecimiento en los últimos años ha sido sostenido y significativo, Paraguay aún se ubica entre los países de Sudamérica con menor participación del crédito hipotecario sobre el PIB, lo que refleja tanto el margen de expansión pendiente del sistema financiero como la oportunidad de profundizar la inclusión en el acceso a la vivienda.

Uno de los productos más relevantes es AFD Mi Casa, un crédito orientado a la adquisición, construcción, refacción, ampliación o terminación de viviendas. Pueden acceder asalariados, profesionales independientes, comerciantes, microempresarios y cuentapropistas, siempre que califiquen como sujetos de crédito a través de una institución financiera intermediaria. Este préstamo permite financiar hasta dos viviendas, con un máximo de Gs. 1.500 millones cada una, y ofrece plazos que van desde 84 meses con garantía a sola firma hasta 30 años con garantía fiduciaria. Las cuotas no pueden superar el 40% del ingreso familiar global y existe la posibilidad de incluir equipamientos para el hogar hasta el equivalente a 20 salarios mínimos. El crédito puede otorgarse en guaraníes o dólares y permite financiar el 100% del valor del inmueble, con una tasa final que combina la tasa base de la AFD más el margen de la entidad financiera.

Por su parte, el programa AFD Primera Vivienda está diseñado para familias que buscan acceder a su primer hogar. En este caso, los beneficiarios no pueden poseer un inmueble a su nombre y sus ingresos no deben superar los ocho salarios mínimos. Se financia la compra de viviendas terminadas, en preventa o en construcción, así como terrenos con proyecto de edificación y refacciones. El préstamo ofrece plazos de hasta 30 años con garantía fiduciaria, pudiendo cubrir hasta Gs. 753 millones aproximadamente, con una tasa final cercana al 10,4% para beneficiarios. Además, contempla la adquisición de viviendas con área comercial siempre que esta no supere el 30% del valor total, y permite financiar equipamientos hasta 15 salarios mínimos. Un aspecto distintivo del programa es la exigencia de pólizas de caución en casos de compra en pozo, lo que brinda al comprador garantías frente a incumplimientos de los desarrolladores.

Otra alternativa es el programa Che Róga Porã, dirigido a personas y familias con ingresos de hasta cinco salarios mínimos que buscan acceder a su primera vivienda. El plan financia la compra de unidades en proyectos inmobiliarios aprobados por el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH), así como la construcción en terreno propio, compra de terrenos con construcción, refacciones y ampliaciones bajo la versión 2.0 del programa. El crédito tiene un plazo de hasta 30 años, se otorga exclusivamente en guaraníes y alcanza un máximo de 180 salarios mínimos (alrededor de Gs. 503 millones en abril de 2025). La tasa es fija y preferencial, de 6,5%, lo que convierte a este producto en uno de los más accesibles del mercado formal para familias de ingresos medios y bajos.

Más allá de los programas estatales, las entidades financieras también ofrecen préstamos habitacionales con fondos propios. Estos productos no suelen tener un monto máximo preestablecido, aunque suelen partir de Gs. 100.000 como mínimo, con plazos de entre 10 y 20 años. Las tasas de interés empiezan en el 10% en guaraníes, aunque algunos bancos disponen de líneas en dólares. Dependiendo de la institución, pueden requerir garantía hipotecaria o fiduciaria, mientras que otras admiten operaciones sin garantías reales. Generalmente exigen ingresos mínimos demostrables, relación cuota-ingreso adecuada, antigüedad laboral, impuestos al día y la contratación de seguros de vivienda y de cancelación de deuda. Además, los inmuebles deben ser tasados periódicamente, lo que introduce un componente de control adicional en el proceso.

Finalmente, en el sector inmobiliario se ha consolidado la opción del financiamiento directo en pozo, ofrecido por los propios desarrolladores. En este caso, las empresas financian la compra de departamentos en construcción mediante fondos propios o capital tercerizado. Los esquemas suelen requerir entregas iniciales de entre el 10% y el 35% del valor, con tasas que varían en función del plazo, siendo más bajas a corto plazo y alcanzando hasta el 10% en planes de más de diez años. Esta modalidad, si bien no siempre ofrece la misma seguridad que el crédito bancario, se ha posicionado como una alternativa flexible y atractiva para quienes buscan adquirir unidades en preventa, especialmente en proyectos de alto dinamismo en zonas de crecimiento urbano.

En síntesis, el mercado paraguayo de créditos para vivienda combina programas estatales con subsidios implícitos en tasas preferenciales, préstamos tradicionales de bancos y opciones más dinámicas impulsadas por desarrolladores. La elección entre una u otra alternativa dependerá del perfil del comprador, su nivel de ingreso, el tipo de propiedad buscada y el horizonte de financiamiento deseado, conformando un abanico que va desde productos altamente regulados y protegidos hasta esquemas más flexibles pero con mayores riesgos.