Paraguay Frente a Latinoamérica: Cómo se Reposiciona Asunción en el Ciclo del Mercado Corporativo Regional

Un mercado pequeño en escala, pero uno de los que más rápido crece: Asunción se reposiciona en la región con nuevas centralidades corporativas, precios en alza y proyectos de estándar internacional.

El mercado de oficinas corporativas en Latinoamérica atraviesa en 2025 un punto de inflexión decisivo. Tras varios años de ajuste y reconfiguración posteriores a la pandemia, la región finalmente muestra señales claras de un nuevo ciclo de crecimiento, con una absorción más dinámica, precios en recuperación y una demanda que vuelve a privilegiar la calidad, la sostenibilidad y la eficiencia operativa. Según el Informe del mercado de oficinas de América Latina de JLL, la base técnica sobre la cual se desarrolla este análisis, las principales capitales del continente han dejado atrás la fase de corrección y hoy avanzan hacia una etapa marcada por mayor competencia entre submercados, consolidación de hubs estratégicos y una revalorización del espacio de trabajo como herramienta para atraer talento. Aunque las empresas están retomando posiciones más estables en sus portafolios, la nueva oferta aún no acompaña plenamente la velocidad de recuperación de los indicadores, lo que se traduce en una desaceleración en la aparición de nuevos proyectos a escala regional.

Casi uno de cada cuatro metros cuadrados se encuentran en Ciudad de México. En caso de sumar a los siguientes dos mercados más grandes, São Paulo y Santiago, se verifica que entre ellos se concentra el 50% de toda la oferta de la región. La absorción neta creció un 50% interanual, impulsada principalmente por los mercados de Sao Paulo y Ciudad de México. En prácticamente todas las capitales analizadas se observa un movimiento claro: el retorno a la oficina ya es un proceso consolidado en toda la región; la competencia hoy se da en torno a qué edificios ofrecen la mejor experiencia y cómo cada empresa utiliza su portafolio inmobiliario como herramienta para atraer talento. En paralelo, los mercados de Latinoamérica continúan registrando descensos graduales en sus tasas de vacancia, reflejo de una demanda más activa y de la absorción de espacios

En este contexto regional tan exigente, Paraguay presenta un caso singular. Con un inventario de apenas 278.000 m², Asunción es uno de los mercados más pequeños de la región, pero también uno de los que más rápido crece. Según el informe de JLL, entre 2025 y 2026 se sumarán 28.000 m², el equivalente al 11% del stock actual, y los proyectos en planificación avanzada podrían elevar la oferta en al menos 70.000 m² adicionales en los próximos cinco años. Este ritmo de expansión proporcional sitúa a Paraguay por encima de varios mercados maduros que ya operan con inventarios estabilizados y con menor capacidad de crecimiento físico.

A la diferencia de escala se suma una diferencia geográfica. Mientras ciudades como Santiago, Bogotá o Ciudad de México cuentan con una extensa red de submercados consolidados, Asunción mantiene aún una fuerte concentración: el 88% del inventario se ubica en Aviadores del Chaco y Villa Morra. Sin embargo, el mercado ya muestra señales de transición hacia un ciclo más amplio, con nuevos desarrollos avanzando hacia el oeste de la ciudad y con la llegada de proyectos de mayor sofisticación técnica, incluido el primer edificio corporativo diseñado localmente por el estudio de Norman Foster. Esta ampliación y diversificación marcan un punto de inflexión en la estructura urbana y corporativa de Asunción, que comienza a alinearse con las lógicas de crecimiento que antes se observaban únicamente en plazas de gran escala.

Los precios reflejan esta transformación. En la comparación interanual, Asunción fue el mercado con mayor incremento de renta Clase A en toda la región: un crecimiento del 23,6%, pasando de USD 14,8/m²/mes a USD 18,3/m²/mes . Esto coloca a la capital paraguaya por encima de varias ciudades con mercados más antiguos, como Lima, Río de Janeiro o San José, y la acerca a valores propios de corredores premium de Bogotá, Guadalajara o incluso Santiago. Es un posicionamiento notable para una ciudad cuyo mercado, hasta hace pocos años, competía esencialmente por precio y no por atributos diferenciadores.

En paralelo, la región muestra oportunidades críticas que también repercuten en Paraguay. La demanda insatisfecha de espacios flexibles ya alcanza los 2,3 millones de metros cuadrados a nivel latinoamericano, una señal de que la flexibilidad dejó de ser una solución táctica para convertirse en un componente estructural del portafolio corporativo. Los edificios sustentables, por su parte, registran una ocupación 12% superior y rentas 8 a 15% más elevadas que los activos tradicionales, lo que revela una preferencia clara por productos que reduzcan costos operativos y mejoren el bienestar del talento. Y la integración tecnológica, particularmente en control de accesos, eficiencia energética y servicios inteligentes, se consolida como un factor de competitividad en los mercados más maduros, una brecha que Asunción tiene la oportunidad de cerrar más rápidamente que ciudades con inventarios más envejecidos.

La vacancia también muestra una diferencia estructural que favorece a Paraguay. Mientras Río de Janeiro continúa con una disponibilidad de casi 29%, Buenos Aires ronda el 18%, Ciudad de México supera el 19% y Santiago se estabiliza apenas por debajo del 9%, Asunción opera en condiciones más equilibradas, sin señales de sobreoferta y con una demanda que acompaña la nueva producción. La ausencia de un stock antiguo de gran magnitud, un desafío central en mercados como São Paulo, Bogotá o Lima, le permite a Paraguay concentrarse en expandir su oferta moderna sin tener que enfrentar procesos masivos de reconversión o desvalorización.

El análisis regional también sugiere algunas recomendaciones estratégicas para empresas con presencia o interés en Paraguay. La primera es evaluar modelos híbridos que combinen espacios propios en mercados centrales con soluciones flexibles en mercados secundarios, permitiendo expandir operaciones sin comprometer grandes superficies fijas. La segunda es priorizar la consolidación geográfica, teniendo en cuenta que los hubs con mejor conectividad y mayor disponibilidad de talento mantienen niveles de absorción mucho más altos. Y una tercera es integrar sostenibilidad y tecnología como pilares de decisión, dado que sus efectos en productividad, eficiencia energética y costos operativos ya son medibles y forman parte del diferencial competitivo más claro en todos los mercados analizados.

Las perspectivas hacia 2025-2027 son de crecimiento sostenido en toda la región, aunque con dinámicas diferenciadas entre los mercados maduros, que ingresan en un ciclo de renovación y modernización, y los mercados emergentes, donde la nueva oferta está construyéndose con estándares internacionales desde el inicio. Paraguay, por su escala y su etapa de desarrollo, pertenece claramente a esta segunda categoría: un mercado joven, ágil, con espacio para crecer y con una calidad de proyectos que ya no compite con la región desde una posición periférica, sino como un actor que consolida su propio modelo de modernización.

Este artículo se basa en datos del “Informe del mercado de oficinas de América Latina – Noviembre 2025” de JLL, que analiza 15 mercados corporativos de la región.