Suelo Rural e Inversión: Cómo la Nueva Política Forestal Nacional Puede Impactar al Mercado Inmobiliario

El plan aprobado por el INFONA proyecta créditos, incentivos e infraestructura para plantaciones e industrias, mientras refuerza el control sobre los inmuebles con cobertura boscosa.

Paraguay aprobó su primera Política Forestal Nacional, un instrumento de largo plazo que busca convertir al sector forestal en un motor de crecimiento económico, generación de empleo, industrialización y desarrollo territorial.

La política fue aprobada por el Instituto Forestal Nacional (INFONA) mediante la Resolución N.º 642/2026, del 6 de julio, y presentada oficialmente el 17 de julio. El documento establece siete líneas estratégicas relacionadas con información forestal, gestión de bosques, plantaciones, competitividad industrial, tecnología, fortalecimiento institucional y financiamiento.

Aunque su contenido tiene un marcado componente ambiental, también incorpora medidas que podrían repercutir sobre la utilización y el valor productivo de los inmuebles rurales, así como sobre la demanda de terrenos destinados a industrias, viveros, centros logísticos y plantas de procesamiento de madera.

Plantaciones para mejorar la rentabilidad del suelo

Una de las principales apuestas de la política es la expansión planificada y sostenible de las plantaciones forestales con fines industriales, energéticos, maderables y de uso múltiple.

El documento propone brindar apoyo técnico, financiero y normativo, con especial atención a pequeños y medianos productores. También promueve los sistemas agrosilvopastoriles, que permiten integrar en una misma propiedad la producción agrícola, ganadera y forestal.

Este modelo busca diversificar las fuentes de ingreso y mejorar la rentabilidad del suelo sin abandonar necesariamente las actividades agropecuarias tradicionales.

Al cierre de 2024, Paraguay contaba con aproximadamente 339.866 hectáreas de plantaciones forestales, equivalentes a apenas el 0,8% del territorio nacional. Concepción, Caazapá, San Pedro y Caaguazú concentraban conjuntamente el 63,7% de esas plantaciones.

Un informe anterior del INFONA estimó, además, que el país dispone de más de ocho millones de hectáreas con potencial forestal alto o muy alto. Esa superficie no debe interpretarse automáticamente como tierra disponible para inversión, puesto que cada inmueble puede estar sujeto a restricciones ambientales, condiciones productivas, problemas de acceso o limitaciones de infraestructura.

No obstante, el dato muestra la dimensión territorial que podría alcanzar el negocio si se materializan los programas de financiamiento y las inversiones previstas.

Créditos, garantías e incentivos fiscales

La Política Forestal Nacional propone crear condiciones financieras más favorables para propietarios, productores e inversores.

Entre sus líneas de acción aparecen créditos con tasas preferenciales, fondos de garantías e inversión, fideicomisos forestales, alianzas público-privadas, financiamiento climático y mecanismos de pago por servicios ambientales.

También se plantea promover exenciones y deducciones fiscales, además de acceso preferencial al crédito para proyectos de reforestación, manejo sostenible y conservación de bosques nativos.

La implementación dependerá de futuros planes regionales y sectoriales, nuevas normas, asignaciones presupuestarias y programas coordinados entre el INFONA, el Ministerio de Economía y Finanzas, la Agencia Financiera de Desarrollo, el Banco Nacional de Fomento y otras instituciones.

Los árboles pueden constituir un activo separado del terreno

La política también recupera la figura del Derecho Real de Superficie Forestal, establecida anteriormente por la Ley N.º 4890.

Esta normativa permite que el derecho sobre una plantación o masa forestal sea autónomo y se encuentre separado de la propiedad del inmueble. En la práctica, un propietario puede otorgar a un tercero el derecho de plantar, aprovechar o disponer de los árboles, sin transferirle necesariamente el terreno.

El derecho puede constituirse mediante contrato e inscribirse en los registros correspondientes. También puede emplearse como garantía para obtener financiamiento.

El propietario conserva la posibilidad de vender o hipotecar el inmueble, aunque el comprador o acreedor deberá respetar el derecho forestal previamente constituido hasta su extinción.

Esta figura puede facilitar contratos de largo plazo entre propietarios de tierras, empresas forestales e inversores. También permite estructurar proyectos en los que una parte aporta el inmueble y otra financia o administra la plantación.

La ley dispone, además, una deducción del 50% del impuesto inmobiliario para los inmuebles afectados por un Derecho Real de Superficie Forestal. La reserva legal obligatoria de bosque natural, sin embargo, no puede utilizarse para constituir este derecho.

Oportunidad para inmuebles industriales y logísticos

El documento identifica 554 industrias forestales activas en el país, aunque señala que una parte importante del sector todavía trabaja con baja tecnificación, informalidad y escasa capacidad de transformación.

Los aserraderos constituyen el segmento más numeroso. En las pequeñas unidades, la eficiencia de conversión de la madera sería de alrededor del 25%, frente al 60% alcanzado por las empresas de mayor tamaño.

Paraguay tampoco cuenta con plantas de producción de tableros aglomerados o tableros de fibra, productos que son utilizados ampliamente por las industrias de muebles y construcción.

Esta brecha representa una oportunidad para inversiones en plantas industriales, centros de almacenamiento, secaderos, viveros, talleres especializados y servicios logísticos.

La política encomienda al Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones incorporar las necesidades forestales en la planificación de carreteras, puertos, energía y corredores logísticos. También propone mejorar la infraestructura en futuros nodos de desarrollo forestal y financiar la modernización de industrias y prestadores de servicios.

La localización de esos nodos, así como las obras concretas que recibirán prioridad, deberá definirse en los planes de implementación.

Mayor control sobre los inmuebles con cobertura forestal

Junto con los incentivos productivos, la política anticipa un fortalecimiento del monitoreo satelital, la trazabilidad geoespacial y los sistemas de alerta temprana.

Esto hará cada vez más importante verificar la situación forestal y ambiental de un inmueble antes de comprarlo, desarrollarlo o utilizarlo como garantía.

La existencia de bosque nativo, déficit de reserva legal, bosques protectores de cauces hídricos, antecedentes de cambio de uso o afectaciones ambientales puede limitar la utilización de una propiedad y generar obligaciones de recomposición o compensación.

En la Región Oriental continúa vigente la prohibición de convertir superficies con bosques nativos para destinarlas a explotaciones agropecuarias o asentamientos humanos. Esta restricción, prevista en la Ley N.º 6676, se extiende hasta 2030.

La legislación contempla un tratamiento particular para zonas urbanas con planes de ordenamiento territorial, pero estos deben incorporar estándares de desarrollo sostenible y contar con aprobación técnica del Ministerio del Ambiente y Desarrollo Sostenible.

Por ese motivo, la cobertura forestal debe ser considerada como un elemento central de la debida diligencia inmobiliaria, especialmente en loteamientos, urbanizaciones y operaciones de compraventa de grandes extensiones.

Una hoja de ruta, no una nueva regulación inmobiliaria

La propia Política Forestal Nacional aclara que no tiene carácter legal vinculante y que sus mecanismos no son coercitivos. Tampoco modifica por sí sola el régimen de propiedad, las restricciones de cambio de uso ni los procedimientos para aprobar proyectos.

Las metas cuantitativas y los instrumentos operativos serán establecidos posteriormente mediante planes regionales, planes sectoriales o un eventual plan maestro forestal. El documento prevé evaluaciones anuales y revisiones cada cinco años.

Su importancia para el mercado inmobiliario radica, por ahora, en la orientación que brinda sobre las futuras prioridades del Estado.

Si los incentivos, líneas de crédito y obras de infraestructura se concretan, las propiedades con buena aptitud forestal, acceso logístico y seguridad jurídica podrían ganar atractivo como activos productivos de largo plazo.

Al mismo tiempo, el fortalecimiento del monitoreo y de la trazabilidad elevará las exigencias de documentación y cumplimiento ambiental. La oportunidad estará, por tanto, en identificar inmuebles legalmente adecuados y capaces de integrarse a una cadena forestal más industrializada, formal y competitiva.