Un Nuevo Marco Para la Iniciativa Privada: Oportunidades para Desarrolladores y Proyectos de Infraestructura en Paraguay

El decreto incorpora incentivos específicos para los proponentes privados de proyectos de concesión. El objetivo es estimular la presentación de iniciativas estructuradas por el sector privado, reconociendo su aporte en la generación de soluciones de infraestructura y consolidando un marco de cooperación estable entre el Estado y la inversión privada.

El Gobierno Nacional promulgó el Decreto N.º 4925/2025, que actualiza el marco reglamentario de la Ley 1618/2000 “De Concesiones de Obras y Servicios Públicos”. Por primera vez en casi un cuarto de siglo, el régimen que regula la colaboración entre el Estado y el sector privado recibe una modernización profunda, pensada para facilitar la inversión, la innovación y la participación empresarial en obras públicas.

El nuevo decreto, impulsado por el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC) y con dictamen favorable del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), redefine cómo se pueden estructurar, financiar y ejecutar proyectos de infraestructura bajo esquemas de concesión.

El cambio más importante está en la figura del proponente privado, una modalidad que transforma la relación tradicional entre el Estado y el desarrollador. A partir de ahora, cualquier empresa o persona con capacidad técnica y financiera puede presentar una iniciativa privada para obras o servicios públicos ante el Estado, una Gobernación o una Municipalidad.

Esto significa que un desarrollador inmobiliario ya no debe limitarse a construir dentro de los límites de su propiedad o esperar licitaciones estatales. Podrá, por ejemplo, proponer la ampliación de una avenida, la creación de un parque urbano, una terminal o la mejora de una red de infraestructura que potencie un área en crecimiento.

Lo relevante es que el privado puede originar el proyecto, acompañarlo de estudios técnicos y financieros, y presentarlo como una propuesta integral que beneficie tanto al entorno urbano como a la economía. El decreto aclara que el proponente no está obligado a ejecutar las obras.

Si la iniciativa es aceptada, se declara de interés público y pasa a licitación, pero el originador obtiene derechos preferenciales: el reembolso de los costos de los estudios, una bonificación del 3% al 10% en la evaluación de ofertas y un derecho de tanteo que le permite igualar la mejor propuesta dentro de ese margen.

En la práctica, esto introduce al mercado local una figura común en los países con sistemas avanzados de infraestructura: la del estructurador de proyectos, capaz de convertir una idea técnica en una oportunidad de inversión.

El decreto también amplía las formas de remuneración del concesionario. Hasta ahora, la mayoría de las concesiones dependían de tarifas directas al usuario, como peajes o cobros por servicio. El nuevo decreto habilita mecanismos alternativos de repago, como los pagos por disponibilidad, donde el Estado paga al privado un canon por mantener la infraestructura en condiciones óptimas, sin necesidad de cobrar al usuario final.

Esto permite que un desarrollador o fondo pueda, por ejemplo, proponer la ampliación de una vía sin peaje, bajo un esquema donde el Estado remunera el mantenimiento, o bien combinar la obra con fuentes complementarias de ingreso, como concesiones comerciales, espacios de servicio o desarrollos inmobiliarios asociados.

El enfoque es más amplio y pragmático: lo importante ya no es la tarifa, sino que el proyecto tenga una fuente de repago sostenible, sea directa o indirecta, que permita al privado recuperar su inversión sin comprometer la función pública de la infraestructura. Para asegurar transparencia, el decreto exige que toda iniciativa privada incluya estudios de ingeniería, económicos, financieros y ambientales a nivel de prefactibilidad, respaldados por una garantía equivalente al 1% del valor estimado del proyecto.

El MOPC o la entidad concedente tiene 90 días para evaluar la propuesta y, de considerarla viable, declararla de interés público, con revisión económica por parte del MEF. Si la evaluación es favorable, el proyecto puede avanzar a la etapa de factibilidad, y posteriormente requerirá aprobación por decreto y ley, lo que le otorga un respaldo jurídico robusto y previsibilidad de largo plazo.

Para el sector inmobiliario, el alcance del Decreto 4925/2025 va más allá de la obra pública. Introduce la posibilidad de que el desarrollador se convierta en un actor activo de la planificación territorial, planteando soluciones de infraestructura que acompañen sus propios proyectos o que generen valor en torno a ellos.

Bajo este marco, un consorcio podría proponer un nuevo acceso vial, una costanera, un sistema de drenaje urbano o una intervención de espacio público que dinamice un distrito, estructurando el proyecto como una concesión con retorno medido en flujos, canon o aprovechamientos urbanísticos.

La obra deja de ser solo un gasto público para transformarse en un instrumento de valorización urbana compartida, donde el Estado garantiza el interés general y el privado aporta visión, eficiencia y financiamiento. Más que un ajuste legal, el nuevo decreto representa un cambio cultural en la forma de pensar las ciudades y la infraestructura. Incorpora al desarrollador, al inversor y al gestor privado como parte del diseño de las soluciones públicas, con incentivos claros y reglas previsibles.

Y al hacerlo, alinea a Paraguay con modelos de colaboración público-privada que ya demostraron su eficacia en América Latina, especialmente en Chile, Colombia y Perú. La oportunidad que se abre es evidente: la de pasar de un mercado inmobiliario centrado exclusivamente en el producto final, el edificio, el barrio, el lote, a uno capaz de participar en la infraestructura que lo hace posible.

Para los desarrolladores inmobiliarios, este cambio abre la posibilidad de integrar la infraestructura al proceso de desarrollo urbano, generando proyectos con impacto territorial, valor agregado y coherencia con la planificación pública.

En un contexto donde la expansión de las ciudades exige soluciones integradas y sostenibles, el nuevo decreto ofrece un instrumento estratégico para alinear inversión, desarrollo y política urbana bajo una misma visión de país.