Usos Mixtos: Cuando un Desarrollo Deja de Ser un Edificio y Empieza a Funcionar como una Pequeña Ciudad
Diseñar un proyecto de usos mixtos implica mucho más que reunir vivienda, oficinas, comercio y servicios: exige definir cómo conviven, qué infraestructura comparten, dónde deben separarse y de qué manera cada uso aporta valor al conjunto.
En un conversatorio con El Inmobiliario, Kevin Bendlin, director de CIVIS, y Keiji Ogasawara, gerente de Proyectos de Arquitectura de CIVIS, abordaron la lógica detrás de este tipo de desarrollos y las decisiones que implica diseñarlos desde la perspectiva del desarrollador, a pocas semanas del lanzamiento de Plaza by CIVIS, el nuevo proyecto de usos mixtos de la desarrolladora. Más allá de la combinación de funciones, el desafío está en entender cómo se relacionan entre sí, qué usos conviene integrar, cuáles deben mantenerse separados y cómo hacer que esa mezcla funcione en la práctica.
Un edificio residencial con un local comercial en planta baja ya combina dos usos, pero eso no necesariamente lo convierte en un verdadero proyecto de usos mixtos. La diferencia aparece cuando vivienda, oficinas, comercio, gastronomía y servicios dejan de pensarse como productos independientes y comienzan a diseñarse como partes de un mismo sistema.
Desde la perspectiva del desarrollador, esto cambia la forma de pensar el proyecto desde el comienzo. En un edificio residencial se estudia principalmente cómo vive una persona, cómo entra y sale, dónde estaciona y qué espacios comunes necesita. En uno corporativo, la lógica gira alrededor del trabajador y de la empresa. Cuando ambos programas se combinan con comercio y servicios, hay que entender cómo se comportan todos ellos a lo largo del día y cómo una actividad afecta a la otra.
El proyecto empieza entonces a diseñarse desde la vida cotidiana. Un residente sale por la mañana, toma un café, va a trabajar, vuelve más tarde y utiliza un gimnasio o un restaurante sin necesidad de sacar nuevamente el automóvil. Un trabajador llega desde otro punto de la ciudad, almuerza dentro del mismo complejo y utiliza algún servicio al terminar su jornada. Un vecino entra únicamente para comprar algo o encontrarse con alguien. La arquitectura tiene que permitir que todos esos recorridos ocurran de manera sencilla, sin que unos interfieran innecesariamente con otros.
Ahí aparece uno de los principios más importantes de los usos mixtos: integrar no significa mezclar todo. La vivienda necesita privacidad; las oficinas necesitan accesos eficientes; el comercio requiere circulación y visibilidad. Un residente valora tener restaurantes y servicios a pocos metros, pero no necesariamente quiere atravesarlos cada vez que vuelve a su departamento. Por eso, accesos, lobbies, ascensores y estacionamientos se mantienen separados cuando la privacidad lo exige y, al mismo tiempo, las conexiones internas permiten pasar de un uso a otro cuando el usuario así lo decide.
La calidad del proyecto depende, en buena medida, de encontrar ese equilibrio. Algunas relaciones son naturalmente complementarias. Una cafetería o un restaurante funcionan bien junto a oficinas porque reciben demanda durante la jornada y aportan un servicio a quienes trabajan allí. La relación entre vivienda y actividades nocturnas requiere más cuidado por el ruido y el movimiento. El diseño define dónde fomentar la interacción y dónde generar distancia.
Pero antes incluso de resolver los recorridos hay una pregunta fundamental: qué usos tiene sentido incorporar y en qué proporción. No existe una fórmula que pueda repetirse en cualquier terreno. La respuesta depende de lo que ocurre alrededor. Una zona que incorporó miles de nuevas viviendas genera nuevas demandas de gastronomía, gimnasios, comercios de proximidad, servicios personales y espacios de trabajo. Un sector predominantemente corporativo presenta otras necesidades. Por eso, el punto de partida de un desarrollo mixto no es solamente el lote, sino el barrio en el que se inserta.
Molas López, por ejemplo, permite entender esa lógica con bastante claridad. En los últimos años, el eje fue incorporando una mayor cantidad de edificios residenciales y, con ellos, una población que necesita resolver cada vez más actividades cotidianas en el entorno inmediato. Esa densificación genera demanda por servicios, gastronomía, espacios de trabajo y otras propuestas de proximidad que acompañen a quienes ya viven en la zona. En ese contexto, el uso mixto no parte de introducir funciones de manera arbitraria, sino de leer cómo cambió el barrio y completar parte de lo que esa nueva población empieza a necesitar.
Esta lectura del entorno cambia también la manera de pensar el componente comercial. En lugar de preguntarse únicamente cuántos locales caben o cuántos se venden, el desarrollador tiene que preguntarse qué actividades funcionan realmente en ese lugar. Cuando una parte importante de los clientes ya vive o trabaja dentro del complejo y en sus alrededores, el comercio se orienta a necesidades frecuentes: alimentación, bienestar, servicios, conveniencia y actividades que forman parte de la rutina.
Eso hace que la selección de operadores sea casi tan importante como el diseño de los locales. Un comercio que no responde a la demanda del entorno aporta poco aunque ocupe un buen espacio. En cambio, un operador adecuado genera circulación diaria, mejora la experiencia de residentes y trabajadores y refuerza el atractivo del resto del proyecto. En un desarrollo mixto, el comercio no funciona como un agregado que se resuelve al final, sino como parte del programa desde el inicio.
La escala también es determinante. Si el componente comercial es demasiado grande para la población que vive y trabaja alrededor, necesita atraer un flujo importante de personas desde otras partes de la ciudad. Eso significa más vehículos, más estacionamiento y mayor presión sobre las calles cercanas. Si es demasiado pequeño, no alcanza la variedad necesaria para convertirse en un verdadero servicio. Lo mismo ocurre con las oficinas o las viviendas: cada programa necesita suficiente peso para generar actividad, pero sin terminar sobrecargando al resto.
El estacionamiento permite entender con claridad por qué esa combinación genera eficiencias. En un proyecto convencional, viviendas, oficinas y comercios calculan sus cocheras como necesidades separadas. En uno mixto, una misma persona utiliza varios programas sin mover el automóvil. Un residente baja a cenar; un trabajador utiliza un servicio antes de irse; una reunión termina en un restaurante dentro del mismo complejo.
Los horarios también se complementan. Las oficinas concentran mayor actividad durante el día, mientras que la gastronomía y determinados servicios reciben más movimiento hacia la tarde y la noche. Una infraestructura bien planificada atiende a diferentes públicos a lo largo del día, para lo cual resulta necesario conocer con precisión cuánto flujo genera cada componente y en qué momento.
La complejidad de un proyecto de usos mixtos tampoco termina en la arquitectura. Su escala y la convivencia de distintos modelos de negocio modifican considerablemente la estructura financiera del desarrollo. En Paraguay, buena parte de los proyectos residenciales se apoya en la preventa de departamentos para generar flujo durante la construcción. En un desarrollo mixto, en cambio, no todos los componentes se comercializan con la misma velocidad ni bajo la misma lógica: las viviendas se venden en pozo, las oficinas tienen otro ritmo de absorción y los locales comerciales requieren que el desarrollador conserve cierto control sobre su ocupación, seleccionando qué tipos de negocios ingresan para mantener una oferta coherente y complementaria dentro del proyecto.
Esto significa que el desarrollador no depende únicamente de que las ventas acompañen mes a mes el avance de la obra. Al tratarse de proyectos de mayor escala y con una absorción más gradual, necesita disponer de una estructura de capital capaz de financiar la diferencia entre lo que cuesta construir y lo que el proyecto genera durante su desarrollo. Es allí donde aparece el apalancamiento: además del capital propio y de los ingresos provenientes de las preventas, el desarrollador recurre a financiamiento para sostener la construcción mientras los distintos componentes se comercializan o comienzan a producir ingresos.
La lógica financiera también cambia porque no todos los metros cuadrados generan retorno de la misma manera. Una plaza, una vereda más amplia, áreas verdes o espacios de encuentro no se venden de forma individual, pero aumentan el atractivo y la valoración de las viviendas, oficinas y locales que los rodean. Del mismo modo, un componente comercial bien administrado tiene un retorno más lento que la venta de un departamento, pero sostiene la actividad y el valor del conjunto en el tiempo. El desarrollador evalúa entonces el proyecto como un sistema, entendiendo que algunos espacios producen ingresos directamente y otros justifican su inversión por el valor que agregan al resto.
La combinación también extiende la actividad del proyecto a lo largo del día: la vivienda aporta una población estable, las oficinas concentran movimiento durante la jornada y la gastronomía y los servicios lo prolongan hacia otros horarios. Esa dinámica beneficia al componente comercial y, al mismo tiempo, incorpora al valor de viviendas y oficinas algo que trasciende sus metros cuadrados: los servicios y actividades disponibles alrededor.
La integración de los usos tampoco termina dentro del edificio. El desarrollador también tiene que pensar cómo el proyecto se relaciona con la calle y con el barrio. Eso se traduce en decisiones concretas sobre los retiros, el ancho y la calidad de las veredas, la sombra, la vegetación, los espacios de estancia y la forma en que la planta baja se abre hacia el entorno.
La intención es evitar que el desarrollo funcione como una pieza aislada de su entorno. Una planta baja activa incorpora al vecino y al peatón a parte de la vida del proyecto, mientras los comercios y servicios reciben un flujo que no depende exclusivamente de quienes viven o trabajan dentro del complejo. De esa manera, el borde del desarrollo deja de ser simplemente el punto donde termina el edificio y pasa a cumplir una función urbana: conectar la actividad que ocurre dentro con la ciudad que existe alrededor.
En Asunción, esta discusión resulta particularmente relevante porque durante décadas muchas de las funciones de encuentro terminaron concentrándose dentro de centros comerciales. Caminar, reunirse, comer o simplemente permanecer en un espacio agradable resulta más sencillo dentro de un espacio privado que en muchas calles o plazas de la capital. Incorporar esa relación con la calle desde el diseño privado mejora el entorno inmediato, aunque no reemplaza la necesidad de mejores espacios públicos, transporte e infraestructura urbana.
A esa eficiencia se suma una dimensión menos visible: la interacción. Concentrar personas dentro de un edificio no crea automáticamente comunidad, pero los espacios comunes, como cafeterías, áreas verdes, zonas de descanso o lugares de trabajo informal, facilitan que residentes, trabajadores y visitantes se encuentren e interactúen de manera natural. En el componente corporativo, esa proximidad también facilita relaciones entre profesionales y empresas, mientras que en la vivienda recupera parte de la vida de barrio que se pierde cuando la rutina queda reducida al trayecto entre estacionamiento, ascensor y departamento.
En definitiva, el desafío de un proyecto de usos mixtos no está en colocar muchas funciones dentro de un mismo terreno, sino en conseguir que unas hagan mejores a las otras. Eso obliga al desarrollador a mirar simultáneamente la arquitectura, los flujos, el comercio, el estacionamiento, la financiación y el entorno urbano, y a pensar cómo funcionará el complejo no solamente cuando se venda, sino cuando lleve años habitado y operando.
En una Asunción que continúa creciendo en altura y concentrando población sobre determinados corredores, esa discusión adquiere cada vez mayor relevancia. El interrogante ya no es solamente cuántos edificios absorbe la ciudad, sino qué tipo de vida generan alrededor. Los usos mixtos plantean una respuesta concreta: proyectos donde vivienda, trabajo y servicios dejan de ser piezas aisladas y comienzan a funcionar como una pequeña estructura urbana dentro de la ciudad.
