Nueva Ley del Mercado de Valores y Productos: El Inicio de una Nueva Era para el Financiamiento Inmobiliario en Paraguay

La modernización del mercado de capitales paraguayo podría transformar la manera en que se financian los proyectos inmobiliarios, impulsando nuevos fondos, mecanismos de inversión y mayor acceso al capital institucional.

La reciente sanción parlamentaria del Proyecto de Ley del Mercado de Valores y Productos, actualmente remitido al Poder Ejecutivo para su promulgación, marca un punto de inflexión en la historia financiera del Paraguay. Se trata de una normativa que busca modernizar de raíz el marco legal del mercado de capitales, reemplazando estructuras dispersas, desactualizadas y poco adaptadas a la dinámica económica contemporánea. Su alcance, sin embargo, trasciende el sistema financiero: la nueva ley podría redefinir la manera en que se financian, estructuran y administran los proyectos inmobiliarios en el país.

Durante años, el mercado inmobiliario paraguayo dependió casi exclusivamente del crédito bancario, los aportes de capital propio y los mecanismos de preventa como principales fuentes de fondeo. Si bien estos instrumentos fueron eficaces en la primera etapa de expansión del sector, su alcance resultó limitado ante la creciente escala y complejidad de los desarrollos urbanos. La falta de una infraestructura financiera sólida había restringido la participación de inversores institucionales y extranjeros, impidiendo que el real estate local evolucionara hacia estructuras más sofisticadas y sostenibles.

La nueva Ley del Mercado de Valores y Productos busca precisamente llenar ese vacío, creando un marco integral para la emisión, oferta pública, negociación y administración de valores, fondos de inversión y productos financieros, bajo la supervisión del Banco Central del Paraguay (BCP) y su Superintendencia de Valores.

El texto legal propone una arquitectura moderna, alineada con los estándares internacionales de regulación financiera. Entre sus ejes centrales se destacan la creación de fondos patrimoniales de inversión públicos y privados, la regulación integral de las sociedades securitizadoras y la incorporación de instrumentos híbridos, como los bonos convertibles en acciones, que ofrecen nuevas alternativas de capitalización a las empresas y desarrolladores.

El propósito central es fortalecer la arquitectura institucional del mercado de capitales, dotándola de mayor amplitud, transparencia y competitividad. En esa línea, la ley reconfigura las funciones y responsabilidades de emisores, intermediarios, calificadoras de riesgo, fiduciarias, agentes y administradoras de fondos, incorporando principios de gobierno corporativo y mecanismos de resguardo para los inversores.

Uno de los puntos más relevantes es la revisión de las normas aplicables a las sociedades anónimas emisoras de capital abierto, adecuando reglas de voto, derechos de los accionistas, auditorías externas y procedimientos para el retiro del régimen de oferta pública. Este aspecto es clave para garantizar la confianza del mercado y atraer capital de largo plazo hacia instrumentos estructurados.

Entre los mecanismos con mayor impacto potencial para el rubro inmobiliario se encuentran los fondos patrimoniales de inversión y las sociedades securitizadoras.

Los primeros constituyen un vehículo legal mediante el cual distintos inversores, ya sean individuos, empresas o instituciones, pueden aportar capital para financiar proyectos específicos, con retornos asociados a la renta o a la valorización de los activos subyacentes. Hasta ahora, la regulación paraguaya ofrecía una estructura limitada y poco atractiva para este tipo de fondos, lo que restringía su uso a un grupo reducido de operadores financieros.

Con la nueva ley, se introducen dos categorías diferenciadas que amplían sustancialmente las opciones disponibles para el mercado. Por un lado, los fondos de inversión de oferta pública, orientados a inversores minoristas, deberán operar bajo altos estándares de transparencia, liquidez y supervisión. Por otro, los fondos patrimoniales privados, diseñados para capitales institucionales o proyectos de mayor escala, contarán con reglas más flexibles de operación y confidencialidad, permitiendo estructurar instrumentos más sofisticados y adaptados a las necesidades de los desarrolladores.

En paralelo, la figura de las sociedades securitizadoras adquiere un rol central. Estas podrán transformar activos ilíquidos, como carteras de créditos hipotecarios, flujos de alquiler o derechos sobre proyectos inmobiliarios, en títulos negociables en el mercado de valores, permitiendo a los desarrolladores financiar sus obras mediante la colocación de valores respaldados por activos reales.

Este mecanismo, ampliamente utilizado en países como Chile, Colombia o Estados Unidos, abre la posibilidad de estructurar vehículos de inversión inmobiliaria profesionalizados, como fideicomisos de renta, REITs locales o incluso fondos mixtos de desarrollo y operación.

La implementación de esta ley puede redefinir el panorama del desarrollo inmobiliario paraguayo en tres dimensiones fundamentales:

1. Democratización del acceso al capital.

Al establecer un marco regulatorio robusto para la emisión y comercialización de valores respaldados por activos inmobiliarios, la ley reduce las barreras de entrada al mercado financiero. Desarrolladores medianos y grandes podrán acceder a capital institucional sin depender de los canales bancarios tradicionales, que suelen ser más restrictivos o costosos.

2. Transparencia y formalización.

El nuevo régimen exigirá estándares más altos de información, auditoría y calificación de riesgo. Esto no solo favorecerá la confianza de los inversores, sino que también contribuirá a formalizar un sector donde muchas operaciones aún se realizan en circuitos cerrados o informales.

3. Atracción de inversión extranjera.

El alineamiento con normas internacionales facilitará la entrada de fondos regionales y vehículos de inversión extranjeros interesados en activos paraguayos. El país podría posicionarse como un nuevo polo financiero y de inversión inmobiliaria del Cono Sur, aprovechando su estabilidad macroeconómica, sus bajos costos relativos y el creciente dinamismo urbano de Asunción, Encarnación y Ciudad del Este.

En términos prácticos, la ley permitirá que proyectos de gran envergadura, como complejos mixtos, desarrollos urbanos integrados o parques industriales, puedan financiarse a través de estructuras de inversión colectiva o emisiones de bonos específicos, respaldados por los flujos futuros del emprendimiento.

Asimismo, abre espacio para la expansión de los fideicomisos inmobiliarios de oferta pública, ya consolidados en mercados más maduros. En Paraguay, experiencias recientes como el Fondo de Inversión Inmobiliario Link Center o los instrumentos estructurados de la AFD demostraron la viabilidad de este modelo, aunque bajo marcos normativos limitados. Con la nueva ley, estos esquemas podrían multiplicarse y diversificarse.

Otro punto relevante es la posibilidad de emitir bonos convertibles en acciones, una herramienta que permite combinar deuda y capital en un solo instrumento. En el ámbito inmobiliario, esto podría traducirse en asociaciones más equilibradas entre desarrolladores y fondos de inversión, alineando incentivos y reduciendo el riesgo financiero.

La aprobación de la Ley del Mercado de Valores y Productos representa mucho más que una reforma técnica: es la creación de un ecosistema financiero capaz de acompañar el crecimiento urbano del Paraguay. Al ofrecer un marco legal moderno y transparente, la normativa sienta las bases para una nueva etapa de profesionalización del mercado inmobiliario, donde la financiación deje de ser una limitante y pase a convertirse en una herramienta estratégica para la expansión del país.

Cuando el Poder Ejecutivo promulga la ley en las próximas semanas, Paraguay podría iniciar una década marcada por la integración entre real estate, finanzas e inversión institucional, con impactos directos en la escala, la calidad y la competitividad del desarrollo urbano nacional.