Cómo entender los indicadores que revelan el verdadero rendimiento de una inversión en real estate En el mundo de las inversiones inmobiliarias, comprender la diferencia entre rentabilidad y valorización es esencial. No todo proyecto que promete crecimiento de valor garantiza buenos retornos en el corto o mediano plazo. Por eso, dos indicadores se vuelven fundamentales para evaluar objetivamente el desempeño de un activo: la Tasa de Capitalización (Cap Rate) y el Retorno de la Inversión (ROI). Ambos expresan la relación entre lo que un inversor pone y lo que obtiene, pero desde perspectivas distintas y complementarias. La Tasa de Capitalización, o Cap Rate, mide el rendimiento anual de un inmueble en función de sus ingresos operativos netos (renta efectiva menos gastos) respecto a su valor de mercado o precio de compra. En términos simples, indica qué porcentaje del valor invertido se recupera cada año a través de la renta. La fórmula es directa: Cap Rate = Ingreso Neto Operativo (NOI) / Valor del Inmueble Por ejemplo, si un departamento se adquiere en USD 150.000 y genera un ingreso neto anual de USD 12.000, su Cap Rate será del 8%. Este valor representa una rentabilidad bruta anual sobre el capital invertido, sin considerar apreciaciones futuras ni efectos impositivos. En el mercado paraguayo, los Cap Rates típicos para unidades residenciales urbanas oscilan entre 6% y 8% anual, mientras que en productos corporativos, comerciales o logísticos pueden alcanzar el 10% o más, dependiendo del riesgo, la vacancia y la calidad del inquilino. Una tasa más alta suele reflejar un mayor nivel de riesgo percibido o un activo con menor liquidez, mientras que una tasa baja puede indicar una zona consolidada y de alta demanda. El ROI (Return on Investment) ofrece una mirada más amplia, ya que incorpora tanto los flujos generados por la renta como la revalorización del activo al momento de la venta. Es, en esencia, la medida global del rendimiento total de una inversión. ROI = (Ganancia Total / Inversión Inicial) × 100 Siguiendo el ejemplo anterior, si el mismo inmueble de USD 150.000 se vende luego de cinco años a USD 180.000, y durante ese período generó USD 60.000 en rentas netas, el retorno total sería de USD 90.000 sobre la inversión inicial. El ROI acumulado sería del 60%, equivalente a un retorno promedio anual cercano al 12%. El ROI, a diferencia del Cap Rate, integra la dimensión temporal y el valor de salida, por lo que depende fuertemente de las condiciones del mercado, la ubicación y la calidad del activo. En desarrollos en etapa temprana, donde se espera una apreciación del capital tras la entrega, el ROI proyectado es una herramienta clave para estimar el potencial de ganancia total. Aunque ambos indicadores se expresan en porcentaje, su interpretación difiere. El Cap Rate mide rendimiento actual, mientras que el ROI mide rentabilidad total. El primero es una foto, el segundo una película. Los inversores institucionales y fondos de renta suelen guiarse por el Cap Rate, porque priorizan la estabilidad de flujos y comparan activos en función de su rendimiento operativo. En cambio, los inversores particulares o desarrolladores buscan optimizar el ROI, considerando el ciclo completo: compra, operación, valorización y venta. Una combinación ideal suele darse cuando un proyecto ofrece Cap Rates competitivos y perspectivas de apreciación sostenida, es decir, flujo de renta estable y valorización futura. Esa sinergia es la que define las oportunidades más equilibradas del mercado. En Paraguay, la maduración del mercado de capitales y la aparición de nuevos instrumentos de inversión inmobiliaria —como fideicomisos de renta o fondos de inversión cerrados— está impulsando una profesionalización en la medición del rendimiento. Ya no basta con “que se alquile bien”: los inversores comparan retornos, miden riesgos y exigen información transparente. A diferencia de mercados más desarrollados, donde las tasas de capitalización se ajustan rápidamente a las condiciones financieras globales, el mercado paraguayo conserva márgenes atractivos debido a la estabilidad de la demanda habitacional y al bajo nivel de endeudamiento en el sistema. Esto ha permitido mantener Cap Rates reales relativamente altos incluso en contextos de inflación moderada. Entender cómo funcionan el Cap Rate y el ROI permite al inversor distinguir entre un activo rentable y uno simplemente bien presentado. Más allá de la ubicación o del diseño, lo que define una buena inversión es su capacidad de generar ingresos constantes y preservar valor en el tiempo. Ambos indicadores, correctamente aplicados, funcionan como brújulas en un mercado donde la intuición ya no basta. En un entorno cada vez más sofisticado, conocerlos y saber interpretarlos es la diferencia entre invertir con estrategia o simplemente apostar al azar.

El proyecto, con un patrimonio objetivo de USD 105 millones, da origen al mayor fondo inmobiliario en la historia del país y marcará un punto de inflexión en el desarrollo urbano y financiero de Asunción. Representantes de Codas Vuyk, CRESIA, CADIEM y Gómez Platero durante la presentación oficial del Fondo de Inversión Inmobiliaria Link Center El mercado inmobiliario paraguayo atraviesa una etapa de madurez inédita. La convergencia entre desarrolladores de larga trayectoria, administradoras de fondos con respaldo institucional y un creciente apetito inversor local, ha permitido consolidar nuevas estructuras financieras que hasta hace pocos años parecían reservadas a los principales centros de la región. En ese contexto, CADIEM y CRESIA, del grupo Codas Vuyk, anuncian el lanzamiento del mayor fondo de inversión inmobiliaria del Paraguay para el desarrollo de Link Center, un complejo de usos mixtos que combinará oficinas corporativas de clase mundial, un paseo comercial y una torre residencial y hotelera en uno de los terrenos más emblemáticos del eje Aviadores del Chaco. Con un patrimonio objetivo de 105 millones de dólares y más de 100.000 metros cuadrados de construcción, el proyecto marca un punto de inflexión tanto para el mercado de capitales como para el real estate local, estableciendo un nuevo estándar de inversión, gestión y diseño urbano en la capital. El Fondo de Inversión Inmobiliario Link Center, administrado por CADIEM Administradora de Fondos, se convierte oficialmente en el vehículo financiero más grande en la historia del país. Su estructura está diseñada para atraer a perfiles estratégicos y sofisticados que buscan participar de manera regulada, diversificada y transparente en un desarrollo de gran escala. Con una tasa interna de retorno proyectada del 13% anual en dólares, un horizonte de entre ocho y quince años y aportes parciales de capital hasta el tercer año, el fondo ofrece ventajas inéditas para el inversor local, incluyendo rendimientos semestrales a partir del quinto año, exoneración del Impuesto a los Dividendos y Utilidades (IDU) y liquidez a través del mercado secundario de la Bolsa de Valores. A diferencia de los esquemas tradicionales de preventa en pozo, este fondo no comercializa unidades individuales: los inversores participan a través de cuotas patrimoniales y se benefician de las rentas y plusvalías generadas por la totalidad del complejo, que será concebido como un activo integral de renta. De este modo, el modelo permite una gestión unificada del edificio, garantizando coherencia operativa, administración profesional y valorización sostenida en el tiempo. Ubicado sobre la Avenida Aviadores del Chaco, en la histórica “Quinta Dumot”, el proyecto se levanta en uno de los últimos terrenos de gran escala disponibles en el corazón corporativo de Asunción. La ubicación, entre el World Trade Center, el Hotel Dazzler y frente al Shopping del Sol, lo posiciona dentro del clúster empresarial más consolidado del país. En este contexto, Link Center viene a completar la fisonomía urbana de la zona con una propuesta de uso mixto que conjuga funcionalidad, sustentabilidad y diseño contemporáneo. El conjunto incluirá una torre corporativa de 38.000 metros cuadrados distribuidos en 32 plantas de entre 300 y 1.500 metros cuadrados cada una, bajo estándares internacionales de sustentabilidad con certificación LEED GOLD, posicionándose como el edificio de oficinas más moderno y eficiente del Paraguay. A ella se sumará una torre residencial con formato híbrido entre vivienda y apart-hotel, así como un paseo comercial de tres niveles con 8.000 metros cuadrados de locales, concebido para dinamizar la vida urbana y complementar los servicios de todo el entorno inmediato. Desde el punto de vista urbano, el proyecto representa una pieza estratégica dentro del eje Aviadores, una zona que en la última década se consolidó como el epicentro corporativo de Asunción. En un corredor donde conviven edificios de oficinas, hoteles y centros comerciales, Link Center busca integrar y potenciar esa dinámica con una visión de largo plazo, articulando espacios de trabajo, vivienda y recreación en un mismo entorno. Su desarrollo aportará una continuidad arquitectónica y funcional al conjunto existente, generando una nueva centralidad que refuerza la idea de ciudad compacta y caminable. El predio, de casi 10.000 metros cuadrados, se desarrolla de manera longitudinal, con frente hacia la avenida y salida hacia calles laterales, aprovechando al máximo su conectividad y el desnivel natural del terreno para incorporar estacionamientos subterráneos que mantienen despejado el paisaje urbano. El diseño arquitectónico, a cargo del reconocido estudio internacional Gómez Platero, interpreta la identidad contemporánea de Asunción a través de una composición que equilibra la transparencia, la escala y el uso inteligente de la luz. La torre de oficinas, concebida como la gran protagonista del conjunto, se eleva con una envolvente acristalada que evita la orientación oeste mediante fachadas inclinadas, reduciendo la exposición solar y optimizando la eficiencia energética. Sus plantas flexibles, con una altura de cuatro metros de piso a piso y tres metros libres, permiten múltiples configuraciones según las necesidades de cada arrendatario, con un núcleo central que concentra ascensores y servicios técnicos. En los niveles superiores, el diseño incorpora terrazas y un skybar panorámico con vistas privilegiadas de la ciudad. En contraposición, la torre residencial adopta una escala más baja y se adapta armónicamente al tejido barrial posterior, con unidades de uno y dos dormitorios, amenidades de primer nivel y un lenguaje arquitectónico cálido que combina hormigón, madera y vegetación. El paseo comercial, semi-cubierto y de carácter peatonal, funcionará como punto de encuentro y transición entre los tres programas del complejo. En él convergen materiales nobles como acero Corten, madera y amplias superficies vidriadas, que se integran con un paisajismo cuidadosamente diseñado para fomentar la permanencia y la interacción social. El fondo cuenta con la aprobación de la Superintendencia de Valores y aplica protocolos de auditoría externa y gestión profesional, garantizando transparencia y seguridad para los inversores. Según explican desde CADIEM, la iniciativa refleja el momento de confianza y sofisticación que vive el mercado bursátil paraguayo. Elías Gelay, presidente de CADIEM Casa de Bolsa, subraya que el crecimiento sostenido del mercado de capitales ha permitido que instrumentos como los fondos de inversión se consoliden como vehículos eficaces para canalizar capital hacia proyectos de alto impacto en la economía real, ampliando la participación de inversores institucionales y particulares en el desarrollo del país. La administradora, con más de dos décadas de trayectoria, 15.000 inversionistas activos y 780 millones de dólares en activos bajo manejo, consolida así un nuevo hito dentro de su línea de fondos especializados. En términos de proyección, Link Center ya cuenta con más del cincuenta por ciento del capital comprometido —unos 75 millones de dólares en equity— provenientes íntegramente de capital local. Este dato constituye un hecho inédito en el mercado paraguayo, reflejando un cambio cultural profundo: el creciente interés de los inversores nacionales por participar en proyectos inmobiliarios de gran escala a través de instrumentos financieros regulados. Con la estructura del fondo ya aprobada y listada en la Bolsa de Valores, se prevé que la construcción inicie en abril próximo, con un plazo de obra estimado en cinco años y una vida útil del fondo cercana a la década. La estrategia contempla desarrollar, operar y rentar el activo, con la posibilidad de venderlo en bloque o de manera parcial una vez estabilizada su rentabilidad, generando así retornos tanto por renta como por valorización patrimonial. El desarrollo es liderado por CRESIA, firma del grupo Codas Vuyk creada en asociación con Pridelta Capital, que suma más de 350.000 metros cuadrados desarrollados en Asunción, Encarnación y Ciudad del Este, y un legado de más de 45 años de experiencia constructiva. Desde el estudio de arquitectura Gómez Platero, con más de veinte años de trayectoria internacional y un equipo interdisciplinario de más de doscientos profesionales, el proyecto se concibe como una nueva referencia urbana para Paraguay. “Nos inspiramos en la identidad de Asunción y en las mejores prácticas internacionales para diseñar un proyecto que armoniza con su entorno y refleja la evolución de la ciudad”, señaló Santiago Pérez, gerente de Nuevos Negocios del estudio, quien destacó la vocación de Link Center por consolidarse como un ícono arquitectónico que combine innovación, eficiencia y sentido de lugar. Para CRESIA y CADIEM, el verdadero valor del proyecto trasciende lo material. “Vimos una oportunidad de crear un ecosistema que redefina la forma de trabajar, vivir y conectarse en Asunción”, expresó Gonzalo Codas, director comercial de Codas Vuyk y cofundador de CRESIA, al explicar la visión detrás del desarrollo. Por su parte, Santiago Gómez Carrillo, director de la desarrolladora, destacó que el mercado inmobiliario de Asunción, aunque dinámico en su oferta residencial, aún carecía de proyectos de uso mixto que integren orgánicamente espacios corporativos, habitacionales y comerciales. “Link Center nace justamente de esa visión: construir un ecosistema que combine en un mismo lugar lo que ya ocurre en las grandes capitales de la región. Buscamos elevar el estándar de la ciudad y consolidar a Asunción como un polo corporativo y urbano moderno y competitivo en Sudamérica”, afirmó. Esa filosofía, sumada al respaldo institucional y la estructura financiera más avanzada del país, convierte a Link Center en una pieza clave para comprender hacia dónde se dirige el futuro del desarrollo inmobiliario paraguayo.

El foro convocó a referentes del real estate y autoridades locales para debatir sobre el modelo de crecimiento que necesita Asunción: una ciudad que atrae inversión, pero exige mayor coordinación institucional, crédito accesible y reglas urbanas claras. El Forbes Real Estate Summit 2025 realizado en Villa Morra reunió a representantes del sector inmobiliario, desarrolladores, constructores, consultores y autoridades locales para analizar la situación actual del mercado y las perspectivas de crecimiento urbano de Asunción. A lo largo de la jornada, las intervenciones coincidieron en la necesidad de fortalecer la planificación, la cooperación público-privada y la gestión urbana como ejes centrales para sostener el desarrollo de la capital. Desde el ámbito institucional, se destacó que uno de los principales desafíos de Asunción es responder a una demanda diaria que supera ampliamente su población residente. Con poco más de 460.000 habitantes permanentes, la ciudad recibe cada día a más de un millón y medio de personas que utilizan su infraestructura y servicios. Este desajuste entre capacidad fiscal y demanda real plantea la necesidad de una coordinación más efectiva entre el gobierno central, la municipalidad y el sector privado, así como una revisión de los mecanismos de financiamiento que permitan atender las necesidades de infraestructura básica y movilidad. Santiago Zavattiero con Emmanuel Oviedo, Director Regional de Keller Williams Paraguay. En términos de prioridades, la gestión municipal puso énfasis en una agenda inmediata centrada en el ordenamiento del tránsito, la limpieza urbana y la recuperación de calles y servicios esenciales, como punto de partida para avanzar luego hacia proyectos de mayor escala. También se subrayó la importancia de un liderazgo técnico y transparente, con procesos administrativos más ágiles y accesibles, capaces de acompañar el ritmo de inversión que se observa en la ciudad. El impacto económico del desarrollo inmobiliario fue uno de los puntos más relevantes del encuentro. Entre los años 2023 y 2025, los ingresos municipales vinculados a la actividad —impuesto inmobiliario, tasas especiales y tributos por construcción— registraron un crecimiento sostenido, pasando de unos 547 mil millones de guaraníes en 2023 a más de 720 mil millones en 2024, y acercándose ya a esa cifra durante el presente año. Según datos expuestos, Asunción acumula más de 180 edificios en altura aprobados en los últimos años, con una tendencia a proyectos de mayor volumen por emprendimiento. En cuanto al marco normativo, se remarcó la necesidad de contar con un plan regulador suficientemente flexible para adaptarse a nuevas inversiones, pero también firme en sus lineamientos técnicos. La previsibilidad y la confianza institucional fueron señaladas como condiciones indispensables para mantener el flujo de capital hacia la capital, frente a la creciente competencia de municipios periféricos. Sebastián Benítez Bittar Otro eje del debate giró en torno al crédito y la financiación. Se coincidió en que la expansión del sector depende, en gran medida, de la disponibilidad de instrumentos financieros accesibles. La modernización de procesos catastrales y registrales fue identificada como un paso clave para reducir tiempos y facilitar tanto el financiamiento hipotecario como la liquidez de los desarrolladores, que en muchos casos deben asumir carteras por plazos extendidos ante demoras en la individualización de unidades. El mercado corporativo también ocupó un espacio destacado en el análisis. Un informe sectorial presentado durante el evento estimó el inventario actual de oficinas en Asunción en 263.000 metros cuadrados, con precios promedio de 18 dólares por metro cuadrado en el segmento A y 12 dólares en el B, y una vacancia del 8%. Para 2026 se proyecta un incremento del 10% en la oferta, lo que mantendría un ritmo de expansión moderado pero sostenido. Uno de los puntos pendientes para mejorar la competitividad de la plaza es el bajo porcentaje de superficie certificada en sustentabilidad, que representa apenas una fracción del stock de clase A. En el segmento residencial, se destacó una evolución en los hábitos de consumo y en las tipologías de vivienda. La demanda tiende hacia unidades que integran amenities funcionales —gimnasios, áreas de recreación, espacios comunes— y ubicaciones cercanas a los polos laborales, con esquemas de financiación más extensos que permiten a una clase media acceder a la propiedad. La gestión postventa, la administración de alquileres y la profesionalización del servicio al inversor fueron mencionadas como áreas donde el mercado local está mostrando avances. Santiago Zavattiero acompañado por Paul Hellmers, CEO de Signature S.R.L. y presidente de La Ribera, y Diego Suárez, CEO de Path Urban Developments. La jornada cerró con una conclusión compartida: Asunción se encuentra en una etapa de madurez incipiente dentro del ciclo inmobiliario. Los fundamentos macroeconómicos del país, la estabilidad cambiaria y el interés creciente de inversores regionales ofrecen un contexto favorable. No obstante, los desafíos estructurales —infraestructura, crédito, sostenibilidad y planificación urbana— continúan siendo determinantes para definir la calidad y la velocidad del crecimiento. Más que un espacio de celebración, el encuentro funcionó como un balance técnico de un mercado que sigue en expansión, pero que requiere una coordinación más sólida entre actores públicos y privados para sostener su dinamismo y consolidar una ciudad funcional, moderna y planificada.

Un desarrollo de RIZ Desarrollos que combina tipologías versátiles, amenities modernos y una ubicación estratégica en la zona Conmebol. En el corazón de uno de los polos de mayor dinamismo, Porta 04 se erige como un proyecto concebido para responder a las nuevas exigencias de la vida urbana. Ubicado en la intersección de Monte Alto y Capitán Valois Rivalora, en el barrio América de la ciudad de Luque, este desarrollo residencial ocupa un terreno de 16.000 metros cuadrados y se presenta como una de las propuestas más ambiciosas del portafolio de RIZ Desarrollos. Con 266 departamentos distribuidos en tres torres de siete niveles, Porta 04 combina modernidad, eficiencia y una oferta de servicios comunes que apuntan tanto a la comodidad del residente como a la rentabilidad del inversionista. La ubicación del emprendimiento constituye uno de sus principales diferenciales. Situado a una cuadra de la Autopista General Aquino y a poca distancia de la avenida Ñu Guazu, el edificio se conecta directamente con el sistema de accesos de la Gran Asunción, beneficiándose de la duplicación de la avenida General Elizardo Aquino y la ruta D025, que forman parte del Corredor Vial Las Residentas. Estas intervenciones, junto con accesos a Nueva Colombia y a la propia PY02 a través de San Bernardino, Areguá e Ypacaraí. En conjunto, estas obras integrarán la Red Vial Estructurante de Accesos, diseñada para optimizar la circulación metropolitana y acompañar un paquete de inversiones viales que supera los 441 millones de dólares en Luque y sus alrededores. Se trata de un contexto en el que la localización de Porta 04 no solo asegura conectividad inmediata con Asunción y las principales ciudades del área metropolitana, sino también cercanía a ejes emergentes como el complejo Conmebol y una creciente infraestructura hotelera. RIZ ha desarrollado la línea Porta con un enfoque claro: atender la demanda de vivienda de la clase media emergente y al mismo tiempo ofrecer oportunidades de inversión seguras en zonas de alto potencial de valorización. Porta 04 continúa esta estrategia con tipologías que han demostrado gran aceptación en experiencias anteriores. Desde monoambientes funcionales de 30 metros cuadrados con balcón hasta departamentos de uno y dos dormitorios en distintas configuraciones que alcanzan los 65 metros cuadrados, la propuesta conjuga versatilidad y optimización del espacio. Una de las tipologías más valoradas incorpora áreas para parrilla privada, cocina integrada, espacios de servicio y un diseño pensado para la vida cotidiana sin resignar calidad.  Las unidades se comercializan desde 35.500 dólares, consolidando al proyecto como una alternativa accesible y atractiva en un área de alto crecimiento. El diseño arquitectónico, a cargo de un estudio chileno, marca un paso adelante en la evolución estética de la línea Porta. Las fachadas modernas y la resolución de las tres torres levantadas en simultáneo reflejan la decisión de priorizar la experiencia del usuario final: se evita la convivencia con obras posteriores y se garantiza una integración armónica desde el inicio. En cuanto a la calidad constructiva, RIZ ha definido estándares contractuales que otorgan seguridad tanto a residentes como a inversores. Pisos de porcelanato, mesadas de granito, placares, instalaciones de aire acondicionado y un cumplimiento estricto de plazos de entrega constituyen compromisos explícitos que respaldan la trayectoria de la empresa, validada por la culminación en tiempo y forma de Porta 1 y Porta 2, y por el éxito de ventas de Porta 3, actualmente en obra y con el 100% de sus unidades colocadas. La propuesta de valor de Porta 04 se completa con un conjunto de amenities que acompañan las nuevas tendencias de la vida en comunidad. El edificio contará con gimnasio equipado con máquinas de primer nivel, coworking funcional con mobiliario preparado para el trabajo remoto, laundry, un espacio de yoga adaptable a pilates y otras actividades, dos quinchos climatizados y dos quinchos abiertos, además de áreas de esparcimiento concebidas como zonas de relax o “tereré lounge”. A esto se suma un lobby jerarquizado, estacionamiento para visitas, bauleras y cocheras que oscilan entre los 11.000 y 12.000 dólares, con opciones semi-techadas y totalmente techadas. La seguridad está garantizada por un sistema de circuito cerrado, generador propio para áreas comunes y cumplimiento de la normativa PCI de protección contra incendios. En términos comerciales, Porta 04 se lanzó en agosto y ya ha colocado un 30% de sus unidades en apenas dos meses. La entrega está prevista para el primer semestre del 2028, con un horizonte de 26 meses de obra. El proyecto ofrece planes de financiación adaptados a distintos perfiles de clientes, todos con la posibilidad de financiar directamente con la desarrolladora hasta un plazo máximo de 10 años. El esquema estándar contempla una entrega del 20% con cuotas y refuerzos sin interés durante el período de construcción; el plan de cuotas corridas permite ingresar sin entrega inicial ni refuerzos, con pagos mensuales que actualmente rondan los 400 dólares y se ajustan al cronograma de obra; y finalmente, se ofrece la alternativa de un plan personalizado que combina ambas modalidades, además de la posibilidad de acceder a financiación bancaria con los principales bancos y programas estatales como Che Róga Porã y líneas de la AFD. RIZ Desarrollos ha consolidado en los últimos años una trayectoria reconocida dentro del mercado inmobiliario paraguayo, especialmente con la línea Porta, que se ha convertido en sinónimo de accesibilidad, calidad y cumplimiento. Con más de 250 unidades entregadas en tiempo y forma, la empresa ha demostrado una capacidad de gestión que combina visión estratégica, innovación arquitectónica y un fuerte compromiso con la satisfacción del cliente. Su modelo apuesta por zonas emergentes con alto potencial de valorización, acompañando el crecimiento urbano de Gran Asunción con proyectos que no solo atienden la demanda de vivienda de la clase media, sino que también representan oportunidades de inversión seguras y sostenibles. Uno de los elementos diferenciales para el inversionista es la administración profesional a través de Zilo, empresa encargada de gestionar los alquileres, asegurar rentabilidad sostenida y optimizar la operación del edificio. Este esquema convierte a Porta 04 en un producto llave en mano, donde el desarrollador no solo construye y entrega, sino que también acompaña al cliente en la gestión patrimonial. La construcción de Porta 04 está a cargo de Codas Vyuk, una empresa con más de cuatro décadas de experiencia en el mercado paraguayo. Reconocida por su sello de calidad y confianza, la compañía se ha consolidado como un referente del sector, aportando proyectos que elevan la calidad de vida y contribuyen al desarrollo urbano. En Porta 04, esta experiencia se traduce en la seguridad de contar con un socio estratégico cuya excelencia constructiva respalda la propuesta de RIZ. En un entorno urbano marcado por la transformación vial, la aparición de nuevos polos comerciales y la consolidación de la demanda habitacional en Luque, este proyecto se posiciona como una referencia de vivienda contemporánea y de inversión inteligente en el mercado paraguayo.

El valor de un inmueble no se pierde solo por el tiempo, sino por su falta de evolución: entender la depreciación es comprender cómo envejecen las ciudades y cómo se renuevan los activos. Comprender la depreciación de un inmueble es esencial para propietarios, inversores y arrendatarios. Desde sus métodos de cálculo hasta sus efectos económicos y urbanos, este fenómeno marca la diferencia entre gestionar un activo de manera inteligente o dejar que el tiempo diluya su valor. Aunque la depreciación suele asociarse al desgaste físico, en realidad abarca dimensiones más amplias que involucran cambios culturales, tecnológicos y de mercado. Entender cómo actúa permite no solo mitigar sus efectos, sino también aprovechar oportunidades de revalorización. En términos generales, la depreciación representa la reducción del valor de una propiedad a lo largo del tiempo. Es un proceso inevitable que afecta tanto a viviendas familiares como a edificios corporativos o activos industriales. Estudios internacionales indican que la vida económica de un inmueble puede oscilar entre 18 y 30 años, dependiendo de la calidad constructiva, el mantenimiento, la ubicación y la capacidad de adaptación a nuevas exigencias del mercado. No se trata únicamente de un envejecimiento físico: también intervienen factores como la obsolescencia funcional y la obsolescencia económica, que, aunque menos visibles, pueden ser más determinantes en la pérdida de valor. El deterioro físico es el más evidente. Los materiales envejecen, las instalaciones se desgastan y las terminaciones pierden calidad. Un techo que necesita reparación, una fachada deteriorada o cañerías obsoletas son síntomas de un proceso natural que, sin atención preventiva, se acelera con rapidez. Mantener un programa de mantenimiento regular no solo extiende la vida útil de un inmueble, sino que también preserva su funcionalidad y atractivo, evitando que el desgaste se traduzca en pérdida patrimonial. Más compleja es la obsolescencia funcional, que aparece cuando el diseño o la distribución de un inmueble dejan de responder a las demandas contemporáneas. Una casa de los años setenta con ambientes cerrados y poca eficiencia energética difícilmente compita con una vivienda actual de planta abierta y bajo consumo. Lo mismo ocurre con oficinas sin conectividad moderna o con instalaciones eléctricas incapaces de sostener el uso tecnológico de hoy. Este tipo de depreciación suele requerir intervenciones profundas: abrir espacios, modernizar cocinas, mejorar la aislación o incorporar tecnología domótica. En muchos casos, la modernización no solo frena la depreciación, sino que reposiciona el activo en un segmento superior del mercado. Existe también la obsolescencia económica, quizás la más difícil de controlar, porque depende de factores externos al inmueble. Cambios en la infraestructura, deterioro urbano, problemas de seguridad o desplazamiento de los polos de desarrollo pueden afectar severamente el valor de una zona. Una propiedad bien mantenida puede perder atractivo si su entorno pierde vitalidad. En estos casos, la solución no está en el mantenimiento sino en la estrategia: adaptar el uso, reconvertir el inmueble o anticiparse a nuevas dinámicas urbanas. La visión a largo plazo y la flexibilidad de gestión se vuelven herramientas esenciales frente a este tipo de depreciación. El cálculo de la depreciación es un proceso técnico pero fundamental para comprender el comportamiento real de un activo. El método lineal —conocido como Straight-Line— es el más utilizado internacionalmente y se basa en distribuir la pérdida de valor del edificio a lo largo de su vida útil estimada, excluyendo el terreno, que no se deprecia. Si un edificio vale 500.000 dólares y se considera que su vida útil es de 25 años, la depreciación anual será de 20.000 dólares. Este valor contable permite dimensionar el desgaste real de la construcción y, en países donde la legislación lo permite, registrar deducciones fiscales. En Paraguay, sin embargo, la depreciación de bienes inmuebles no suele ser deducible del impuesto a la renta, por lo que su relevancia es principalmente económica y no tributaria. Aun así, entenderla resulta indispensable para medir con precisión la rentabilidad de una inversión inmobiliaria y proyectar el retorno ajustado al paso del tiempo. Diversos factores pueden acelerar o ralentizar este proceso. La calidad constructiva, la ubicación, el uso, el mantenimiento y las mejoras realizadas inciden directamente en la velocidad de depreciación. Una propiedad bien cuidada y actualizada puede mantener su valor durante décadas, mientras que una con falta de mantenimiento o diseño obsoleto puede perder atractivo en pocos años. En este sentido, la depreciación también refleja la capacidad de gestión de su propietario: los inmuebles que evolucionan con las necesidades del mercado tienden a conservar su valor incluso en contextos adversos. Los efectos de la depreciación se manifiestan de formas distintas según el rol del actor involucrado. Para el propietario, implica una reducción progresiva del valor de mercado que debe gestionarse con decisiones oportunas sobre renovación, venta o reconversión. Para el inversor, la depreciación forma parte del análisis financiero, ya que impacta tanto en el flujo de caja como en el valor contable del activo. En mercados más maduros, la depreciación se incorpora a los modelos de rentabilidad —como el retorno interno o el cap rate—, integrando tanto el desgaste físico como la obsolescencia. En Paraguay, donde el mercado aún no adopta plenamente esta mirada técnica, entender la depreciación se vuelve un ejercicio de transparencia económica: reconocer que el valor de una propiedad no depende solo de la ubicación o del suelo, sino también de la calidad y vigencia de su estructura. Los inquilinos, por su parte, también experimentan indirectamente sus efectos. Una propiedad con alto nivel de deterioro puede ofrecer alquileres más bajos, pero también menos confort o eficiencia. En cambio, aquellas modernizadas o bien mantenidas suelen justificar rentas más elevadas. Esta dinámica incide en la negociación de precios y en la percepción del valor de uso. Al mismo tiempo, la depreciación acumulada del parque inmobiliario de una ciudad tiene implicancias urbanas. En zonas con alto envejecimiento edilicio, la pérdida de calidad del stock inmobiliario puede frenar la inversión y deteriorar el tejido urbano. Por eso, las políticas de renovación y rehabilitación son fundamentales para mantener el dinamismo del mercado y la vitalidad de los barrios. Aunque la depreciación sea inevitable, su impacto puede gestionarse inteligentemente. El mantenimiento preventivo y la modernización funcional son las estrategias más eficaces para frenar su avance. La conservación estructural, la actualización tecnológica y la mejora en la eficiencia energética prolongan la vida útil del activo y aumentan su atractivo comercial. En casos de obsolescencia económica, la reconversión de uso puede ser la clave para recuperar valor: transformar oficinas en viviendas, incorporar usos mixtos o mejorar la integración con el entorno puede reactivar la demanda. En todos los casos, la anticipación y la capacidad de adaptación resultan más efectivas que las soluciones reactivas. En el contexto paraguayo, la depreciación inmobiliaria sigue siendo un concepto poco comprendido. Es frecuente encontrar propiedades antiguas, mal distribuidas o desactualizadas ofrecidas a precios excesivos, como si su valor arquitectónico o la ubicación compensaran el desgaste acumulado. Sin embargo, aunque el suelo urbano suele apreciarse con el tiempo, el valor de la construcción disminuye si no se moderniza o mantiene adecuadamente. Esta falta de ajuste genera distorsiones en la formación de precios y en la percepción del valor real de los inmuebles. A medida que el mercado evolucione y adopte criterios más técnicos de valoración —integrando la edad, el mantenimiento y la funcionalidad como variables centrales—, la depreciación dejará de ser un tabú y pasará a ser una herramienta fundamental para medir la sostenibilidad y competitividad del patrimonio construido. La depreciación no tiene por qué ser una sentencia de pérdida. En realidad, puede ser un llamado a la acción. La gestión consciente del ciclo de vida de los inmuebles, la inversión en mantenimiento y la adaptación a las nuevas demandas del mercado permiten preservar e incluso aumentar el valor con el tiempo. En última instancia, el paso de los años no determina por sí solo la valía de una propiedad: lo hace la visión con la que se la cuida, se la transforma y se la proyecta hacia el futuro.

Un marco analítico que revela cómo la oferta, la demanda y las variables económicas moldean las cuatro fases del mercado, ofreciendo a inversores y desarrolladores una brújula para tomar decisiones en contextos de auge y de contracción. El mercado inmobiliario nunca se mueve en línea recta. A lo largo de la historia, diferentes analistas han comprobado que su comportamiento responde a una lógica cíclica que combina momentos de auge y contracción. Ya en la década de 1930, cuando Homer Hoyt publicó su célebre estudio sobre un siglo de valores de suelo en Chicago, se consolidó la idea de que el real estate atraviesa etapas repetitivas que, con matices, siguen un patrón reconocible. Desde entonces, el concepto de ciclo inmobiliario se transformó en una de las principales herramientas para interpretar el mercado, aunque la duración de cada fase y su intensidad estén determinadas por variables que ningún modelo puede fijar con exactitud. El esquema más aceptado divide al ciclo en cuatro fases: recuperación, expansión, hipersuministro y recesión. Cada una de ellas encierra señales propias en términos de oferta, demanda, precios y vacancia, y a la vez condiciona las estrategias que conviene adoptar. El verdadero valor de este marco es que ayuda a leer en qué punto se encuentra el mercado y a diseñar movimientos que maximicen retornos o, al menos, reduzcan riesgos. Si bien resulta tentador hablar de ciclos de dieciocho años o de duraciones medias, lo cierto es que no hay un cronograma inmutable. Las fases pueden acortarse o prolongarse, incluso superponerse entre sí, dependiendo de las condiciones económicas, financieras, regulatorias y sociales de cada momento histórico. La recuperación suele ser la etapa más difícil de reconocer. Se produce cuando el mercado ha tocado fondo tras una recesión y todavía muestra altos niveles de vacancia, poco dinamismo en el leasing y nulo interés por nuevos desarrollos. En este punto, las rentas se mantienen planas o incluso retroceden, y en muchos casos apenas logran cubrir la inflación. Sin embargo, es aquí donde aparecen oportunidades únicas para quienes cuentan con liquidez y visión de largo plazo. Propiedades en dificultades, muchas veces depreciadas por exceso de oferta o por problemas financieros de sus propietarios, pueden adquirirse a precios reducidos y reposicionarse mediante mejoras de capital o estrategias de valor agregado que resultan rentables cuando la economía se reactiva. La expansión representa el momento más favorable del ciclo. Con la economía en crecimiento, la creación de empleo en alza y la confianza del consumidor en niveles sólidos, la demanda inmobiliaria se intensifica. Los alquileres comienzan a subir, las vacancias se reducen y la construcción vuelve a cobrar dinamismo. En esta fase, los desarrollos encuentran rápida absorción y los proyectos se validan gracias a niveles de renta que hacen viables nuevas inversiones. Es también el periodo ideal para refinanciar activos, ya que el flujo de ingresos se consolida y ofrece condiciones atractivas para reestructurar deudas o liberar capital. No obstante, la expansión suele alimentar una sobreconfianza que impulsa la especulación y, con ella, el riesgo de que el mercado construya más de lo que realmente puede absorber. De esa sobreabundancia nace el hipersuministro. El mercado empieza a mostrar señales de saturación cuando el ritmo de construcción supera la demanda efectiva o cuando la economía general pierde fuerza. Al principio, los alquileres todavía pueden crecer, pero lo hacen cada vez más lentamente hasta que la presión competitiva obliga a ofrecer descuentos o concesiones para atraer y retener inquilinos. El exceso de inventario afecta las valuaciones y las tasas de capitalización, reduciendo los retornos esperados. Algunos inversionistas optan por vender antes de que el deterioro se acentúe, mientras que los propietarios deben desplegar estrategias defensivas para sostener ingresos. El hipersuministro es, en muchos casos, la antesala de la recesión. La recesión se caracteriza por un desequilibrio abierto: sobran metros cuadrados disponibles, la vacancia alcanza niveles elevados y los alquileres caen de forma sostenida. Los propietarios, con tal de mantener ocupación, aceptan renegociaciones en términos mucho más flexibles, lo que impacta en los ingresos y en las valuaciones de los activos. Pero este es también el momento de mayor oportunidad para quienes cuentan con capital disponible. Los activos en distress pueden comprarse a valores muy por debajo de su potencial, y con una estrategia de reposicionamiento adecuada se transforman en las inversiones más rentables de la siguiente recuperación. Así, el ciclo vuelve a empezar, recordando que cada crisis encierra las semillas del crecimiento siguiente. Más allá de la fase en la que se encuentre el mercado, un principio se mantiene constante: la gestión de liquidez. En tiempos de expansión permite financiar crecimiento sin caer en excesos, mientras que en recesión se convierte en la clave para adquirir activos de oportunidad. Administrar el capital con visión de ciclo completo resulta fundamental para resistir los momentos de contracción y aprovechar los de auge, evitando así decisiones apresuradas que se conviertan en lastres financieros. Aunque el patrón de cuatro fases es ampliamente aceptado, ningún mercado evoluciona de manera idéntica. Factores como la demografía, las tasas de interés, la situación económica general, las políticas públicas y la confianza de los consumidores moldean el recorrido de cada ciclo. Una migración masiva hacia una ciudad puede disparar la demanda de vivienda en todos los segmentos; un aumento de tasas de interés puede frenar de golpe las compras y encarecer el financiamiento de proyectos; una política de incentivos fiscales puede estimular segmentos puntuales cuando la absorción parece estancada. Estos elementos, que pueden acelerar, retrasar o distorsionar la secuencia de fases, demuestran que no existe un reloj exacto en el inmobiliario, sino una brújula que permite orientarse. El impacto de las fases no es homogéneo en todas las clases de activos. El residencial multifamiliar suele ser el más resiliente, porque la vivienda es una necesidad permanente que amortigua las fluctuaciones. El sector industrial y logístico también muestra relativa estabilidad, impulsado por la demanda constante de distribución y e-commerce. El retail, en cambio, está fuertemente condicionado por la confianza del consumidor y por el desempeño general de la economía, mientras que el segmento de oficinas enfrenta hoy un desafío adicional: el cambio estructural hacia esquemas híbridos que concentra la demanda en edificios de nueva generación, dejando a los de menor calidad con problemas estructurales de vacancia. En definitiva, los ciclos inmobiliarios no deben leerse como un calendario inamovible, sino como un marco conceptual para entender la lógica de un mercado que siempre se mueve en fases. Reconocer cuándo se transita una recuperación, una expansión, un hipersuministro o una recesión no garantiza certezas absolutas, pero sí permite anticipar movimientos, ajustar estrategias y mantener el horizonte claro incluso en tiempos de incertidumbre. En los momentos de euforia y también en los de crisis, comprender el ciclo inmobiliario no es un lujo académico, sino una necesidad práctica para quienes buscan invertir con inteligencia y resiliencia en un sector que, por naturaleza, se reinventa una y otra vez.

El Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC) dio inicio a un proceso clave para la recuperación del corazón cívico y cultural de la capital. A través de la Unidad Ejecutora del Proyecto (UEP) Resiliencia Urbana de la Franja Costera de Asunción, se puso en marcha la Licitación Pública Nacional N.º 92/2025, destinada a contratar el Diseño Ejecutivo – Fase 1 y la Construcción de Obra – Fase 1 del plan de Revitalización del Centro Histórico de Asunción (CHA), en el marco del Programa Resiliencia Urbana financiado por el Banco Mundial (BIRF 9451-PY). La inversión estimada asciende a G. 77.156 millones, convirtiéndose en el primer paso concreto de un proyecto largamente esperado. La primera fase concentra sus intervenciones en un conjunto de espacios emblemáticos que definen la identidad del microcentro. La Plaza Uruguaya y sus alrededores, la calle El Paraguayo Independiente, la Plaza Mayor con su conjunto de plazas cívicas y la Estación del Ferrocarril son los escenarios principales de esta etapa inicial. Allí se prevé la repavimentación de calzadas, la unificación de veredas y la modernización de la infraestructura urbana mediante el soterramiento de redes eléctricas y de telecomunicaciones. A estas acciones se suman la renovación de los sistemas de agua potable, drenaje pluvial y cloacal, y la instalación de un nuevo sistema de luminarias LED con cableado subterráneo que dará mayor seguridad y calidad ambiental al espacio público. El componente estético y funcional será complementado con paisajismo, arborización y mobiliario urbano, concebidos para propiciar un entorno más amigable, inclusivo y resiliente. La puesta en valor de la Antigua Estación del Ferrocarril, símbolo patrimonial de la ciudad, se plantea como un hito de esta primera fase, no solo por su carga histórica sino también por el potencial de transformarse en un nodo cultural de escala metropolitana. Más allá de las obras físicas, la primera fase contempla también la implementación de un Plan de Afectación de Activos orientado a mitigar los impactos sobre la vida económica y social de la zona. El relevamiento inicial identificó a 58 comerciantes que ocupan el espacio público y a 83 locales formales que podrían verse afectados por las obras. Para ellos se han previsto mecanismos de reubicación temporal, compensación económica, ferias de promoción y programas de capacitación en áreas como educación financiera, formalización y comercialización. El objetivo es que la revitalización no implique la expulsión de quienes históricamente han dado vida al centro, sino que abra oportunidades para integrarlos en una dinámica urbana más ordenada, segura y sostenible. La segunda fase amplía el alcance hacia sectores de mayor circulación y visibilidad. La calle Palma, tradicional arteria comercial y social del microcentro, será transformada en un corredor que priorice al peatón y a la movilidad activa, con veredas unificadas y servicios soterrados, devolviendo a la vía su protagonismo como punto de encuentro ciudadano y motor económico. Al mismo tiempo, el conjunto de las Cuatro Plazas —Libertad, Democracia, Juan E. O’Leary e Independencia— será renovado con criterios de integración paisajística, accesibilidad universal y seguridad, consolidando un circuito que articula la avenida Mariscal López con la zona del Panteón de los Héroes y fortalece la continuidad peatonal hacia la Plaza Uruguaya y el eje cívico de Paraguayo Independiente. Con estas intervenciones, el microcentro deja de concebirse como un espacio fragmentado y comienza a configurarse como un sistema urbano integrado, resiliente y accesible, preparado para alojar tanto la vida cívica como la actividad cultural, comercial y turística. Este llamado no solo implica la contratación de una obra, sino la consolidación de un modelo de gobernanza interinstitucional que integra al MOPC, la Municipalidad de Asunción, el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH) y el Banco Mundial. Se trata de un esquema diseñado para garantizar transparencia y sostenibilidad, evitando que los proyectos urbanos de gran escala queden truncados como ocurrió en décadas pasadas. El Proyecto de Resiliencia Urbana de la Franja Costera forma parte de un plan maestro de transformación que no se limita al microcentro. Los estudios desarrollados por la consultora Superwien para el Banco Mundial entre 2022 y 2023 establecieron que el CHA, el Parque Caballero, la Reserva Ecológica del Banco San Miguel y el futuro Distrito Eco-Inclusivo constituyen los cuatro grandes ejes de intervención estratégica . En ese marco, la recuperación del corredor cívico y patrimonial de Paraguayo Independiente es la puerta de entrada para una reactivación más amplia de la vida urbana y económica de Asunción. Las propuestas conceptuales incluidas en el documento Asunción Futura destacan la necesidad de integrar el espacio público como un sistema continuo, articulado por corredores verdes, infraestructura resiliente y soluciones basadas en la naturaleza. El objetivo es claro: que la revitalización no sea solo estética, sino que también aporte a la reducción de riesgos de inundaciones, a la movilidad activa y a la inclusión social. La idea de Asunción como “primera ciudad esponja de Latinoamérica” —con jardines de lluvia, pavimentos permeables y corredores verdes conectando plazas y calles— está en la base de las recomendaciones que ahora comienzan a materializarse. La intervención del centro histórico responde a una problemática reconocida por todos los diagnósticos previos: la pérdida de población residente, el deterioro de la infraestructura básica y la percepción de inseguridad que limitan el uso de los espacios públicos. La apuesta del MOPC y del Banco Mundial es revertir estas tendencias con acciones visibles que devuelvan vitalidad al microcentro, ofreciendo a los ciudadanos espacios seguros, iluminados, accesibles y con identidad cultural. La renovación de plazas, plazoletas y calles históricas no se limita al embellecimiento urbano. Implica también crear las condiciones para nuevas actividades culturales, comerciales y turísticas, generando oportunidades económicas que complementen el valor patrimonial. La puesta en valor de la Antigua Estación del Ferrocarril, por ejemplo, se alinea con la visión de convertir al centro en un lugar de experiencias cotidianas, más allá de los horarios laborales, fomentando la permanencia de residentes y visitantes. La revitalización del Centro Histórico de Asunción se inscribe en un proceso de larga data. Desde los primeros planes de los años noventa hasta los proyectos conceptuales recientes, los intentos de recuperar el microcentro han enfrentado obstáculos institucionales y de gobernanza. El lanzamiento de esta licitación marca un punto de inflexión: con financiamiento asegurado, lineamientos técnicos consensuados y un modelo de gestión más robusto, la posibilidad de transformar el corazón de la ciudad se presenta hoy con mayor realismo. En definitiva, este primer llamado refleja el compromiso del Estado paraguayo de revalorizar el patrimonio urbano, dinamizar la vida cultural y económica del centro y acercar a la ciudadanía a su historia. La inversión no solo busca recuperar plazas y calles, sino también construir una Asunción más habitable, inclusiva y resiliente, capaz de proyectarse hacia sus 500 años con un legado renovado.

Las modificaciones introducen el Eje Vía Férrea como nuevo corredor habitacional y establecen un régimen de alturas diferenciado sobre la Avenida Primer Presidente, con el objetivo de densificar de manera planificada y priorizar la vivienda. Asunción se encuentra en un proceso de redefinición de su Plan Regulador. En septiembre de 2025, la Comisión de Planificación, Urbanismo y Ordenamiento Territorial de la Junta Municipal presentó un paquete de modificaciones que busca responder a los desafíos actuales del crecimiento de la capital. El documento contiene dos ejes centrales: la creación de un nuevo corredor urbanístico denominado Eje Vía Férrea y la actualización de los indicadores y límites de altura en sectores estratégicos como la Avenida Primer Presidente. La novedad más sustantiva de 2025 es la incorporación del Capítulo 11 – Eje Vía Férrea, que delimita un corredor a ambos frentes de la traza ferroviaria entre avenidas Brasilia y Dr. Felipe Molas López, con el objetivo explícito de priorizar el uso habitacional y admitir el uso mixto en proporción acotada para no competir volumétricamente con la vivienda. La propuesta, tramitada con dictamen del Consejo del Plan Regulador y parecer técnico de la Dirección General de Desarrollo Urbano, fue elevada para publicación y recepción de comentarios de la ciudadanía conforme al régimen del Art. 464, el 26 de septiembre de 2025 (Nota ME/Nº 1.722/2025). En términos normativos, el Eje Vía Férrea propone un coeficiente de edificabilidad 6 y una tasa de ocupación 75%, con altura hasta agotar el área edificable. El régimen de usos habilita viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, conjuntos habitacionales, hotel y apart hotel; los edificios habitacionales y de hotelería pueden incorporar comercios/servicios y equipamientos como usos complementarios, y depósitos de pequeña escala sólo como apoyo, con límites y exigencias de maniobra interna. La vivienda tiene prioridad explícita sobre cualquier otro uso y se fijan condiciones ambientales para evitar molestias al entorno. En materia de implantación, se define retiro de 3 metros, 1 módulo de estacionamiento cada 3 unidades en el uso habitacional y apart hotel, y la obligación de ubicar el estacionamiento fuera del área de retiro y dentro del predio. Además, se prohíbe aplicar en este eje el incentivo de reducción de estacionamientos del Art. 443, cerrando una vía de bonificación que en otros sectores sí opera. Como herramienta de estímulo, el proyecto incorpora un beneficio urbanístico: hasta 40% de incremento del coeficiente aplicable exclusivamente a programas de uso habitacional, con costos y límites a ser calculados bajo los arts. 445.1 y 445.2 ya vigentes. Es decir, la plusvalía normativa no es incondicionada ni apalanca usos no residenciales; busca, en cambio, apalancar producción de vivienda cerca de un corredor urbano estratégico que hoy subutiliza su potencial. La propuesta también ajusta los parámetros urbanísticos generales aplicables a las principales avenidas. Ahora la tasa de ocupación se fija en un 70% para viviendas unifamiliares y bifamiliares, mientras que los edificios multifamiliares, los usos mixtos y los condicionados podrán ocupar hasta un 60% de la superficie del terreno. Los retiros también quedan reforzados: seis metros sobre avenidas y tres metros sobre calles, con la exigencia de que al menos un 60% de esa superficie esté parquizada o forestada. Se permite que una franja de hasta seis metros del retiro pueda ser destinada a estacionamiento descubierto, pero únicamente si no interfiere con áreas de ensanche. En los lotes de esquina se introduce una lógica de equilibrio: uno de los frentes deberá mantener retiro de tres metros, mientras que en el otro se admite edificar sobre la línea municipal, aunque solo hasta una altura de doce metros o cuatro niveles. A partir de ese punto, la edificación deberá volver a retirarse. La otra pieza clave de esta actualización se encuentra en la Avenida Primer Presidente. Esta arteria, que concentra cada vez más interés inmobiliario, pasa a tener un régimen de altura diferenciado según los tramos. En algunos sectores la altura vuelve a ser libre, determinada únicamente por el área edificable del lote, lo que abre la puerta a desarrollos de gran escala en función de la superficie del terreno. En cambio, en el tramo intermedio entre las calles Crnel. Facetti, Agricultor Paraguayo y Marcelo Onieva, se establece un límite máximo de cinco plantas, preservando la escala barrial de una zona más residencial. De este modo, la avenida combina segmentos de densidad alta con otros de transición controlada, lo que representa un cambio respecto a esquemas más homogéneos que regían anteriormente, donde la altura era prácticamente ilimitada a lo largo de todo el corredor. En síntesis, la ciudad avanza hacia un urbanismo de precisión: actualizar reglas donde ya había tracción de mercado y, en paralelo, activar un eje nuevo con un set de incentivos y restricciones calibradas para multiplicar vivienda en un corredor que puede integrar barrios hoy desconectados.

La palada inicial de la Torre Arena consolida la continuidad de Marena, un desarrollo de gran escala que redefine la vida residencial en Luque con un masterplan de ocho torres alrededor de una laguna cristalina. El pasado jueves 18 de septiembre se llevó a cabo la palada inicial de la Torre Arena, el segundo edificio dentro del masterplan de Marena, un desarrollo inmobiliario que promete redefinir el concepto de vida residencial en la ciudad de Luque. Ubicado sobre la calle 12 de Junio, en el Barrio Policial, el emprendimiento se posiciona como uno de los más ambiciosos del país, no solo por sus dimensiones, sino por la integración de naturaleza, innovación y servicios de primer nivel. El plan maestro de Marena contempla la construcción de ocho torres residenciales, todas dispuestas alrededor de una imponente laguna cristalina con playa y palmeras, diseñada bajo la tecnología Crystal Lagoons®. La primera torre, denominada Brisa, inició su construcción hace un año y prevé su entrega para mediados de 2026, junto con la habilitación de la laguna. Con la Torre Arena, que tendrá un plazo de obra de dos años y se entregará en 2027, se consolida la continuidad de un proyecto que busca entregar una torre por año hasta completar el complejo. Sobre un terreno de 32.000 m² de perímetro cerrado, Marena destina más de 15.000 m² al sector central de laguna y playa, más de 8.000 m² a amenities cubiertos, descubiertos y áreas deportivas, y alrededor de 600 m² al área comercial. Se trata de dimensiones inéditas para un emprendimiento residencial dentro del área urbana, que lo convierten en un verdadero hito para el mercado inmobiliario paraguayo. Uno de los grandes diferenciales es la laguna cristalina, equipada con la innovadora tecnología Crystal Lagoons®, que permite disfrutar de aguas turquesa y arena blanca durante todo el año, en un entorno urbano y de fácil acceso. Esta tecnología se caracteriza por su eficiencia ambiental: requiere un bajo consumo de energía y productos químicos, además de un uso de agua significativamente menor al de piscinas tradicionales, lo que refuerza el compromiso del proyecto con la sostenibilidad. Marena se diseñó bajo un concepto de vida segura y cómoda. El acceso vehicular y peatonal será controlado las 24 horas, los 7 días de la semana, en un entorno de perímetro cerrado. Además, los estacionamientos subterráneos permiten liberar la superficie del tránsito de vehículos, favoreciendo la seguridad de los peatones y garantizando un ambiente ideal para familias. El complejo incorpora una oferta de amenities de gran escala, pensados para todos los perfiles de residentes: desde un gimnasio con vista a la laguna y un completo sector de spa con sauna y salas de masajes, hasta una senda aeróbica, canchas de fútbol, paddle y beach vóley. Para los más pequeños se prevé un Kids Club con espacios interiores y exteriores, mientras que los adolescentes contarán con un Salón Juvenil equipado con videojuegos, ping-pong y metegol. La propuesta gastronómica también ocupa un lugar central, con un Club House que integrará un restaurante con vistas a la laguna, y un bar de playa que permitirá recrear la sensación de vacaciones sin salir de casa. A ello se suman los espacios de encuentro, como el Salón de Usos Múltiples (SUM) del Club House y los salones privados con parrilla en el último nivel de cada edificio, pensados para eventos íntimos con vistas panorámicas. En línea con las nuevas tendencias laborales, Marena incluirá un espacio de coworking en el Club House, especialmente diseñado para profesionales que buscan trabajar cerca de su hogar en un entorno confortable. A su vez, los subsuelos contarán con laundries profesionales para un servicio de lavado eficiente y práctico. El área comercial interna permitirá a los residentes acceder a supermercado, farmacia o cafetería sin salir del complejo, aunque con accesos diferenciados y controlados para preservar la seguridad de quienes habiten el emprendimiento. Las torres de Marena mantienen una configuración arquitectónica similar, privilegiando balcones amplios, terrazas y tipologías que van desde monoambientes hasta departamentos de uno, dos y tres dormitorios. La gran diferencia entre Brisa y Arena se encuentra en los plazos de entrega y financiación. Mientras Brisa se entregará en julio de 2026, Arena lo hará en julio de 2027, ofreciendo plazos de pago más largos y cuotas más accesibles, lo que la convierte en una alternativa atractiva para inversores que buscan escalonar sus compromisos financieros en el tiempo. Actualmente, la Torre Brisa ya registra un 90% de unidades vendidas, mientras que Arena alcanzó el 40% en sus primeras semanas de comercialización, lo que refleja la fuerte recepción del mercado en estos últimos dos años. Además, ya se encuentra en etapa de venta la Torre Faro, con un plan de financiación disruptivo: apenas un 5% de entrega inicial y cuotas corridas sin intereses hasta 2033. Se trata de un esquema inédito en el país, especialmente diseñado para jóvenes inversores o compradores que buscan su hogar a largo plazo sin descapitalizarse. Los precios en Marena arrancan desde los USD 80.000, incluyendo cochera cubierta, lo que constituye una de las últimas oportunidades para acceder a valores de preventa antes de que la laguna quede habilitada y el proyecto consolide aún más su valorización. Pensando en los propietarios que adquieren unidades como inversión, Marena desarrollará Marena Rentals, un servicio integral de administración de alquileres, tanto tradicionales como temporales. Esta plataforma ofrecerá amoblamiento, puesta a punto, limpieza, facturación y gestión de expensas, con el respaldo de la propia administración del condominio. De esta manera, los inversores podrán delegar completamente la gestión de sus departamentos, beneficiándose de economías de escala en negociaciones con proveedores de limpieza y mantenimiento. Se trata de un diferencial clave en un mercado donde muchos compradores buscan inversión pasiva, sin involucrarse en la administración cotidiana de sus propiedades. Marena estará gerenciado por EYDI S.A., firma con amplia experiencia y gran reconocimiento en el mercado local. Presente en Paraguay desde el año 2012, EYDI S.A. ha realizado numerosos emprendimientos residenciales y corporativos en las ciudades de Asunción, Altos, Pedro Juan Caballero y Hernandarias. La trayectoria de la firma como Desarrollador y Gerenciador Inmobiliario le ha valido el premio Top Marcas de la Construcción en los años 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 y nuevamente en 2025. EYDI S.A. cuenta además con una vasta experiencia en la construcción y el gerenciamiento de unidades residenciales con tecnología Crystal Lagoons®, respaldada por un equipo de trabajo radicado en el eje corporativo de Asunción, a apenas tres kilómetros de Marena. Castex es una reconocida empresa de origen argentino con más de cincuenta años de trayectoria, que ha participado en más de cien proyectos inmobiliarios exitosos como comercializador y asesor en Argentina, Paraguay y Uruguay. Trece de estos proyectos cuentan con lagunas con tecnología Crystal Lagoons®. Su grado de profesionalismo ha sido reconocido durante ocho años consecutivos, de 2016 a 2023, con el prestigioso premio de Reporte Inmobiliario de Argentina en la categoría Brokers de Barrios Privados y Countries. El diseño arquitectónico corresponde al prestigioso estudio argentino Bodas Miani Anger, con destacada experiencia en barrios residenciales con lagunas cristalinas en América Latina y Estados Unidos. La construcción está a cargo de CCI Proyecta y Construye, una de las empresas paraguayas con mayor trayectoria en obras de envergadura en Asunción. El inicio de la Torre Arena no solo marca un avance en el cronograma del masterplan de Marena, sino que también representa la posibilidad de acceder a una de las últimas preventas a precios iniciales. Con la laguna en vías de inauguración y un ritmo sostenido de ventas, el proyecto se consolida como uno de los desarrollos residenciales más demandados del país. Marena no es únicamente un conjunto de edificios: es una nueva forma de entender la vida urbana, donde la naturaleza, el ocio, el trabajo y la seguridad conviven en un mismo lugar, transformando la experiencia de habitar en Luque.

El desarrollo une la experiencia de Holding Mediofin y DE Constructora en un edificio de 14 niveles, con entrega prevista para agosto de 2027, ubicado a pasos del eje corporativo de Asunción. David Elias, Director de DE Constructora y Franco Winekker, Director del Holding Mediofin El jueves 18 de septiembre, a las 10:30 horas, se llevó a cabo la palada inicial de Marina 11, un edificio residencial que promete marcar presencia en el mercado inmobiliario de Asunción. Con sus 11 pisos de departamentos, 2 niveles de estacionamiento y un rooftop diseñado para la vida social y el bienestar, el proyecto se presenta como una propuesta destinada a un público joven, profesional e inversor, que busca combinar la funcionalidad con el confort y la experiencia de vivir plenamente. La esencia de Marina 11 se inspira en la idea de un alma libre, joven y aventurera, concebida para quienes valoran tanto la residencia permanente como la temporalidad con el mismo grado de disfrute y alegría. Esta visión se traduce en cada detalle del proyecto, desde la distribución de los espacios hasta la selección de sus amenities, que han sido diseñados con la intención de responder a las necesidades actuales del mercado. El origen del proyecto refleja una alianza estratégica entre dos empresas con una trayectoria consolidada. Por un lado, Holding Mediofin, perteneciente a la familia Winekker, con antecedentes en desarrollos como el Edificio Áncora; por otro, DE Constructora S.A., que aporta más de una década de experiencia en el rubro, más de 250.000 m construidos, más de 40 edificios entregados y 6 en construcción. La sinergia entre ambas compañías fue determinante para dar forma a un producto que combina solidez empresarial, know-how en desarrollo inmobiliario y una visión compartida de calidad. La elección del terreno —un lote de 1.100 mª con 38 metros de frente— permitió concebir un edificio de líneas imponentes, con un diseño que resalta la verticalidad y se reviste de detalles de elegancia. Las fachadas con tonalidades azules que apuntan al cielo buscan transmitir libertad y frescura, sin perder la sofisticación que caracteriza al proyecto. Este aspecto arquitectónico se complementa con una distribución racional de los metros cuadrados, maximizando la superficie vendible y cuidando cada espacio no habitable para que aporte valor a la experiencia residencial. Marina 11 se ubica a pasos del eje corporativo y rodeado de íconos urbanos como Paseo La Galería, Shopping del Sol y el World Trade Center, con fácil acceso a áreas verdes como el Parque Ñu Guasu y el Parque Guazú, y a tan solo 15 minutos del aeropuerto internacional. La localización refuerza el concepto de practicidad y conectividad, clave para un perfil de residente que combina trabajo, estudio, esparcimiento y vida social en una misma rutina. En cuanto a su propuesta habitacional, el edificio contará con once tipologías, que incluyen departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con superficies que van desde los 29,5 mª hasta los 125 mª. Algunas unidades integran balcones, parrilla y lavadero, y todas estarán equipadas con cocina, aire acondicionado y placares de dormitorio. Esta variedad busca atender las preferencias de distintos perfiles de compradores y usuarios, desde jóvenes profesionales hasta familias pequeñas, pasando por inversores que buscan unidades compactas de alta rotación. Uno de los aspectos más destacados del proyecto son sus amenities, concebidos como un valor diferencial frente a otras propuestas del mercado. El rooftop contará con un quincho climatizado con vista panorámica 360°, pensado para encuentros sociales y celebraciones. Se suma una piscina con deck solarium, ideal para el descanso, un área de laundry para mayor comodidad de los residentes y un gimnasio completamente equipado, que responde a la creciente demanda por espacios de bienestar en los propios edificios. A nivel de acceso, el lobby principal contará con conserjería y un área destinada a sala de reuniones, aportando un componente de funcionalidad a la vida cotidiana de los residentes. El esquema financiero es otro de los pilares de Marina 11. Las unidades se comercializan con un precio inicial desde USD 1.330 por mª, un valor competitivo en relación a la ubicación y a los atributos del edificio. La financiación contempla una entrega inicial mínima del 25%, con un calendario de pagos durante la construcción -prevista en un plazo de 20 meses— y la posibilidad de acceder a planes propios de hasta 5 años con una tasa del 8% en dólares. La entrega final está programada para agosto de 2027, lo que otorga a los compradores una ventana amplia de planificación financiera. El respaldo de Holding Mediofin, a través de Rodolfo y Franco Winekker, y la experiencia comprobada de DE Constructora S.A. en el desarrollo de edificios de alta calidad, garantizan que Marina 11 se posicione como una de las propuestas más atractivas de inversión y vivienda en Asunción. La combinación de ubicación, calidad constructiva, diseño arquitectónico, esquema financiero competitivo y precios similares a los que se encuentran en las afueras de la ciudad configuran una oferta que busca responder a las demandas actuales del mercado y anticiparse a las tendencias de un público cada vez más exigente. Con Marina 11, Asunción suma un nuevo exponente de la transformación urbana que caracteriza a su presente, en donde la construcción de residencias modernas y bien conectadas se convierte en parte esencial de la evolución del tejido inmobiliario de la capital paraguaya.

El plan de revitalización de la avenida Artigas busca una transformación integral que priorice movilidad, sostenibilidad y calidad de vida, con soterramiento de cables, semáforos inteligentes y un diseño urbano. La avenida José Gervasio Artigas, una de las arterias más antiguas y transitadas de Asunción, se encuentra en el centro de un ambicioso plan de revitalización impulsado por el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC) con apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). El proyecto, actualmente en etapa de socialización y estudios técnicos, busca transformar por completo esta vía estratégica, con una ejecución prevista de entre 18 y 24 meses una vez iniciadas las obras. Artigas no solo constituye un eje fundamental de conexión entre barrios de la capital y localidades vecinas, sino que también representa un corredor vital para el acceso a escuelas, comercios e instituciones sanitarias. Su importancia histórica y urbana ha llevado a que este plan trascienda el mero mantenimiento, apuntando a una reconversión integral que combine movilidad, sostenibilidad y calidad de vida. Durante una mesa técnica organizada por la Comisión de Asuntos Constitucionales de la Cámara de Diputados, representantes del MOPC, del Ministerio del Ambiente y Desarrollo Sostenible (MADES), la Municipalidad de Asunción, la Junta Municipal, la ESSAP, la ANDE y otros actores del sector público y privado discutieron los lineamientos centrales de la iniciativa. El diputado Rodríguez subrayó que la obra busca convertirse en un modelo para la ciudad: “Queremos hacer una avenida nueva, porque Artigas es una de las más importantes y más antiguas de Asunción. Estamos trabajando con todas las instituciones y con el sector privado para que esta obra sea ecológica, socialmente responsable y un ejemplo para la capital”. Entre los diseños preliminares se incluyen propuestas que contemplan espacios diferenciados para buses y peatones, además de la posibilidad de incorporar una bicisenda. El proyecto también se vincula directamente con el Parque Caballero y la Costanera, alineándose con las prioridades establecidas por el presidente de la República, Santiago Peña, de cara al aniversario 500 de Asunción. Amílcar Guillén, director de Proyectos Estratégicos del MOPC, destacó que se trata de una intervención profunda destinada a resolver problemas estructurales de larga data. “No se trata de un recapado superficial; queremos una mejora que se sostenga en el tiempo, que resuelva el desagüe de aguas, el estado de los puentes y que incorpore un diseño urbano ejemplar”, señaló. La transformación de Artigas contempla el soterramiento de cables de baja tensión en coordinación con la ANDE, la modernización del sistema semafórico con tecnología inteligente, la renovación del mobiliario urbano y la incorporación de paisajismo con especies nativas. Por su parte, la ESSAP trabajará en la optimización de los servicios básicos, con el objetivo de evitar futuras intervenciones que comprometan la durabilidad de la obra. Uno de los ejes centrales es la revalorización del espacio público, con énfasis en las veredas, el equipamiento urbano y las paradas de buses. La propuesta apunta a una avenida que priorice la movilidad peatonal, mejore las condiciones de accesibilidad y brinde un entorno urbano más seguro y atractivo. Actualmente, los equipos técnicos se encuentran en las etapas finales de estudios de suelo, evaluación estructural de puentes y definición de aspectos clave como la inclusión de la bicisenda. Una vez concluidos estos análisis, se procederá al llamado a licitación, con la expectativa de que las obras inicien a finales del próximo año. Además de mejorar la seguridad vial y fomentar la movilidad sostenible, el plan busca un impacto ambiental positivo mediante la preservación de árboles existentes y la plantación de nuevas especies. Se espera, igualmente, un efecto dinamizador sobre la economía local, ya que la renovación del espacio urbano favorecerá la actividad comercial de la zona. Semanas atrás, el proyecto ya había sido socializado en una audiencia pública con vecinos, comerciantes y empresarios, quienes valoraron la posibilidad de contar con una avenida liberada de cables aéreos y equipada con tecnología de tráfico que brinde mayor fluidez vehicular. Con este proyecto, la avenida Artigas se perfila para dejar atrás décadas de rezago y convertirse en un corredor urbano renovado, capaz de integrar modernidad, funcionalidad y sostenibilidad. Asunción podría contar con una de las avenidas más modernas del país, enmarcada en la visión de preparar la ciudad rumbo a su aniversario 500.

Un plan sin precedentes busca modernizar el 40% de la red de agua potable de Asunción, con una inversión de G. 96 mil millones y un impacto directo en más de medio millón de habitantes. La infraestructura invisible de una ciudad — que corre bajo las calles y garantiza el acceso cotidiano a servicios básicos— pocas veces ocupa el centro de la agenda pública. Sin embargo, Asunción acaba de dar un paso trascendental en este sentido. La Empresa de Servicios Sanitarios del Paraguay S.A. (ESSAP) anunció el inicio de un plan de renovación de 500 kilómetros de tuberías de agua potable, una intervención de magnitud inédita que promete transformar la calidad del servicio para más de medio millón de habitantes de la capital. Se trata de la mayor renovación de redes de agua potable en la historia de Asunción: cerca de 5.000 cuadras verán reemplazadas sus cañerías, lo que equivale al 40% del total de la red urbana. Con una inversión superior a los G. 96 mil millones, este proyecto no solo responde a la urgencia de modernizar un sistema con más de medio siglo de antigüedad, sino que también se proyecta como una apuesta estratégica para garantizar la sostenibilidad del abastecimiento en una ciudad en constante crecimiento. A través de su Gerencia de Redes Asunción y Área Metropolitana, la ESSAP realizó un diagnóstico técnico que permitió identificar los tramos más críticos de la red. Gran parte de las tuberías existentes están fabricadas con materiales hoy considerados obsoletos, como el asbesto-cemento y el hierro dúctil galvanizado. Estas serán sustituidas por caños de última generación en PVC, PVSO y PAV de alta densidad, capaces de soportar mayores presiones, resistir la corrosión y garantizar una vida útil significativamente más prolongada. La magnitud del plan se refleja no solo en la extensión de los trabajos, sino en la movilización de recursos humanos que demandará. Unas veinte cuadrillas de capataces y auxiliares se desplegarán diariamente en distintos frentes de obra, con el objetivo de cumplir los plazos previstos y asegurar que la cobertura abarque progresivamente a los 68 barrios de la capital. El cronograma establece un horizonte de entre 24 y 30 meses para la conclusión total de los trabajos, aunque desde las primeras intervenciones ya se esperan mejoras visibles. La primera etapa de ejecución abarca arterias estratégicas como Capitán Aparicio Figari, la avenida Santísima Trinidad y la calle Teniente Vicente Flores. Estos puntos no fueron elegidos al azar: se trata de sectores donde la red actual presenta un alto índice de averías, generando recurrentes pérdidas de agua y reparaciones que, hasta ahora, solo representaban soluciones paliativas. Con la sustitución de los caños, la ESSAP busca resolver de manera definitiva un problema que se arrastra por décadas. “Hoy en día, cuando acudimos con las cuadrillas a reparar un caño roto, encontramos que la profundidad muchas veces no se ha respetado. Ya de nada sirve buscar culpables en la instalación de los mismos, sino más bien enfocarnos en la solución y hacer los trabajos en forma”, señalaron desde la empresa estatal. La renovación de 500 kilómetros de redes impactará directamente en tres ejes fundamentales del servicio. Primero, permitirá aumentar la presión del agua, un reclamo recurrente de los usuarios en varios barrios de la ciudad. Segundo, reducirá drásticamente las pérdidas por fugas, que representan no solo un perjuicio económico para la empresa, sino también una contradicción en tiempos donde la eficiencia hídrica es un imperativo global. Y tercero, garantizará una mayor continuidad del suministro, disminuyendo la frecuencia de cortes imprevistos por roturas o emergencias técnicas. Desde una perspectiva urbana, la magnitud de este proyecto también adquiere un carácter estructural. La intervención masiva en el subsuelo capitalino constituye una inversión de largo plazo que acompaña la transformación de Asunción hacia un modelo de ciudad más densa, vertical y demandante en servicios. En este sentido, la modernización de las redes de agua potable no solo mejora la experiencia cotidiana de los usuarios, sino que también genera confianza para el desarrollo inmobiliario y empresarial en la capital. Han pasado más de 50 años desde que Asunción recibió su última gran intervención en materia de cañerías. El paso del tiempo, sumado a la falta de inversión sostenida en infraestructura básica, convirtió al sistema en un entramado vulnerable, donde cada reparación de emergencia revelaba la necesidad de una renovación integral. El plan que ahora se pone en marcha no es, por tanto, una obra más, sino un hito histórico que salda una deuda estructural con la capital del país. La ESSAP, al anunciar la renovación, hizo hincapié en que esta apuesta refleja un compromiso con la modernización de la infraestructura sanitaria y con la universalización del acceso a servicios públicos de calidad. Más allá de las cifras de inversión, la verdadera medida del impacto estará en la vida cotidiana de las familias: un caño que no se rompe, un tanque que se llena con mayor rapidez, un suministro que ya no se interrumpe sin previo aviso. La renovación de 500 kilómetros de tuberías en Asunción constituye un punto de inflexión para la ESSAP y para la ciudad. En un contexto donde la resiliencia urbana y la sostenibilidad de los servicios básicos se vuelven determinantes para la competitividad de un centro urbano, la intervención no solo resuelve problemas del presente, sino que también sienta las bases para el futuro. La capital del Paraguay, que se expande y transforma día a día, necesitaba una obra de esta envergadura. Bajo sus calles, el cambio ya comenzó. Y aunque llevará dos a tres años culminarlo, cada tramo renovado será un testimonio tangible de una ciudad que empieza a modernizarse desde lo más profundo de su infraestructura.